Kaasomandis eramajas sai koostatud kasutuskord,mis esitati notariaalkontorile.Juhtus nii,et pinnalt osutus teine korter 16 m2+13 m2 terrass suuremaks.Soovin uue kasutuskorra tegemist+ täpsustusandmete lisamist,kuid naaber ei tee vaidlustussoovist väljagi.Lisaks on portaalis üüri kuulutus,kus vaidlusalune pind sees.Mis annab teha,et pinnad võrdseks saada? Kohus ?On võimalus üürida pinda,kui olen vaidlustanud kaasomanikule kasutuskorra?Seal ju sees pind,mis 50- 50*peaks ka minu kasutuses olema?

Kasutuskorra kokkuleppega ei muudeta omandit. Kui ka kasutuskorra järgi on ühe kaasomaniku ainukasutuses suurem osa majast, on kaasomanikd siiski omanikud vastavalt kinnistusraamatu andmetele, kahe omaniku puhul eelduslikult kumbki 1/2 suuruses mõttelises osas kogu kinnisasjast (mitte vaid maja vaid ka maatükk, võimalikud kõrvalhooned jne). Kasutuskorra kokkuleppega fikseritakse vaid, kes kaasomanikest millist osa majast saab ainukasutada. Kui kasutuskorra kokkulepe puuduks, oleks mõlemal õigus kasutada kogu maja, kõiki selle ruume ja puuduks igasugune võimalus mistahes privaatsusele, kuna teise kaasomaniku kaaskasutust ei tohiks sel juhul takistada. Kui kokkulepe on sõlmitud selle järgi, kes milliseid ruume tegelikult ainukasutab, on kokkulepe mõistlik ka juhul, kui ühe kaasomaniku ainukasutusse jäi mõnevõrra suurema pindalaga osa majast. Vastaja ei näe põhjust kasutuskorra muutmiseks või veel enam, kohtusse pöördumiseks.

Aknaalune maa Elan 7 korteriga majas esimesel korrusel. Soovin oma akna alla panna toolid ja seal aega veeta. Kas naabritel on võimalik seda keelata?

Kortermaja juurde kuuluv maa on kõigi korteriomanike kaasomandis ja seda kasutades tuleb arvestada kõigi korteriomanike õigusega maad samamoodi kasutada. Kui Te soovite rajada endale puhkenurka, tuleks teistelt kaasomanikelt saada nõusolek konkreetse maatüki ainukasutuseks. Kui ehk ka naabritel on selliseid soove, võiks kaaluda kokkulepet, millega antakse igale korteriomanikule mingi tükk ainukasutuseks. Kui selline erikasutuskord vormistada notariaalselt ja kanda kinnistusraamatusse, kehtib see ka praeguste omanike õigusjärglaste suhtes kui mõni korter müüakse, kingitakse või vahetab omanikku pärimise teel.

Tere, Kui meil on emalt päranduseks saadud korter 8 õe/venna peale ja üks õdedest plaanib sinna viia enda musta taustaga kriminaalist poiss-sõbra, kas me ülejäänud 7 ühisvara omanikest saaksime seda kuidagi keelata?

Ühisomandisse saab kuuluda vara, mille pärijad on omandanud pärimise teel või vara, mille abikaasad on omandanud ühisvarasse. Kui vara kuulub omanike ühisvara hulka, siis selle varaga saavad omanikud tehinguid teha üksnes ühiselt ning näiteks müümine või kinkimine ei ole võimalik teiste ühisomanike nõusolekuta. Omanike osade suurused ühises asjas ei ole kindlaks määratud, kuid reeglina on need kindlaks määratavad. Nii näiteks on pärandvara puhul kindlaks määratud kui suure osa pärandvara ühisusest pärija pärib. Ehkki ka ühise omandi kasutamine peab toimuma kokkuleppel, on teistel ühisomanikel ühe ühisomaniku kasutusviisi keeruline piirata. Üheks võimaluseks võib olla ühisomandi lõpetamine ja jagamine selliselt, et kinnisasja omanikeks saavad 7 ühisomanikku kaasomanikena ning õelt, kes teiste ühisomanike soove ei arvesta, ostetakse talle kuuluv osa ära. Või kui puudub huvi korteri kasutamiseks, saate ühisomandi lõpetada ka viisil, et kinnisasi müüakse ühiselt ja igaüks saab müügitulemist talle pärimistunnistusele märgitud mõttelise osa.  

