Kas KÜ hoov on avalik koht? Korteriühistul (väike ridaelamu) on aia ja väravatega piiritletud hoov, mis kuulub korteriomanike kaasomandisse. Väravad ei ole lukustatud, st kõik, ka võõrad inimesed või sõidukid pääsevad vabalt hoovi. Kas selline hoov on õiguslikult avalik koht või eravaldus (nt sõidukite parkimise või hoovis alkoholitarbimise seisukohast)? Üldkoosolekul on 90% häälteenamusega otsustatud, et parkimine on hoovis lubatud ainult määratud parkimisalal ning on keelatud vahetult maja ümber kulgeval teel, eesmärgiga tagada pääste- ja kiirabiautode ning elanike sõidukite vaba liikumine. Parkimiskorda, kinnistatud parkimiskohti ega notariaalset kasutuskorda ei ole kehtestatud. Ühe korteri omaniku või tema külaliste sõiduk pargib pidevalt keelatud alal, takistades teiste elanike sõidukite liikumist hoovis. Samuti tarvitavad sama korteri külalised hoovis sageli alkoholi ning joobes inimeste tuigerdamine hoovis häirib teiste elanike kodurahu ja turvatunnet. Põhikirja järgi vastutavad kõik korterite omanikud (sh korteri mitu omanikku) põhikirjas sätestatu või üldkoosolekutel vastu võetud otsuste täitmise eest solidaarselt ning peavad seda nõudma ka oma külalistelt. Oleme mitmeid kordi konkreetse korteriomanikega vestelnud ja saatnud asjakohaste viidetega meeldetuletuskirja. Millised on järgnevad võimalused korteriühistus sellise korteriomaniku, kes pidevalt pargib keelatud alal või kelle kutsutud seltskond tarbib hoovis alkoholi, suhtes tegutsemiseks?

Korrakaitseseaduse § 54 kohaselt on avalikuks kohaks koht, milline on määratlemata isikute ringile antud kasutamiseks. KÜ hooviala ei ole avalik koht, kui ta on piiratud aia ja väravatega ning kuulub korteriomanike kaasomandisse. Kui väravad ei ole lukustatud ja juurdepääs hoovialale vaba, võib seda siiski vaadelda avaliku alana, millisele juurdepääs vaba.

Korteriühistu võib korteriomaniku või tema külaliste suhtes tavapärase korralekutsumise mõju puudumisel lahendada küsimuse KÜ üldkoosoleku otsusega, milline reguleerib hooviala kasutamist ja keelatud alal parkimist. Üldkoosoleku otsus on korteriomanikule kohustuslik.

Kui korteriomanik sellele vaatamata jätkab õigusrikkumisi, on võimalik pöörduda hagiga kohtusse ja nõuda rikkumiste lõpetamist korteriomanikult.

Tere, Korterisisene tualett on ühendatud kortermaja trepikojas asuva ühiskasutuses oleva WC püstakuga. Projekt selle kohta puudub, samuti ei ole Ehitusregistris korteris oleva tualeti kohta andmeid, kuna varem eksisteeris ainult trepikojas paiknev ühiskasutuses olev WC. Hetkel ei ole trepikoja WC kasutuses, samuti ei teeninda antud püstak ühtegi muud korterit. Korteriühistu soovib trepikoja WC sulgeda ja lammutada, samas korteriomanik soovib lahendada hetkel oleva ummistuse probleemi ning vajadusel välja vahetada amortiseerunud torustiku. Küsimus on, kuidas tuleks sellisel juhul kulud katta. Kas korteriühistu peab katma kõik tööd (sh ühiskasutuses oleva WC sulgemine, lammutus, ummistuse eemaldamine, uue korterit teenindava kanalisatsioonitorustiku rajamine) või lasub ka korteriomanikul teatud rahaline vastutus (nt korterisisese tualeti seadustamine, torustiku vahetamine püstakuni)?

