KÜ vanas ja seni kehtivas põhikirjas (aastast 1999) ei ole e-posti, ega e-hääletuse (koosolekut kokku kutsumata) võimalusi. 2024 üldkoosolekul otsustati ja protokolliti, et põhikiri tuleb uuendada ja koheselt võetakse ühistus kasutusele e-posti aadressid ning võimalus koosolekuid kokku kutsumata otsuseid vastu võtta (vastavalt KrtS § 21). Kas tänase seisuga (veel kehtib 1999 põhikiri) on ilma füüsilise koosolekuta, uue põhikirja hääletamine ja vastuvõtmine ilma koosolekut kokku kutsumata lubatav?

Kuivõrd korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 21 on antud võimalus otsuse vastu võtmiseks koosolekut kokku kutsumata ja sätte sõnastusest ei tulene piirangut nagu peaks olema selleks põhikirjas eraldi võimalus ette nähtud, võib otsuse ilma koosolekut kokku kutsumata võtta vastu ka vaid  seaduse alusel ja ilma, et põhikirjas oleks seda eraldi reguleeritud.

Tere Küsiksin korteri kohta mis on ostetud aastal 2013, müüja sônul oli korter tollal värskelt remonditud - ka torutööd, elekter ja siseviimistlus olid tehtud. Tänavu sügisel on avastatud leke puhta vee torude sôlmkohas torus, mis asub antud korteri vannitoa ja magamistoa vahelises seinas. Korteri vee peakraan on olnud kinni juba nädalaid aga torude sôlmkoht lekib tasakesi edasi. Ühistu arvab, et tegu on korteri juurde kuuluva toruga, mille eelmine omanik on lasknud paigaldada ja neid paigaldanud ehitusmehed on olnud mittepädevad. Selle kohta minul puudub kindel informatsioon, ka kirjalikku tôendit ehitusmeeste mittepädevuse kohta pole minule laekunud. Sooviksin, et leke eemaldataks aga minul puudub kindlus, kas selle parandamise vôin korraldada. Vôi oleks see oleks korteri ühistu kohustus? Küsiksin ka, et kes sellises olukorras vee kahjustuste eest vastutab ja kes kahjud korvama peaks? Mida ette vôtta kui ühistu keeldub toru parandamist ja vee kahjustusi eemaldamast?

Kas lekkiv toru kuulub kaasomandi eseme hulka, mille peab remontima korteriühistu või Teie eriomandi juurde, mille korrashoiu eest vastutate Teie sõltub sellest, kas tegemist on toruga, mis kuulub peatrassi juurde ja mida mööda liigub vesti korterist teise või on tegemist toruga, mille abil on toodud Teie korteri piires vesi ühest tarbimiskohast teise ehk jaotatud korterisiseselt. Kui tegemist on peatrassiga, lasub vastutus korteriühistul. Seda nii remontimise kui veelekkega seotud kahju hüvitamise osas. Kui aga toruga on toodud peatrassist vesi Teie korterisse, on tegu Teie vastusalasse kuuluva toruga ning nii korrashoiu kui tekkinud kahju hüvitamise eest vastutate teie.

Elan 8 korteriga puitmajas milles on ahiküte. Soovin pesuruumi ehitada väikest saunanurka, korsten on isiklik ja seda keegi majast ei kasuta. Tean, et tuleb üles panna ehitusteatis. Siit küsimus, kuna tegemist on korteri sisese muudatusega, siis kes peab andma nõusoleku. Kas piisab ühistu liikmete nõusolekust või pean kõigi korteri omanikelt nõudoleku saama.

Kui remonditegevus puudutab kaasomandis olevat hooneosa (vahelaed, fassaad, kütte- ja vee- ning kanalisatsioonisüsteem), tuleb nende teostamiseks võtta ka teiste korteriomanike nõusolek. Üldreegel on, et kui muudatused mõjutavad kõiki (näiteks suureneb/väheneb korteri pind) on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Kui muudatused puudutavad vaid mingit osa korteriomandikest, on vajalik nende nõusolek.

Korteriühistu võtab renoveerimiseks laenu. Kavas ka rõdude põhjalik uuendamine, lisaks klaasimine. Osadel korteritel (ligi 1/3) rõdusid pole. Kas rõdudeta korterite omanikud peavad samas proportsioonis laenu tagasi maksma, kui rõdudega korterite omanikud? Rõdude remondi summal on üldsummas väga suur osakaal. Kavandatava remondi dokumentides on korterite pinnad arvestatud kinnisturegistri järgi (netopind). Kas ei peaks rõdud sel juhul olema hulka arvestatud, nagu ehitusregistris (brutopind)?