Tere! KÜ-l on kinnitatud ja kehtiv põhikiri, millele liidetud lõpposas ühistu "Kodukord". Sellel klausel: "Kodukord on ühistu põhikirja lahutamatu osa". Pakett on lõppallkirjastatud kõigi ühistu liikmete poolt. 1) Kas selline dokument KOHUSTAB kõiki ühistu liikmeid vastuvõetud kodukorra otsuseid täitma? 2) Kas selline dokument on SAMAVÄÄRNE notari kinnitatud "Kasutuskorraga"? 3) MIDA TEHA , kui mõni allakirjutanu keeldub vastuvõetud otsust täitmast?

Notariaalse ja lihtkirjaliku kasutuskorra vahe seisneb selle kehtivuse ulatuses isikutele. Lihtkirjalik kodukord, mis on oma sisult kasutuskord, kehtib nende KÜ liikmete suhtes kes on selle allkirjastanud. Müügi-, kinke- lepingu või pärimise järgselt tekkinud uuele omanikule see ei laiene ja temaga tuleb kokku leppida uuesti.

Notariaalne kinnistusraamatusse antud kasutuskorra kokkulepe kehtib aga kõigi sellele alla kirjutanute aga ka nende õigusjärglaste (tulevaste omanike) suhtes kuni selle tühistamiseni või muutmiseni.

Seoses avastatud rõdupõskede lekkega, vastavalt kindlustuslepingule mina võtsin ühendust PZU-ga, teenindusettevõttega Arkaadia Halduse AS ja KÜ-ga ning andsin teada antud lekkest tekkinud kahjust . Järelduse kohaselt peab Korteriühistu hüvitama lekkega tekitatud kahju ja likvideerima lekke põhjuse. Kahju suurus ei ületa KÜ vastutuskindlustuse omavastutuse piirmäära. PZU oma otsuses märkis, et enne tuleb kahju põhjus likvideerida ja alles siis hakata korteri siseviimistlust taastama. Kindlustusselts PZU pakkus välja kaks võimalust: Korteriühistu kannab kannatanu remondisumma ja kannatanu tellib taastustööde ise ning Korteriühistu tasub arve ehitusfirmale peale remondi teostamist. Tööde teostamisega nõustus OÜ V. esindaja pärast Korteriühistult garantiikirja saamist tööde tasumise kohta. Ehitusfirma garantiikirja Korteriühistult ei saanud. KÜ ja teenindusettevõte Arkaadia Halduse on seisusukoht , et Arkaadia Halduse AS ja KÜ ei suuda mulle garanteerida, et leke ei kordu, pakkusid, et ootame vihma ja maksavad remondiarve tööd toimuvad alles siis, kui KÜ saab korteri omanikult kirjaliku kinnituse, et mul ei ole enam KÜ-le pretensiooni. KÜ huve esindav teenindusettevõte Arkaadia Halduse AS ei esitanud mulle ekspertarvamusi lekke põhjuse kohta ja selle kõrvaldamist kinnitavaid dokumente. Kirja põhjal võime järeldada, et nad ise ei ole selle likvideerimises kindlad ega välista selle kordamist. Selline suhtumine muudab tõenäolisemaks kahjude ja kindlustusmaksete suurenemise. Selle olukorra lahendamisel palusin abi kindlustusseltsilt PZU. Nad vastasid, et nendel puuduvad vahendeid KÜ mõjutamiseks. Nad kinnitavad, et kahju kordumiselt samal põhjusel kindlustustingimuste järgi kahju hüvitamisele ei kuulu. Ehk KÜ riskib, et kahjud võivad olla suuremas ja kogukulu jääb nende kanda. KÜ on sõlmitud kindlustusleping PZU-ga. Minu hinnangul on tegemist KÜ-poolt PZU kindlustuslepingu rikkumisega. Lepingu alusel KÜ peab lekke likvideerima ja PZU peab KÜ-lt nõudma lepingu täitmist. Kas korteriomanikule KÜ ja Arkaadia Halduse AS-poolt esitatud nõue mistahes kinnituse nõudmisel on seaduslik? Kuidas saan mina, korteri omanik, kinnitada, et KÜ vastu pretensioone ei ole, kui nad ise pole lekke likvideerimises kindlad. Kas Korteriühistu rikub PZU kindlustuslepingut? Lugupidamisega korteri omanik

