Tere. Miljööväärtuslikul alal ühel kinnistul asuvad 20. sajandi alguses ehitatud kaks kortermaja on ühes kaasomandis. Algse projekti järgselt on majade soklikorrustel asunud keldriruumid ning katuste all olnud külm pööning. Lepitakse kokku kasutuskord, notariaalse kasutuskorra alusel jagatakse ka keldri- ja pööninguruumide kasutusõigus kaasomanike vahel ära. Osad kaasomanikud võtavad kasutuskorra järgi nende kasutusse jäänud pööningu- ja keldriruumid eluruumidena kasutusse. Korralikku ehitusprojekti selle jaoks ei ole, suurem osa kaasomanikke toimetab ruume välja ehitades oma parima äranägemise järgi ja ei kooskõlasta oma tegevust teiste kaasomanikega. Mõne aja pärast selgub, et ei majade katused ega vundamendid ei ole projekteeritud arvestusega, et pööningutel ja keldrites on eluruumid: ühe maja valtsplekk-katuse all on mittehingav aluskate mille tõttu valgub kondensvesi pööningukorruse ruumidesse ja kahjustab sealset siseviimistlust. Mõlema maja vundamendil on suures osas puudu hüdroisolatsioon, mille tõttu saavad veekahjustusi soklikorruse eluruumid. Kahju saanud kaasomanikud hakkavad nõudma teistelt kaasomanikelt ühe maja katuse ümberehitust, mõlema maja vundamendile hüdroisolatsiooni paigaldamist ja nende töödega seotud kulude ühiselt katmist. Kas ja mille alusel on kahju saanud kaasomanike nõue põhjendatud? Kas ja mille alusel on teistel kaasomanikel võimalus nõudest keelduda? Kuidas tuleb kaasomandis olevate mitteeluruumide kasutuselevõtt eluruumidena korrektselt vormistada nii, et kõik kaasomanikud teaksid arvestada sellega, et edaspidi tuleb neil ühiselt tagada, et varasemas pööningu- või keldriruumis oleksid elamisväärsed tingimused? Kes peab sellised tingimused algselt looma (st vajadusel vahetama katusealuse aluskatte ning paigaldama piisava soojustuse, soojustama vundamendi ja paigaldama hüdroisolatsiooni)? Olukorra teeb keerulisemaks ka see, et mõned kahju saanud kaasomanikud ei ole varasemaid mitteeluruume ise eluruumidena kasutusele võtnud, vaid on oma osa heauskselt ostnud ning ehitustööd on teostanud kas eelmine või mõnel juhul isegi üle-eelmine kaasomanik. Samuti on mõned eluruumidena kasutuses olevad ja kahju saanud ruumid Ehitisregistris endiselt mitteeluruumidena kirjas. 

Kaasomandi kasutuskord ei anna õigust ümberehitusteks vaid kasutuskorraga määratakse kindlaks kaasomandi osad, mida konkreetsed kaasomanikud ainukasutada võivad. Ümberehitused peavad toimuma ehitusprojekti ja ehitusloa alusel ja selle kohta peavad kaasomanikud sõlmima kokkuleppe. Olukorras, kus ümberehitused on tehtud ebaseaduslikult ja teiste kaasomanike nõusolekuta, ei ole ümberehitusi teinutel õigust nõuda tehtud kulutuste hüvitamist. Samas on kaasomanikel ühiselt võimalik otsustada, kas ehitada ümber kogu kaasomandi ese (seekord siis projekti ja ehitusloa alusel) või nõuda ümberehitusi teinud kaasomanikelt esialgse olukorra taastamist. 

Läksime lapse isaga lahku. Ühine majalaen 50-50. Mu vanemate korter hüpoteegi all. Lapse isa pole nõus maja müüma ja tal pole arvatavasti ka rahalisi võimalusi, et korter hüpoteegist vabastada, mulle mingi osa maksta ja maja ainult enda peale võtta. Millised on mu võimalused? Kas ainuke võimalus minna kohtusse ja läbi kohtu maja müüa? Kohtusse minekust ma tegelikult huvitatud ei oleks ei rahaliselt ega ka emotsionaalselt. Või on ehk ka teisi võimalusi?