Seaduse kohaselt vastutab korteriühistu kaasomandi eseme korrashoiu eest ja korteriomanik eriomandi eseme korrashoiu eest. Seejuures tuleb arvestada, et hoonesisesed kommunikatsioonid (elektrijuhtmestik, vee- ja kanalisatsioonitorud jms) jagunevad samuti kaasomandi esemeks ja eriomandi esemeks. Eriomandi ese on kommunikatsioonide see osa, mida korteriomanik saab muuta ilma, et see mõjutaks teisi korteriomanikke. Seega üldiselt on eriomandi ese kogu korterisisene torustik kuni püstakusse liitumiseni, mitte ainult tualetipott ja selliste torustike korrashoiu ja parandamise eest vastutab iga korteriomanik oma korteriomandi piires, finantseerides vajalikke töid oma vahenditest. Seevastu püstakud ja koridoris paiknev ühiskäimla on osaks kaasomandi esemest, mille eest vastutab ja mille korrasolekut finantseerib korteriühistu.

Tere Kui korteri omanik soovib muuta ruumiplaneeringut muutes elutoa ja köögi asukohta võrreldes algse ruumiplaneeringuga, kus nad olid magamistoad, kas selleks on vajalik korteriühistu ning ka teiste korteriomanike luba? Uus köök ja elutuba viiakse eelnevalt olnud magamistubadesse, mis asukoha poolest on alumise korruse korteri magamistubade kohal. Kandvaid seinu ei muudeta, veepüstakut samuti mitte. Korteri omanik on lubanud teha ehitusprojekti ja esitada selle EHR-i. 

Korteriomanikul on õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga (KrtS § 30 lg 1 p 1). Korteriomanik peab hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 p 1).

Eriomandi esemeks on ruumiliselt piiritletud eluruum ja selle juurde kuuluvad osad, mida on võimalik muuta või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (KrtS § 4 lg 1). Kui planeeringu muutus piirdub vaid selliste osade vahetamise või eemaldamisega, mis ei kuulu kaasomandi hulka, ei ole üldjuhul teiste omanike nõusolekut vaja.

Korteriühistu liikmel on tekkinud võlgnevus. Kas juhatusel on õigus, on kohustus või on keelatud informeerida sellest ühistu teisi liikmeid raamatupidaja poolt väljastatud “Kliendivõlgnevuse aruande” edastamise kaudu e-posti teel?

Teistel korteriomanikel on õigus teada võlgnevuste olemasolu ja suurust korterite kaupa, kuna see mõjutab ühistu majanduslikku seisu ja ühist valitsemist, kuid andmete jagamine peab toimuma heas usus ja viisil, mis ei kahjusta ülemääraselt isikuandmete kaitset või andmesubjekti õigustatud huve väljaspool seadusega ettenähtud aruandlust.

Tere! KÜ liikmed esitasid juhatusele ühisavalduse erakorralise koosoleku kokku kutsumiseks. Koosolekul ei olnud täidetud kvoorumi nõue. Uut sama päevakorraga koosoleku, aga juhatus uuesti kokku ei kutsunud, teatades kirjalikult kõigile, et erakorralise koosoleku puhul ei kehti korduskoosolek, seda uurisime ka juristilt. Vastasel juhul oleks nt võimalik vähestel korteritel pidevalt erakorralisi koosolekuid kokku kutsuda ja korduskoosolekutega muutuksid iga kord otsused. Olen kuulnud, et korteriühistu erakorralisele koosolekule kehtivad samad nõuded, mis korralisele koosolekule. Millises seaduses see on kirjas? Ei leia ise seaduses. Aitäh!

Seadus ei tee vahet korralisel ja erakorralisel üldkoosolekul. Kui üldkoosoleku kutsub kokku juhatus (olgugi korteriomanikenõudmisel), on tegemist üldkoosolekuga ja kehtivad kõik üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbi viimise reeglid. Sealhulgas säte, et üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (KrtS § 20 lg 2). Kui kvoorumit ei kogune, tuleb kümne päeva jooksul kokku kutsuda uus üldkoosolek (KrtS § 23 lg 1 ja 2).