Esitatud küsimusest saab järeldada, et Teie korterile tekkis kahju korteriühistu vastutusalas olevalt objektilt. Seega on Teil nõue korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks. Seejuures ei ole oluline, kas ühistul on vastutuskindlustus või tasutakse kahjuhüvitis KÜ vahenditest. Teil on nõudeõigus KÜ vastu, kui vaja siis korduvalt (iga kahjujuhtumi tagajärgede likvideerimiseks kuluvate rahaliste vahendite ulatuses eraldi). Selleks tuleks Teil esitada nõue KÜ-le, anda tähtaeg nõude rahuldamiseks ja kui nõuet ei rahuldata ja läbirääkimistesse ei astuta, panna oma nõue maksma kohtu kaudu. Kas KÜ rikub kindlustuslepingut, kas nende leping on kehtiv ja kas juhtum liigitub nende lepingus kindlustusjuhtumi alla, on korteriühistu mure ja Teie nõuet see ei mõjuta.

Tere! Minu emal on oma vennapojaga talumaja koos 4 ha maaga kaasomandis. Nüüd on see vennapoeg soovib enda osa talumajast kirjutada minu nimele. Maad ära anda ei taha. Kas sellist tehingut on üldse võimalik vormistada? Või on mõistlikum kaasomand lõpetada ehk vormistada kaks eraomandit ja vormistada nii, et minu emale jääks see osa maast mille peal on maja? Kas siis saab ema ka maja omanikuks või jääb maja ikka kaasomandiks? Või lasta kirjutada osa majast enda nimele ja siis jagada kaasomand eraomanditeks. Vennapoeg ei soovi lihtsalt seda osa vanast talumajast, sest ei soovi sinna investeerida. Investeerimiseta aga see maja kukub varsti kokku.

Kinnisasi koosneb maatükist ja sellel asuvatest ehitistest tervikuna. Kui kinnisasi on kaasomandis, kuulub igale omanikule vastav mõtteline osa (mitte reaalne looduses kindlaks määratud osa) kogu kinnisasjast, sealhulgas nii maa kui hooned. Kaasomanik võib küll talle kuuluvat mõttelist osa käsutada, ent see tähendab et ta saab müüa või kinkida mõttelist osa kogu kinnisasjast. Et hooneid saaks maatükist eraldi käsutada, tuleb hooned koos nende all oleva ja nende teenindamiseks vajaliku maaga esmalt muust maast maakorralduslikult eraldada ja kanda eraldi kinnisasjana kinnistusraamatusse. Toiming eeldab kõigi kaasomanike nõusolekut. Muul viisil hooneid maast eraldi käsitleda võimalik ei ole.

Lahenduseks võiks olla kaasomandi lõpetamine ja kaasomandis oleva asja jagamine selliselt, et tehakse maakorralduslik lahkumõõtmine ning jagatakse kaasomandis olev vara reaalosadeks selliselt, et hooned jäävad Teie emale osaks saava maatüki lahutamatuks osaks. Siis kuulub kummalegi endisele kaasomanikule eraldi kinnisasi ainuomandina ja teisel puuduvad edaspidi igasugused õigused kinnisasja kasutamisel ja käsutamisel. Kui see on maakorralduslikult võimalik ja mõlemad kaasomanikud on sellega nõus, võiks see olla hea lahendus kujunenud olukorrale.