Lisaks ühisele majalaenule on tõenäoliselt ka korter kaasomandis. Kaasomanikul on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamisel Teie olukorras on kaks enamlevinud viisi:

1. Kinnisasi jääb ühele kaasomanikule, kes võtab üle laenukohustuse ja hüvitab teisele kaasomanikule omandi kaotuse rahas.

2. Kinnisasi müüakse, müügitulemist tasutakse laenujääk ja ülejäänud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Mõlemal viisil saab kaasomandit lõpetada kokkuleppel notariaalselt. Kui aga kokkulepet ei saavutata ja üks omanikest soovib küll omandit, ent ei ole valmis võtma üle omandiga seotud kohustusi ja maksma hüvitist, ei ole kahjuks võimalik olukorda kohtuväliselt lahendada.

Perelepituse teenusega sõlmitud vanemluskokkulepe suhtluskorraga ja alimentidega. Kokkuleppe dokumendis veel kirjas omavahelised kokkulepped, et ema jääb edasi elama ühise laenuga võetud korterisse ning esimesel võimalusel kuid mitte hiljem kui 6 kuu pärast võtab üle laenu oma nimele. Nüüd aga isa keeldub omapoolset avaldust tegemast panka, nõudes kompensatsiooni. Kas selline allkirjastatud dokument ei ole kehtiv seoses kinnisasjaga? Korteri sissemaksu, lepingutasud, palju sisustust kui ka remondile raha pani ema, isa maksis 10kuud korteri kulusid kui ema oli lapsega kodus kuna lapsel ei olnud lasteaia kohta. Ei oldud abielus.

Kinnisasja, ka selle osa, omandamisele suunatud tehingule kehtib kohustuslik notariaalne vorm. Sama vorm kehtib ka kokkuleppele, millega lepitakse kokku tehingu tingimustes. Seaduses sätestatud vorminõuet rikkuv kokkulepe ei ole tõepoolest kehtiv. Kui korter on ostetud kaasomandisse, tuleb Teil sõlmida notariaalne kokkulepe kaasomandi lõpetamiseks ja leping pangaga laenu üle võtmiseks. Kui palju ja kas üldse on teisel kaasomanikul õigus hüvitist saada, sõltub asjaoludest ja kummagi kaasomaniku panusest kaasomandi soetamisse.

AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannavad kaasomanikud ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt nende kaasomandiosade suurusele. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannavad kaasomanikud ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi vastavalt nende kaasomandiosade suurusele. Panga ees on kaaslaenutaotlejad solidaarvõlgnikud. VÕS § 69 lg 2 kohaselt läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas. VÕS § 69 lg 5 kohaselt võib solidaarvõlgnik teistelt solidaarvõlgnikelt nõuda tema poolt kohustuse täitmisel tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist vastavalt neile langevatele osadele. Seega on teil nõue teise kaasomaniku vastu tema eest tehtud kulutuste hüvitamiseks ja kui omandi kaotuse nõue tasaarvestada solidaarvõlgniku tagasinõudega ei pruugigi hüvitamiseks midagi üle jääda.

Ostsime muinsuskaitse all oleva majast korterid ja maja alumisel korrusel on puukuurid, mis on vastasmajaga kaasomandis. Sooviksime kahe maja hoovid mõõdistada ja eraldada. Selle maja asemele ehitada eramaja. Muinsukaitselt on luba olemas, aga piduriteks on teisemaja korteri üks omanik(ise ta seal ei ela), et ta ei ole nõus oma puukuuri meile "andma". Tegime ettepaneku, et finantseerime oma osas teise maja uut puukuuri, hoovis ruumi on ja muinsuskaitse on ka nõus. Oleme selle korteri omanikuga kirju vahetanud, aga omanik lihtsalt jonnib, kuidas peaksime käituma ja kas aitab ainult kohus?

