Tere, esitasin küsimuse ja tänud vastuse eest aga kahjuks asi ei lahene nii lihtsalt kui arvasin. Asi ikkagi ebaselge. Kinnisvarahalduse Oü vastas minule nii: "Pistikupesa kaabel on ühendatud korteri elektriarvestiga ja teenindab ainult seda korterit, seetõttu jäävad kulud korteriomaniku kanda." Esiteks me ju ei tea kus üldsegi peitub probleem, äkki on viga hoopis kaitsme endaga mis asub elektrikapis. Järgmiseks väidetakse, et ka vastava elektriposti pistikupesaga ( pistikpesad on tõesti püsiva markeeringuga tähistatud ehk korterinumbriga) seotud kaitse ( ka püsiva markeeringuga tähistatud) elektrikapis on ka minu vastutada. Küsimus, et kui õuealal elektriposti küljes asuv pistikupesa(nummerdatud), kaabel, mis läheb maa alt maja elektrikilpi ja kaitse(nummerdatud), siis kas need tõesti saavad kuuluda eriomandi alla? Ja kui tõesti saab, siis kas need asjad peavad olema määratletud põhikirjas?

Korteriühistu majanduskulud võib jagada vastavalt tegelikule tarbimisele, kui see on põhikirjas ette nähtud. Kui põhikirjas selle konkreetse kulu jaotust ei ole kirjas, jagunevad kulud korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kaasomandis oleval maaalal asuvate laadimispesade kuuluvuse osas olen siiski umbusklik. Kinnisasi on maatükk koos sellega püsivalt ühendatud ehitiste ja rajatistega. See tähendab, et ehitised ja rajatised kuuluvad maatüki omanikule, antud juhul korteriomanikele ühiselt. Olukord võib olla teine, kui Teiega on sõlmitud mingit liiki maakasutuse leping. 

Kahjuks ei ole konkreetseid asjaolusid teadmata võimalik võtta seisukohta laadimispunkti kuuluvuse osas. “Küsi juristilt” rubriigi eesmärk on anda esmast, üldisemat laadi õigusnõu, mis oleks kasulik paljudele lugejatele. Kuivõrd Teie küsimus vajab personaalsemat lähenemist, soovitame Teil broneerida aja juristi vastuvõtule.

Tere, korteriühistu viis läbi üldkoosoleku , ja see oli absoluutselt informatiivne . teisi sõnu , juhatuse aruanne tehtud töödest ja plaanidest tuleviku . samuti meeldetuletus kodukorrast . Ei olnud hääletamisi ega langetatuid otsuseid . ainult info. küsimus : kas sellisel juhul on kohustuslik koosolekut protokollida ja inimestele edastama ? Aitäh

Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks KrtS-is sätestatule mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid, sealhulgas MTÜS § 21 lõike 3¹ ja lõigete 6–9 sätteid mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta (KrtS § 20 lg 1). MTÜS § 21 lg 6 on sätestatud, et üldkoosolek protokollitakse. Protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Protokolli kantakse ka üldkoosoleku otsuse suhtes eriarvamusele jäänud liikme nõudel tema eriarvamuse sisu. Protokollile kirjutavad alla üldkoosoleku juhataja ja protokollija. Eriarvamusele kirjutab alla selle esitanud isik. Protokolli lahutamatuks lisaks on ärakirjad üldkoosolekust osavõtnute nimekirjast, eriarvamustest ning üldkoosolekule esitatud kirjalikest ettepanekutest ja avaldustest.

Kuivõrd üldkoosolek kokku kutsuti, sellel oli päevakord ja ehk ka muud edaspidi tähtsust omavad asjaolud, tuleks üldkoosolek selliselt siiski protokollida ja kanda hoolt, et pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest oleks protokoll liikmetele kättesaadav. 