Tere! Meie Tallinna südalinnas elavas korteriühistus oli 2023. aastat probleem esimeste korruste kütmisega (ilma lisakütteta oli alla 16 kraadi toasooja) ning juhatuse esimees selgitas, et tuleb vahetada ära radiaatorid. 2024. aasta suvel vahetati radiaatorid ja juhatuse esimees korraldas vanade radiaatorite utiliseerimise. Nüüd soovib ühistu esimees üksnes esimese korruse korteritelt radiaatorite vahetamise raha, mis ulatub minu korteri puhul enam kui 4000 euroni. Mõistagi sellist raha mul kuskilt võtta pole, samuti pole üheski varasemas ega ka 2024. aasta majandamiseplaanis sõnagi selliste tööde kohta ega ka selle kohta, et üksnes korteriomanikud esimestel korrusel maksavad, ning tegu on minu jaoks planeerimata kulutusega. Selgitasime esimehele, et küttesüsteem on ühistuliikmete kaasomandis ja seda hooldatakse ühiselt - kui esimeste korruste küte ei funktsioneeri, siis see on maja kui terviku kütmise seisukohast ka teiste liikmete mure, enamgi kommunaalmaksetes oleva kütte eest oleme maksnud aga mitte midagi selle eest pole saanud. Vastuseks olen saanud juhatuse esimehe kirja, et radiaatorid on iga korteri enda omad, mis on ainuüksi vastuolus sellega, et vanad suured malmradiaatorid utiliseeriti ning mingit raha ükski korteriomanik pole sellest saanud. Lisaks ei saanud ma valida ei töötegijaid, kes olid äärmiselt lohakad ja suur töötundide arv on selgelt saamatuse ja mitmete vaegtööde tulemus, radiaatorid osteti muinsuskaitse all oleva maja jaoks sobimatult koledad ja liiga väikesed. Kuid paigalduse puudusi ma aktsepteerisin sest eeldasime, et see on ajutine lahendus ja ühistu ühistest kuludes. Nüüd selgub, et ebaprofessionaalse ja kalli töö oleksin justkui ise tellinud, kuigi ma pole ühtegi lepingut sõlminud. Kuidas seda arvet vaidlustada ja kas tuleb pöörduda otse kohtu poole?

Maja ühiskommunikatsioonid, sealhulgas vee- ja kanalisatsioonitorustikud ning ühine küttesüsteem, kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (Riigikohtu 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 21; 24.10.2018, 2-17-7999/68, p 13.4). Ühise küttesüsteemiga seotud kulud on üldjuhul korteriomanike ühised kulud elamu majandamisel ning neid tuleb kanda kõigil korteriomanikel ühiselt (Riigikohtu 24.05.2023, 2-20-119460/71, p 21).

Seega tuli tasuda tööde eest korteriühistu vahenditest ja nõue korteriomanikele on alusetu. Võiksite juhatusele sellest teada anda ja ühtlasi anda teada, et keeldute alusetu nõude tasumisest. 

Tere. Kevadel toimus KÜ üldkoosolek. Koosolekul enamus otsustas, et KÜ läheb keskküttelt belletkütte peale üle. Belletküte sai 1 hääle rohkem. Nüüd tuli teade, et paar kuud peale koosolekut lisandus kuskilt lisahääl keskkütte kasuks. Seega jäi seis viiki ja belletküttele üleminek jääb ära. Teoorias saan aru, et päris nii ei ole õige? Või kuidas sellises olukorras käotuda ja toimida? Tänan.

Kuivõrd küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis, on kütteliigi muutmiseks vajalik kaasomanike kokkulepe ja üldkoosoleku saadud lihthäälteenamusest otsuse vastuvõtmiseks ei piisa.  Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Erandina sellest nõudest sätestab aga § 39, et kui muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib muudatuse tegemise otsustada KrtS § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega (üle poole häältest ja üle poole kaasomandist). Riigikohus on erinevate korteriühistu üldkoosoleku otsuste õiguslikku olemust ning nendele seadusest tulenevaid tingimusi käsitlenud 01.06.2022 kohtumääruses nr 2-19-16450.