Kui asi on kaasomandis, tuleb teha teisele kaasomanikule ettepanek kaasomandi lõpetamiseks ja pakkuda välja kaasomandi lõpetamise viis. Näiteks maa mõõdistatakse ja eraldatakse ja kui teisele kaasomanikule jääb reaalosadeks jagamise teel väiksem osa kinnisasjast kui on tema mõtteline osa kaasomandist, kompenseeritakse vähemsaadu rahas. Kaasomandi lõpetamise kokkulepe vormistatakse notariaalselt. Kui aga kokkulepet ei saavutata, lahendab asja ikkagi kohus.

Kuidas saada kätte oma osa majast? Abikaasa sai pärandiks maja osa.Talle kuulub 4/6 majast.Tal on vend ja õde,mõlemale kuulub 1/6 osa majast.Selles majas elab ainult vend,kelle pole raha hoolitseda maja eest.Aga ta pole nõus maja müügiga.Kas on võimalik seda maja müüa?

Kui kaaspärijad on võtnud pärandi vastu ühiselt ja pärandvara on jagamata, ei kuulu kellelegi mingit osa majast vaid igale kaaspärijale kuulub mõtteline osa kogu pärandvarast. Varaga tehinguid tega saavad pärijad vaid ühiselt. Kui pärand on jagatud ja pärijad on nüüd kinnisasja kaasomanikud, saab iga kaasomanik oma osa vabalt võõrandada. Kinnisasja tervikuna saab müüa endiselt vaid kõigi kaasomanike nõusolekul ja tehingus osalemisel. Kui kokkulepet ei saavutata ja soov on siiski kogu kinnisasi müüa, tuleks esmalt kaasomand lõpetada. 

Kuidas lahendada olukord, kus ühe osa kinnasvarast pärisin mina ja teine osa kuulub Venemaal elavale isale, kes on nõus oma osast minu kasuks loobuda, kuid Venemaa notarid ei ole nõus asjaga tegelema? Ema privatiseeris korteri olles isaga ametlikus abielus. Tegelikkuses elasid nad juba 2 aastat lahus selleks ajaks. Isa kolis Venemaale. Lahutus toimus kohtu kaudu, kus ema sai valesti aru ja ei soovinud vara jagada, arvates, et vara jääb talle. Kas on lootust kuidagi kohtu kaudu lahendada olukord? 

Küsimusest saab järeldada, et Teie olete ema ainupärija ja päritud kinnisasi kuulus ema ja isa ühisomandisse. Teie ema surma järgselt on teist ja isast saanud ilmselt kinnisasja kaasomanikud. Sellises olukorras ei saa isa loobuda vaid saab oma osa Teile võõrandada, näiteks kinkida. Seega tuleb Teie isal teha Teie kasuks kinkeleping (notariaalne) või anda Venemaal notari juures volitus näiteks Teile, et saaksite talle kuuluva mõttelise osa kinnisasjast ise Eestis notari juures endale kinkida. Kaasomandit saab lõpetada ka kohtus, ent esmalt soovitan küsida mõnelt Eesti notarilt, kas kirjeldatud olukorras on võimalik näiteks tehingu (kinkelepingu) kaugtõestamine.

Meil kahekoeruselune puumaja, millel on projekti järgi kirjas ühiskasutatavad ruumid. Aga esimesel korrusel on kaks korterit mille ees on väike koridor ja see on projekti peal +_0,00( pluss miinus). Kui selle korteri ostsin, siis öeldi, et see koridor on ainult nende kahe korteri kasutada ja ei kuulu ühiskasutusse. Nüüd aga aetakse juba teist juttu. Selgituseks veel, et projekti peal seletavas tabelis kus on pandud kirja kõik ühiskasutatavad ruumid mõõtmete ja nimedega, siis seda koridori mis on 0,00 seal kirjas pole. Siit küsimus kas koridor kuulub ainult kahe korteri kasutusse või kõikide korterite ühiskasutusse?