Rõdud on eelduslikult osa fassaadist, seega kaasoamandi osa ja selle renoveerimis- ning korrashoiukulud kantakse vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele kui põhikirjas ei ole ette nähtud teistsugust kulude jaotust.

Tere. Alumisel naabril on korteris lutikad. Teinud ise korduvalt tõrjet, lutikad alles. KÜ esitatud soovist teha tõrjet suuremalt terves kortermajas ei näinud KÜ juhatuse liige vajadust. Nüüd levisid lutikas minu korterisse, mis on korrus kõrgemal. Üürnikud lõpetasid koheselt üürilepingu (allergia) ja kolisid välja. Ma kaotasin üüritulu. Kas pean üürnikele tagatisraha tagastama, kui tähtajatu leping lõpetati poole nädala etteteatamisega? Kas saan KÜ või alt naabrilt mulle tekitatud kahjusid sisse nõuda (kaotatud üüritulu, lutikatõrje jms).

Kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause). Kui kahju on tekkinud KÜ ignorantse suhtumise tõttu probleemi ja vaatamata sellele, et võimalikku kahju tekkimist on KÜ üldkoosolekul arutatud, on võimalik, et kahju tekkimise eest vastutab korteriühistu.

Korteriomanikul on nii korteriomandi eriomandi korrashoiu kohustus kui ka eri- ja kaasomandi eseme kasutamisel teiste korteriomanike kahjustamisest hoidumise kohustus. Korteriomaniku kaasomandi osa alalhoiu kohustus tähendab eelkõige keeldu kaasomandi eset lõhkuda või rikkuda, samuti kohustust jälgida eriomandi piires asuva kaasomandi eseme seisukorda ning viivituseta teavitada korteriühistut kaasomandi eseme kahjustumisest või kahjustumise ohust. Kui korteriomanik andis korteriühistule teada probleemist ning ohust, et vaatamata tema korteris tehtud tõrjele on võimalik parasiitide levimine kui ei teostata tõrjet kogu majas, võiks asuda seisukohale, et korteriomanik on oma kohustuse täitnud ja vastutav on korteriühistu. 

Tere Minul on probleem, mis puudutab meie korteriühistut. Paljudel elanikel on mure seoses plaaniga võtta laenu summas 3 miljonit eurot, millest 1,5 miljonit eurot soovitakse taotleda Kredexi toetust. See jätab meie korteriühistule siiski maksma 1,5 miljonit eurot, mis tähendab näiteks, et minu kanda jääks lisaks arvetele ja komunaalidele lisaks 230 eurot kuus.See on ülemäärane ja paljudel elanikest ei ole selliseks koormuseks võimalusi. Ma küsisin kuidas pensionärid nii üüratut summat maksta saaksid, mulle vastati, et nad saavad roivilt taotleda elamistoetust ja riik maksab. Olen samuti mures, et korteriühistu esimees on saanud üle 10 volituse, volitusel ei ole mainitud laenu võtmist. Meie pereliikmele, mu isale, öeldi, et peaksime kolima väiksemale pinnale, ning küsiti tema hariduse kohta, mis on minu arvates täiesti sobimatu ja ebaaus. Me tahame tõsiselt renoveerida meie hoonet, kuid soovime seda teha normaalsetes ja mõistlikes raames. Samuti on mul mure, et kui meil on juba kodulaen maksimaalselt kasutatud, siis kas on üldse seaduslik, et meilt nõutakse selliseid suuri summasid? Olen uurinud teisi kortermaju, kus on renoveerimist tehtud, ja seal ei ole keegi pidanud maksma selliseid ulmelisi summasid. Palun andke mulle nõu, millised on meie õigused selles olukorras ja kuidas peaksime edasi tegutsema. Teie professionaalne arvamus oleks meile äärmiselt oluline. Tänan teid ette teie abi eest!

 Laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine kuulub tavapärase valitsemise alla ja selle üle otsustatakse häälteenamusega, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Kui aga soovitakse võtta suuremat laenu, ei saa selle üle otsustada häälteenamusega vaid siis võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ehk korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt peab olema üle poole kõigist häältest korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.  