Küsimus puudutab Kü. Osa lodžasid on majal kinni ehitatud Malmerk klaaspaneelidega ja nüüd asutakse maja fassaadi renoveerima ja ühistu nõuab, et need , kes pole kinni ehitanud, peavad nüüd maksma ka oma lodžade kinniehitamise eest, sest teised on ise tasunud klaaspaneelide eest. Fasaadi eest ju vastutab/remondib ühistu, miks peavad korteriomanikud nüüd maksma, kui nad ei taha kinni ehitamist ja kas seda ei peaks remondifondist finantseerima. Kui see pannakse üldkoosolekul hääletusele, millise tulemusega saab nõuda, et need korteriomanikud maksavad teistest rohkem kinniehitamise tööde maksumuse võrra? Ette tänades.

Kuivõrd lodžad on fassaadi osa, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse, valitsetakse seda korteriühistu kaudu. Kuivõrd fassaadi valitsetakse korteriühistu kaudu, on selle renoveerimine korteriühistu kohustus ja vastavad kulud kannab korteriühistu korteriomanike tehtud maksete arvel majanduskava alusel. Kui kaasomandi eseme valitsemiseks vajalike kulude kandmine ei ole kehtiva majanduskava alusel võimalik, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks (KrtS § 37 lg 3, viidates KrtS § 41 lg 4).

Kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi (AÕS § 75 lg 1). Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1).  

Seega tuleb lodžade kinni ehitamise kulud kanda korteriühistul korteriomanike remondifondi tehtud maksete arvel.

Tere, uuemas korterelamus on autode parkimiskohtade juurde asetatud elektripostid ( üks post kahe pistikuga kahe parkimiskoha/korteri jaoks), kus siis iga korteriomanik saab kasutada elektrit korteripõhiselt ( suvel auto puhastamiseks tolmuimejaga/talvel auto eelsoojenduseks). Mina isiklikult kasutanud teist varianti. Nüüd aga ilmnenud probleem elektripostiga ja vähemalt minul seda kasutada enam ei õnnestu, lükkab kaitsme kohe välja kui mingi seadet kasutan. Palusin korteriühistul elektriku saata ja eeldasin, et selline elektriku väljakutse eest tasumine kuulub korteriühistule. Kinnisvara Halduse OÜ aga näib arvavat teisiti, et tasumine kuulub korteri omanikule. Mõistan, et kui elektritööd maja trepikojas, siis vastutab korteriühistu ja kui elektritööd korteris, siis vastutab korteriomanik. Kuidas aga võiks olla vastutus eelkirjeldatud elektripostidega? ette tänades, Henry

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1).

Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (KrtS § 4 lg 1). Igal eriomandi esemel peab olema eraldi juurdepääs (KrtS § 4 lg 1). Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa (KrtS § 4 lg 2).

Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4).

Kui parkimiskoht ei vasta eriomandi eseme nõuetele (nt ei ole püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa eluruumi või mitteeluruumi koosseisus), on oluline arvestada järgmist:

• Kaasomandi osa: Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (KrtS § 4 lg 4). Kaasomandi eset valitsetakse korteriühistu kaudu ja kulud jaotatakse vastavalt kaasomandi osa suurusele, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teistsugust jaotust.
• Erikasutusõigus: Korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega (KrtS § 14 lg 1). Kuigi erikasutusõigus annab korteriomanikule õiguse kasutada kaasomandi osa (parkimiskohta), jääb see osa siiski kaasomandi esemeks (KrtS § 14 lg 1, KrtS § 4 lg 4). Seega kuulub selle valitsemine (nt korrashoid, remont, kui see ei ole eriomandi korrashoid) korteriühistu pädevusse (KrtS § 34 lg 2).

Tere! Päästeamet tegi korteriühistule ettekirjutuse seoses korterite korstnate renoveerimisega. Andis aega 1,5 aastat ettekirjutus täita. Juhatus varjas seda korteriomanike eest ja ettekirjutust ei täitnud. Korteriühistu sai trahvi mitu tuhat eurot. Tehti uus ettekirjutus. Kui juhatus olukorra lahendamisega ei tegele ka trahvi peab maksma korteriühistu, siis kas Päästeamet ei saa sunnitaha hoiatust teha juhatusele? Kas selleks on seaduslikult võimalus olemas? Päästeamet väidab, et selleks võimalus puudub.

Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1).

Juriidilise isiku (sh korteriühistu) juhtorgani liikmed peavad oma seadusest või põhikirjast tulenevaid kohustusi täitma juhtorgani liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja olema juriidilisele isikule lojaalsed (TsÜS § 35).