Seadusest tulenevalt kuulub kogu kaasomandi ese kaasomanikele ühiselt kindlaks määratud mõttelistes osades. Kui tegemist on tavalise kaasomandiga, on kogu maja ühises omandis. Kui tegemist on korteriühistuga, kuulub kaasomandisse see osa ehitisest, mis ei ole kinnistusregistri andmetel ühegi korteriomandi osa. Ka vaid mõne korteriomandi ees olev koridor.

Nii ühel kui teisel juhul kasutavad kaasomanikud ühist asja eelduslikult ühiselt või lepivad ühiselt kokku, kes kuidas ja mis tingimustel ühist asja ainukasutada saab.

Elan kahe korruselise maja esimesel korrusel. Mõlemal korrusel on on ühiskoridor. Küsimus on, et kas teise korruse elanik kes ei kasuta esimese korruse ühiskoridori kas temal on õigus nõuda ja öelda kuidas peame käituma esimese korruse ühiskoridoris.

Kaasomanikud kasutavad ühist omandit vastavalt kokkuleppele. Kui on sõlmitud kasutamist reguleeriv kokkulepe, tuleb sellest lähtuda. Kui kokkulepe on sõlmimata, on igal kaasomanikul õigus kasutada mistahes osa ühisest omandist.

Millised võimalused on korteriühistutel (6 maja) ühisel külalisparklas parkimist piirangutega reguleerida? Probleemiks on, et külalisparklal puudub sihtotstarbeline rakendus - külalised sinna enamjaolt enam parkima ei mahu, sest elanikud kasutavad seda enda teise/kolmanda sõiduki hoiustamiseks (kohati ka kuude pikkuse perioodi vältel). Külalisparkla on koormatud tähtajatu reaal- ehk parkimisservituudiga igakordse omaniku/elaniku kasuks, õigusega kasutada parklat tasuta ja ööpäevaringselt. Kas võimaluseks oleks näiteks kooskõlastada ning kehtestada parkimiskorraldus ajalise piiranguga ning piirangu rikkujad lasta omavalitsusel teisaldada tasulisse parklasse?

Küsimusest võib mõista, et parkimisala kuulub korteriomanikele ühiselt. Sel juhul saavad korteriomanikud ühiselt kehtestada korra parkimiseks, korrast kinnipidamise järelvalve mehhanismid ja sanktsioonid parkimistingimuste rikkumisel. Sisult võivad need olla mistahes korteriomanikele sobivad meetmed. Märksõnaks on siin kokkuleppe saavutamise.

Tere! Uusarendus, 72-korteriga ühistu. Juba teist tulevat talve on ühel korteril rõduuks katki, hingedelt maas. Seisab lihtslt toetudes vastu raami maa peal. Esimine korrus ning selgelt näha. Kas ühistu ja juhatuse vaates annab siin midagi teha? Omanikul pole majanduslikult probleemi seda korda teha, see on ka selge. Elanik ise reisib pidevalt ja suhtumine on, et neil külm pole, radiaatori saab ju põhja keerata. Ei leia, et sedasi välisõhu kütmine kuidagi normaalne on. Kas ühistu/juhatus saab sunniviisiliselt selle ära paranda ning esitada arve korterile? Tegemis on fasaadi osaga teatud mõttes. Omanikuga on räägitud, loomulikult üritab sealt teelt ka tulemust saavutada, aga vaja uurida ka alternatiivi.

Seaduse kohaselt peab korteriomanik hoidma oma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud  (§ 31 lg 1). Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta (§ 31 lg 2). Kui teisest korteriomandist tulenev kahjulik mõjutus takistab korteriomandi kasutamist oluliselt, on korteriomanikul õigus nõuda teiselt korteriomanikult selle tegevuse lõpetamist (AÕS § 143). Nõude võib esitada ka korteriühistu. Lisaks, kui korteri omanik või kasutaja on põhjustanud kahju (näiteks korteriomaniku hoolimatusest põhjusttaud suured küttekulud), saab esitada tema vastu deliktilise nõude kahju õigusvastase põhjustamise eest (VÕS § 1043).