Kui korteriomanikud on esitanud nõuetekohase avalduse (vähemalt 1/10 liikmetest, kirjalik, põhjendatud), kuid juhatus ei kutsu üldkoosolekut kokku, on taotlejatel õigus üldkoosolek ise kokku kutsuda (MTÜS § 20 lg 4). Sellisel juhul peavad korteriomanikud järgima sama korda, mis on ette nähtud juhatusele (MTÜS § 20 lg 4). Seega ei ole erisust ka juhul, kui korteriomanikud ise koosoelu kokku kutsuvad.

Tere! Korterühistul (8 korteriga maja) on esitamata majandusaasta aruanded alates 2021. Kü esimehe volitused lõppesid 2021 aasta mais, kuid sama isik on nö iseseisvalt edasi kü esimehe kohal, pääseb ligi KÜ pangakontole jne. Ülevaade ühistu rahaseisu kohta puudub, kuna esimees väldib neid teemasid ja küsimusi. Koosolek pidi toimuma, kuid jälle lükati edasi. Kui korteriühistu mõned liikmed on tundnud huvi mis seisus on ühistu jne, siis selle peale tuleb sisutühi vastus ja konkreetseid vastuseid ei saa. Kuidas sellises olukorras edasi käituda, kõigi huvides tuleks valida uus juhatus aga see on keeruline, kui kohale ei ilmuta. Majas on võlgnik ja ollakse võlgu ka veel katusevahetuse raha. Mis saaks teha, et uus juhatus saaks paika ja eelmisest lahti? Vabatahtlikult vist hetkel volitusteta isik tagasi ka ei astu. Tänan!

Korteriühistu juhtorgan on juhatus, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatule ka Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid (KrtS § 24 lg 1).

Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha sellest erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära (KrtS § 24 lg 2).Juhatuse liige peab olema teovõimeline füüsiline isik (MTÜS § 26 lg 2, TsÜS § 31 lg 7). Juhatuse liikmeks määramiseks on vajalik tema nõusolek (MTÜS § 28 lg 1).

Juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat (MTÜS § 28 lg 1¹). 

Juhatuse liikme võib üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda (MTÜS § 28 lg 2). Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel (MTÜS § 28 lg 3). Kui juhatuse liikme ametiaeg on lõppenud, ei ole vaja teda tagasi kutsuda, vaid üldkoosolek saab valida uue juhatuse või otsustada, et korteriühistut hakkab juhtima valitseja (juhatuse asemel). Kahjuks ilma üldkoosolekuta ei ole otsuste vastuvõtmine võimalik.

Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt informatsiooni ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Vajadusel saab nõude esitada kohtu kaudu.

Tervist Korteriühistu juhatus võttis vastu otsuse, et hoovis tohib parkida iga korteri kohta vaid 1 auto millele ka väljastatakse luba. Meil peres 2 autot juba üle paarikümne aasta Mõlemad autod transpordivad vastavalt oma võimalusele ja vajadusele ka liikumispuudega korteriomanikku. Invakaart olemas Küsimus - kas ühistu juhatus tohib ise selliseid otsuseid vastu võtta?

Korteriühistu parkla, mis on osa kinnisasja kaasomandist, kuulub korteriomandi kaasomandi osa esemete hulka (KrtS § 4 lg 4). Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt (KrtS § 30 lg 1 p 2). Korteriomanik võib nõuda, et kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest (KrtS § 30 lg 2). Siiski ei ole parkimise korraldamine kaasomandi esemel juhatuse pädevuses vaid tuleb otsustada üldkoosolekul, kuivõrd küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, võib otsustada kaasomanike häälteenamusega . Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (AÕS § 72 lg 1).