Juhtorgani liikmed, kes on oma kohustuse rikkumisega tekitanud kahju juriidilisele isikule, vastutavad juriidilise isiku ees solidaarselt (TsÜS § 37 lg 1).

Seega, kui juhatuse liige on oma tegevuse või tegevusetusega põhjustanud korteriühistule kahju, on korteriühistul võimalik kahju põhjustanud juhatuse liikmelt kahju hüvitamist nõuda.

Tere! Meie 19 korteriga korteriühistu juhatuses on 1 inimene. Juunis 2025 toimus viimane KÜ üldkoosolek, kuid selle protokoll ja majanduskava on KÜ juhatuse poolt allkirjastamata. Kas seda peab tegema? Ka ei klapi omavahel koosoleku protokoll ja majanduskava. 2025. aastal on meie majas tehtud erinevaid elektritöid 17700€ väärtuses. Mina soovin näha hinnapakkumisi, lepinguid jm dokumentatsiooni, kuid KÜ juhatus keeldub neid mulle näitamast. Ometigi ütleb KrtS § 45. Korteriomaniku õigus saada teavet: (1) Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Mida ma pean tegema, et neid lepinguid siiski näha? On tekkinud kahtlus, et tööd on tellitud ilma hinnapakkumisi võtmata ühelt kindlalt firmalt ja need ületavad käesoleval hetkel samasuguseid elektitöid teostavate firmade tasusid.

Korteriomanikul on seadusest tulenev õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad korteriomandi ja korteriühistuseaduse § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil või tehakse muul viisil kättesaadavaks. Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses asukohajärgsele maakohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama. 

Kui ilmneb, et juhatus ei ole oma kohustusi täitnud, soovitan üldkoosolekul olukord läbi arutada, vajadusel juhatus tagasi kutsuda ja valida uus juhatus.

Puitvahelagedega korterelamu ühes korteris vahetati ühisomandisse kuuluvat kanalisatsioonitoru, mille ots ulatus naaberkorteri põrandaküttega abiruumi alla. Ehitustööde tulemusel hakkas naaberkorteri abiruumi põrand tugevalt kriuksuma, kuna tõenäoliselt vajus põrand loodist välja. Korteriomanik leiab, et talle on sellega kahju tekitatud ning tahab oma korteri abiruumis taastada endise olukorra. Selleks tuleb olemasolev põrand lahti võtta, uuesti loodida ning üles ehitada. Kes peaks hüvitama ehitustööde käigus tekkinud kahju likvideerimise kulud?

Korteriomanik on kohustatud taluma ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi piires, mis on vajalikud kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), suuremateks ümberkorraldusteks (KrtS § 38 lg 1) või kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Selle tõttu tekkinud kahju tuleb korteriühistul omanikule hüvitada (KrtS § 31 lg 3 teine lause).

Tere! Kirjutan Teile seoses korteriühistu probleemiga Käesoleva aasta juunis tuli lepingute korrastamise korras välja, et KÜ juhatuse esimees on ületanud temale antud volitusi. Aastal 2015 vormistas ta tööle perioodil veebruar-august ( seda näitab vaid Maksu- ja tolliameti deklaratsioonid)) oma tütre töölepingu alusel. Reaalselt pole olemas ei Töölepingut, võlaõigusseaduse alusel lepingut. Ühtegi juhatuse liiget pole sellest teavitatud, samas puudub ka juhatuse - ja üldkoosoleku otsus. Keegi maja elanikest seda ei teadnud ja tuli suure üllatusena. Samasuguseid palga väljamakseid on ta teinud oma elukaaslasele. Seal olemas lepingud, aga puudub töö sisu ja maksumus. Kõikidel lepingutel on täiesti erinevad allkirjad. Seega tegemist pettusega. Reaalsus siis see, et korteriühistu juht ületas oma volituste piire, pettis Maksu- ja tolliametit ( esitas valesid deklaratsioone ) ning lisaks pettus Töötukassaga, sest ühistut juhtiv isik oli samal ajal töötu ja kasutas töötu abirahasid. Mina juhatuse liikmena sain sellest teada käesoleva aasta juunis, kui korrastasin lepingute kausta ja tegin võrdlusi lepingute jaoks MTA-ga. Tõenäoliselt on kõik nõude esitamised aegunud. Kas juhatuse liige peaks sellest aru andma kui praeguse seisuga on ta eelmine aasta esitanud soovi juhatusest lahkuda. Me pole saanud talle seda võimaldada, kuna puudub ühistu korralik dokumentatsioon. Käsoleva aasta detsembris vabastame ta juhatuse liikme kohalt. Igasugused juurdepääsud rahedele, tehingutele, teenuste sisseostmisele on kasutusõiguseta. Kas ühistu liikmed ja juhatus võivad vees seaduslikul alusel nõuda temalt selgitusi ja kas ta on kohustatud neid andma või on see õigus aegunud. Heade soovidega.  Isiklikult arvan, et kõikvõimalikud nõuded tema vastu on aegunud, aga juhatuse liikmena pean mõistlikuks antud küsimus esitada, sest seisan ühistu liikemete huvide eest. Kui