Tere. Soetasime vabaabielu jooksul elukaaslasega aastal 2013 sept. pangalaenuga kodu kus osalus on kummalgi 50%. Ostu hetkeks oli meil juba 9a ja 1,5a vanused pojad. Olin väiksemaga kodune. 2014 dets. sündis 3 laps. Abiellusime 2016 juuni. Lahutatud 2024 märts. Põhjuseks lähisuhtevägivald. Nüüdseks on erimeelsus vara müügist tuleneva tulu summa jagamise osas. Ex kaasa väitel on temal õigus suuremale osale müügitulust, sest tema on enamuse laenust maksnud , kommunaalmakse maksnud ja kodu remontinud ning ,et temal oli lahusvara (mina ei tea sellest midagi )mille on paigutanud vaidluse all olevasse kinnistusse. Samas mina müüsin 2014 ja 2019 oma lahusvara mis läks samuti elamiseks ja remondiks. Lisaks minu vanematelt saadud pärandirahad peale ema surma. Aastast 2013 on ex töötanud suurema osa ajast välismaal (oma ettevõttega) ja selle tõttu olen mina olnud kodune ning vahel töötanud kodus tema ettevõtte all. Küsimus on , et kas mind kaitseb perekonnaõigusseadus või mingi seadus , et vähemalt 50% müügitulust ikkagi kuulub mulle. 

Kaasomandit ja kaasomanike õigussuhteid ning kaasomandi lõpetamist reguleeritakse asjaõigusseaduses. Seaduse kohaselt kuulub kaasomanikule tema mõttelise suuruse osale vastav osa ka kaasomandi müügitulust. Samas võib võlaõigusseaduse alusel olla teise kaasomaniku eest kohustuse täitnud kaasomanikul alusetust rikastumisest tulenev nõudeõigus täidetud kohustuse välja mõistmiseks. See kehtib aga vaid abielueelse aja kohta. Perioodil 2016 - 2024 ehk abielu ajal (eeldusel, et oli valitud varaühisuse vararežiim) teenitud sissetulekud ja tehtud panused on Perekonnaseaduse alusel poolte ühisvara, mis kuuluvad mõlemale abikaasale ühiselt ehk selle ajal tehtud maksete hüvitamist nõuda ei saa.

Tere! 1. Korteriühistu koosoleku päevakorras on punkt: 4. Korter 17 ja 18 kokkuehitamine. Kas selleks peavad 100% ühistu liikmetest nõusoleku andma või piisab enamuse otsusest? 2. Üks juhatuse liige hõivas keldris üldkasutatava ruumi, ehitas sinna kapitaalse tuhaplokkidest boksi. Sulges sinna ruumi sisenemise . Koosolekul oli jutuks, et sinna ruumi tehakse jalgrataste ja lapsevankrite panipaik. Kuidas saab kohustada juhatuse liiget seda ruumi vabastama?

Tõenäoliselt muudetakse korterite kokkuehitamisel ka hoonejaotusplaani, muutuvad kõigi korteriomanike mõttelise osa suurused ühises asjas ja muudatused puudutavad kõiki korteriomanikke. Sellisel juhul ei piisa üldkoosoleku otsusest vaid vajalik on eriomandi kokkuleppe muutmine. KrtS kohaselt võivad eriomandi kokkuleppe sisuks olla lisaks kohustuslikele tingimustele (hoonejaotusplaan ja korteriomandi otstarve (eluruum või mitteeluruum) ka kõik need korteriomanike vahelised kokkulepped, mida varem käsitati kaasomandi kasutuskorrana (nt parkimiskord, keldribokside kasutamine), lisaks aga ka küsimused, mida varem kaasomandi kasutuskorras reguleerida ei saanud, nt eriomandi eseme kasutamise tingimused, samuti ühinguõiguslikud küsimused.