Tere. Mul on selline küsimus, kuna tunnen end Eesti Vabariigis kõrvale tõrjutuna paljude Riigi ametkondade poolt. Seletan lühidalt olukorrast: Elan korterelamus (9 korrust, 36 korterit) KÜ ainuisikuline juhatuse liige *ei kvalifikatseeru minule teadaolevalt vastavalt KÜ ja Keeleameti "koostatud" seadusandlusele ja temal puudub minule teadaolevalt nõutav B-1 keeletunnistus.(kü juhatuse liikme otsese sõnade kohaselt) *Alates 2018 on tänasel päeval kehtiv Põhikiri??? (See on väga vana ja aastatetagune) Kui pikk on selle kehtivusaeg seaduslikel alustel? *Alates ainuisikulise KÜ juhatuse liikme poolt on KÜ juhatuse liige iseseisvalt endale määranud palga, ja erinevad hüved mida igakuisetes maksetes on läbipaistvad. *Peale tähelepanu juhtimist KÜ juhatuse liikmele alates 2 kvartal 2025a. kadusid väga kiirelt kõik maksud ja vähenes palk ja muud kulud vastavalt Krediidiinfo või Raport.ee avalikele andmetele. *Kui pikk on vastavalt Eesti vabariigi Seadusandlusele KÜ juhatuse liikme volitused? (Puudub üldkoosoleku allkirjastatud protokoll) *Minule on ka saadetud helifail meie kortermaja elaniku poolt, kus endine raamatupidaja oma telefonikõnes väidab, kuidas on kuritarvitatud KÜ rahalisi vahendeid KÜ juhatuse liikme poolt. * Minu elukaaslane KÜ korteriomaniku poolt on saadetud Viru Maakohtule taotlus kõikide KÜ pangakonto väljavõtete esitamisest KÜ juhatuse liikme poolt, kuna KÜ juhatuse liige keeldus neid väljastamast. Oleme saanud pidevalt kirju "puuduste parandamisest" mis on täidetud ja enam ei suuda Viru Maakohtuga aega raisata. Kas on võimalik otse Riigikohtu poole pöörduda, kuna Viru Maakohus ei esita nõudmistele vastavat dokumentatsiooni ja on Täiesti arusaamatu olukord, kus ma elan ja mis on Õigusnormatiivid ja vastutus. 

Korteriühistu põhikiri kehtib kuni uue kehtestamiseni üldkoosoleku poolt. Kui põhikiri on vananenud ja sattunud vastuollu seadusega, ei kehti seadusega vastuolevas osas põhikiri vaid rakendatakse seadust. Muus osas jääb põhikiri kehtima. 

Korteriühistu juhtorgan on juhatus, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1). Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) sätestatule ka Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid (KrtS § 24 lg 1).

Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha sellest erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära (KrtS § 24 lg 2).Juhatuse liige peab olema teovõimeline füüsiline isik (MTÜS § 26 lg 2, TsÜS § 31 lg 7). Juhatuse liikmeks määramiseks on vajalik tema nõusolek (MTÜS § 28 lg 1).

Juhatuse liikmeks ei või olla isik, kelle suhtes kohus on kohaldanud juhatuse liikmena tegutsemise keeldu või ettevõtluskeeldu, samuti isik, kellel on keelatud tegutseda samal tegevusalal, millel tegutseb mittetulundusühing, või kellel on keelatud olla juhatuse liige seaduse või kohtulahendi alusel (MTÜS § 26 lg 2¹).

Juhatuse liige valitakse tähtajaliselt kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega. Põhikirjaga ei või ette näha, et juhatuse liikme ametiaeg on pikem kui viis aastat (MTÜS § 28 lg 1¹).

Juhatuse liikme võib üldkoosoleku otsusega igal ajal, sõltumata põhjusest, tagasi kutsuda (MTÜS § 28 lg 2). Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikme võib tagasi kutsuda üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise või võimetuse korral mittetulundusühingut juhtida või mõnel muul mõjuval põhjusel (MTÜS § 28 lg 3).

Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt informatsiooni ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Vajadusel saab nõude esitada kohtu kaudu. Kui kohus ei ole avaldust menetlusse võtnud, esinevad sellel tõenäoliselt menetlusse võtmist takistavad puudused. Soovitan korrektse avalduse koostamisel kasutada õigusabi.

Kui dokumentidega tutvumise järgselt ilmneb, et juhatuse liige on ühistule kahju tekitanud, on korteriühistul õigus nõuda temalt tekitatud kahju hüvitamist.