MTÜS § 32 kohaselt peab Juhatuse liige peab oma kohustusi täitma juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Juhatuse liikmed, kes on oma kohustuste rikkumisega tekitanud mittetulundusühingule kahju, vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest solidaarselt. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt on juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg viis aastat, kui mittetulundusühingu põhikirjas või kokkuleppel juhatuse liikmega ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega ja aegumistähtaeg hakkab kulgema kohustuse rikkumisest arvates.

Seega on 2015 aastal toimunud rikkumised tõenäoliselt tõepoolest aegunud, mis aga ei tähenda, et rikkumiste kohta ei tohiks aru pärida või nõuda rikkumistega tekitataud kahju hüvitamist. Pärast nõude aegumist võib kahjustatud isik nõuda kahju hüvitamist, ent kohustatud isik võib keelduda oma kohustuse täitmisest esitades nõudele aegumise vastuväite. Ka kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. 

Tere, kuidas saan likvideerida fantoom korteriühistu mille riik lõi 13.01.2018.a. Mis pole päevagi tegutsenud ja mille olemasolu tuli meile üllatusena. Siis oli 2 korteriga elamu. Nüüd meie perele kuuluv elamu, ehitisregistri andmetel. Kinnistusraamatus ei saa notar enne muudatust teha, kui KÜ on likvideeritud. Teie abile lootma jäädes, 

Tere

Täname pöördumast! 

Korteriühistu likvideerimine koosneb mitmest sammust: Avalduse esitamine registripidajale korteriühistu likvideerimise algatamiseks. Likvideerija määramine, kelle ülesandeks on ühistu tegevuse lõpetamine, võlgade sissenõudmine, vara müümine, võlausaldajate nõuete rahuldamine ja vara jaotamine. KrtS § 60 lg 4 sätestab, et korteriomandite registriosade sulgemise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registripidaja on teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi sulgemiseks. Korteriühistu registrikaardi võib sulgeda pärast korteriühistu likvideerimist. Korteriühistu registrikaardi sulgemise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite registriosade sulgemise kande tegemist.

Lugupidamisega

KÜ korteriomanike erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise teates on esitatud ebaõigeid andmeid teise isiku kohta ja on teotatud tema au (§ 1047 lg 2) ehk selline avaldus on õigusvastane. Kas eelmainitud rikkumist loetakse rikkumiseks ka KrtS § 29 (1) sätte rikkumiseks? Ehk kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on esitatud õigusvastast avaldust, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma?

Tere

Täname pöördumast! 

• Au teotamine- võs
• Üldkoosoleku otsuse vaidlustamine-üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks on seaduses välja toodud millistel alustel saab taotleda üldkoosoleku otsuse tühistamist või kehtetuks tunnistamist. Au teotamine ei ole aluseks üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks või üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks.

Kui üldkoosoleku kokkukutsumisel on liikme kohta esitatud ebaõigeid andmed siis saab ühistu liige pöörduda kohtusse ja nõuda andmete ümberlükkamist. Üldkoosoleku otsuse tühisuse või kehtetuse aluseks see olla ei saa.

Lugupidamisega