Seega tuleb kõigil keerulisse olukorda pandud korteriomanikel, kellele sellises suuruses laenu võtmine käib üle jõu, osaleda koosolekul ja hääletada otsuse vastu. Kui otsus ei saa vajalikku hulka poolthääli ei saa võtta ka laenu.

Meie 2018 detsembris vastuvõetud, praegugi kehtiv KÜ põhikiri sätestab: Korteriomanik on kohustatud tasuma majandamise kulusid perioodiliste ettemaksetena üks kord kuus vastavalt oma kaasomandi osa suurusele üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses. Mõõdetavate kulude eest (elekter, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendamine, üldelekter, gaas) tasub ühistu liige vastavalt esitatud näitudele. 2023 suvel paigaldati meie majas radiaatoritele küttekulujaoturid (mõõtjad). Põhikirja ei ole muudetud, aga küttekulusid hakati kohe arvestama küttekulujaoturite (mõõtjate) järgi. Ühistu juhatus on seisukohal, et põhikirjas nimetatud vee soojendamise all mõeldakse ka küttevee soojendamist. Kas põhikirjas nimetatud, vee soojendamine, laieneb ka radiaatori vee soojendamisele või vee soojendamise all mõeldakse ikkagi tarbevee soojendamist (soe kraanivesi)?

Kahjuks ei ole vastajale teada, mida täpselt küttekulujaoturitega mõõdetakse. Kui mõõtmistulemustega on võimalik kindlaks määrata kui palju kulus konkreetse korteri soojendamiseks küttevett, võib seda käsitleda vee soojendamisena. Pole ju põhikirjaski märgitud, et vaid tarbevee soojendamise eest tasutakse näitude alusel. Et kõik korteriomanikud põhikirjast ühtmoodi aru saaksid, on soovitav vaidluskoht veel kord üle rääkida. 

Tere Korteriühistu kaalub elektriautode laadimissüsteemi paigaldamist garaaži, et igal parkimiskohal oleks individuaalne laadimissüsteem. Elektriautode laadimissüsteemi paigaldus on suuremahuline ja väga kallis töö. Kas ma saan õigesti aru, et elektriautode laadimissüsteemi paigalduse otsustamine ei ole tavapärane valitsemine ehk häälteenamuse alusel seda otsustada ei saa vaid peab olema 100% omanike nõusolek? 

Tõenäoliselt on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega, mida on lubatud otsustada ka üldkoosolekul ent mitte lihthäälteenamusega. Otsustamiseks on vajalik, et otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. (KrtS § 39 ja § 9 lg 3). .

Tere Kas ma saan õigesti aru, et tulenevalt seadusest on majahalduri teenusepakkuja vahetus juhatuse pädevus? 

Halduri saab määrata valitseja, kes on valitud samas korras juhatusega ja juhib korteriühistut juhatuse asemel. Majahaldur peab vastama seaduses sätestatud kvalifikatsiooninõuetele ja ta on  füüsiline isik, kes tegeleb valitseja ülesannete täitmisega selles korteriühistus. 

Kui aga küsimus puudutab haldusettevõtet, siis on juhatusel pädevus ettevõtet valida, kui ta on saanud üldkoosolekult selleks volitused.

Tere! Meil on 8 korteriga KÜ, millel on neli erinevat sissepääsu. Üks trepikoda on neljale korterile, teine kahele korterile ja kahel korteril on omaette sissepääs. On plaanis trepikodade remont ja välisuste vahetus. Küsimus oleks kas kahel eraldi sissepääsuga korteri välisuksed vahetab ühistu või on see korteriomaniku vahetada? Ja kust leiaksin sellekohase lingi.

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Eriomand luuakse eriomandi kokkuleppega, seega sõltub konkreetsest eriomandite loomise kokkuleppest, kuidas on piiritletud eriomandid ja mis jääb konkreetsel juhul kaasomandisse.  Küsimusele vastust leides on oluline mõista, mis on korteri eriomandi ese ja mis kuulub korteriomanikele kaasomandi alusel.  Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.  Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus § 4). Välisuksed ei kuulu üldjuhul ühegi korteri koosseisu (välja arvatud juhul, kui see on konkreetselt eriomandi kokkuleppes kokku lepitud), ka ei ole neid võimalik muuta, kõrvaldada või lisada hoone väisilmet muutmata. Seega ei saa trepikodade välisuksed olla eriomandi eseme osaks ja kuuluvad kõigile korteriomanikele kaasomandina. Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Seega peab kõigi välisuste korrasoleku ja vahetamise ning sellega seotud kulude eest hea seisma korteriühistu.