Mul on olenas korter,kus juba pikemat aega elab ùùrnik .KÙ-l tema kontaktid olenas ,samuti olemas kōik minu kontaktid. Detsembri alguses ,helistas mulle ( omanikule ) ùhistu ja palus avada ust, kuna majas vahetatakse pùstak. Vōtsin koheselt ùhebdus ùùrnikuga,kes viibis tööl ja ei saanud koheselt tulla. Mina kahjuks ei viibi Eestis . Ùùrnik väitis,et pole mingeid informatsiooni saanud ,et hakatakse vahetama pùstakut ja ta pidi võimaldama liigipääsu Kùsisin ùhistu käest,et miks mind nagu omaniku keegi pole teavitanud sellest ,et saaksin vōimaldada liigipääsu . KÙ vastas, et ei pea mind teavitama info oli trepikojas seina peal. Kùsimus: kas KÙ peab teavitama omaniku sellest ja kuidas teavitamine peab välja nägema ?

Korteriomanik on kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi (KrtS § 46 lg 1). Kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, peab ta teatama ka oma elu- või asukoha postiaadressi (KrtS § 46 lg 2). Kui korteriomanik ei ole postiaadressi teatanud, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht (KrtS § 46 lg 3).

Korteriühistu peab korteriomanikuga suhtlemisel kasutama eelkõige neid sidekanaleid, mille andmed (nt elektronposti aadress või postiaadress) korteriomanik on ühistule teatanud (KrtS § 46 lg 1, lg 2). Oluliste dokumentide (nt koosolekuteated, otsuse eelnõud) edastamisel tuleb kasutada kas elektroonilist kanalit (kui aadress on teatatud) (KrtS § 20 lg 4) või kirjalikku taasesitamist võimaldavat vormi (KrtS § 21 lg 2). Üldiselt on dokumentide kättetoimetamise viisid postiga, haldusorgani poolt või elektrooniliselt (HMS § 25 lg 1). Trepikojale seinale kinnitamist ei ole seadusandja ette näinud, kui korteriomanikud ei ole selles eraldi kokku leppinud.

Tere! Palun selgitada järgmist küsimust. Kas volikiri, millel omakäelise allkirja asemel on ainult arvutis trükitud ees- ja perekonnanimi, on kehtiv? Tegemist on volikirjaga, mida esindaja kasutab korteriühistu üldkoosolekul osalemiseks. Millistele seaduse sätetele saab tugineda sellise volikirja kehtivuse ja vorminõuete hindamisel? Palun selgitada, milliseid allkirjanõudeid sätestab Eesti seadus volikirja puhul ja millised juriidilised tagajärjed võivad tekkida, kui allkiri puudub ja on märgitud ainult trükitud nimi. Ette tänades!

Korteriomaniku esindamiseks korteriühistu (KÜ) üldkoosolekul peab esindusõiguse olemasolu olema tõendatud kirjaliku dokumendiga (KrtS § 22 lg 5). Kirjaliku vormi nõuded (TsÜS § 78 lg 1):

• Kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalik vorm, peab tehingudokument olema tehingu teinud isikute poolt omakäeliselt allkirjastatud.
• Kirjalikku vormi asendab tehingu notariaalne tõestamine või notariaalne kinnitamine (TsÜS § 78 lg 4).

Kirjalikku vormi loetakse võrdseks tehingu elektroonilise vormiga, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 80 lg 1). Elektroonilise vormi järgimiseks peab tehing (TsÜS § 80 lg 2):

1. olema tehtud püsivat taasesitamist võimaldaval viisil ja
2. sisaldama tehingu teinud isikute nimesid ja
3. olema tehingu teinud isikute poolt elektrooniliselt allkirjastatud.

Kui volikiri ei ole antud vähemalt kirjalikus vormis (omakäeliselt allkirjastatuna), on tegemist esindusõiguseta isikuga, kellel puudub õigus esindamiseks ja volikirja andnud korteriomanik loetakse üldkoosolekult puudunuks.