Tere. Kinkisin kinkelepinguga pool maja elukaaslasele. Siis algasid jamad. Küsimus on kes peab majast välja kolima lahkumineku korral? Ja kas on võimalik kinkijat sundida lahkuma.

Kui kinnisasi kuulub kahele isikule kaasomandina, on mõlemal kaasomanikul võrdsed õigused ühist asja kasutada. Samuti on mõlemal kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Siin ei eelista seadus oma osa ostnud omanikku kuidagi viisi osa kinke teel saanule. Kinkelepingust on küll võimalik taganeda ja kingitud ese kingi saajalt välja nõuda, ent selleks peavad esinema väga kaalukad asjaolud. 

Kinkelepingust taganemine peale selle täitmist on lubatud vaid seaduses sätestatud olukordade esinemisel ühe aasta jooksul olukorrast teada saamisel. Sellisteks olukordadeks võib olla: 

1) kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust.

Jäme tänamatus võib olla näiteks kingisaaja korduvad ründed kinkija lapse vastu, mis omakorda võivad tähendada jämedat tänamatust kinkija vastu (Riigikohtu 1. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 27). Kinkijale lähedasele isikule kehavigastuse tekitamist või sellega ähvardamist võib pidada kinkelepingust taganemist õigustavaks asjaoluks, kui kingisaaja tegevus ei ole hinnatav hädakaitseks või hädaseisundis tehtud teona (Riigikohtu 22. veebruari 2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-06, p 16).

Samas on kohtupraktikas leitud, et ebaviisakas väljenduslaad, negatiivsed sõnad ja hääle tõstmine, sh igasugune kingisaaja käitumine, mis ei ole kinkijale meelepärane, sh ebaviisakate väljendite kasutamine kinkija suhtes, ei ole käsitletav jämeda tänamatusena (vt Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-14197, p 8). Seega ei saa jämedaks tänamatuseks pidada harilikust mõnevõrra pingelisemat, emotsionaalsemat või närvilisemat suhtlemisstiili (Tallinna Ringkonnakohtu 9. oktoobri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-15-13695, p 10.10).

Samuti ei ole ainuüksi poolte isiklike lähedaste suhete lõppemine kingisaaja jäme tänamatus VÕS § 267 p 1 mõistes (Tallinna Ringkonnakohtu 15. augusti 2019 otsus tsiviilasjas p 2-18-13412, p 9).

2) kinkija ei ole lepingu täitmise puhul võimeline täitma seadusest tulenevat ülalpidamiskohustust või ennast mõistlikult ülal pidama, välja arvatud juhul, kui kinkija on ennast sellesse olukorda asetanud tahtlikult või raske hooletuse tõttu või kui kingisaaja maksab ülalpidamiseks vajaliku raha;

 3) kingisaaja jätab õigustamatult täitmata kinkega seotud koormise või tingimuse

Kui ühtegi nimetatud olukorda ei esine, ei saa ka kinkelepingust taganeda. 

Tere, ostsin korteri, 2 korteriga eramajas ja nüüd on soov korterit ja maja renoveerima hakata, kuna maja on vana ja katus laseb läbi. Teise korteri omanik ei soovi osaleda maja renoveerimises, kuna ise ei ela alaliselt sees. Millised on sellisel juhul minu õigused ja teise korteri omaniku kohustused, et saaks maja renoveerida. Hetkel on maja elamis kõlbmatu. Teise variandina võiks ka teine korteri omanik korteri maha müüa aga ka seda ta ei soovi. Milliseid käike peaksin tegema. Ettetänades

Kui tegemist on kaasomandiga, saate esitada tõrksale teisele kaasomanikule nõude kaasomandi lõpetamiseks, osta tema osa kaasomandist ära, renoveerida maja ja soovi korral müüa mõtteline osa kaasomandist kellelegi teisele.

Ühise omandi säilitamiseks on küll õigus teha kulutusi ka teise kaasomaniku nõusolekuta je hiljem nõuda tehtud kulude hüvitamist talle kuuluva mõttelise osaga võrdeliselt, ent selliselt saab teha vaid parandustöid (katuse parandamine jne).

Seoses Kaasomandi ja ventilatsiooniga Ühistu teostab 11 korteriga majas renoveerimist (1930 aastast). Minu korter on katusealune korter. Dushiruumi ventilatsioon on suunatud pööningule. Korter ehitati 2005 aastal ehitusprojekti alusel ja mina omandasin korteri aastaid hiljem kui korter oli juba valmis ja kasutuses. Mina ei ole mingeid muudatusi korteri ventilatsiooniga teinud. Probleem on selles, et katuse soojustamise ja vahetamisega seoses väidab ehitaja, et niimoodi ei tohi ventilatsioon olla ja selle peab viima uue toruga läbi katuse õue. Nende tööde eest tahetakse arve esitada mulle kui korteriomanikule, kuigi nii pööning kui ka ventilatsioon on maja kaasomandis. Kuna ventilatsioonisüsteem on maja kaasomandis, siis kes peab tasuma ventilatsiooni süsteemi parandamise eest? KÜ on ka ähvardanud, et vastavalt projektile seal ventilatsiooni ei ole ja seega võib ta selle kinni panna, mis tekitaks minu korterisse niiskuse probleemid. Ehitusprojektis on punkt: “Igasse korteriruumi lisatakse ventilatsiooniavad, mis kaetakse fassaadil neljakandiliste restidega”.

Tere

Täname pöördumast! 

Eristada tuleb ehitusprojekti ja ehitustegevuse eest tasumisi. Projekti võitegi koostada kogu majale, ent siis tuleb kokku leppida, millised tööd on vajalikud kogu omandi säilimiseks ja millised tööd on ühe kaasomaniku mugavuse suurendamiseks. Teie kirjutatud järgi, saan järjeldada, et ventilatsioon on vajalik kogu majale, ehk kaasomandile, siis tuleb tasuda ruutmeetride vastavuses.

Lugupidamisega

Tere! Omame õega kaasomandina pärandusena saadud korterit. Mulle kuulub 75% korterist ja õele 25% korterist. Soovin korteri maha müüa aga teine pool pole nõus. Kuidas sellisel juhul edasi toimida?

Kui korter kuulub Teile kaasomandi alusel, saate igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. 

Kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustatakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, saab kaasomandi lõpetada kohtus. 

Kaasomandi lõpetamisel võidakse kaasomandis olev asi jagada ühel järgnevatest viisidest:

1. asi jagatakse reaalosadeks;
2. asi müüakse kas avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga, tasutakse müügitulemist esmalt laenujääk ja jagatakse järele jäänud raha.
3. asi jäetakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mõnede kaasomanike kaasomandisse kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas kaasomandi lõpetamise aegses väärtuses. Sel juhul vabastatakse tavaliselt omandit kaotav kaasomanik laenukohustusest, mille võtab (panga nõusolukul) üle ainuomanikuks saav kaasomanik. Omandi kaotanud kaasomanikule hüvitatakse tavaliselt siis hetkeväärtus (93000) - laenujääk (28000) : 2 = 32500

Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).

Ostsime 2017 maja. Krunt koos osade hoonetega jäi endiste omanikega notariaalse kasutuskorraga kaasomandisse (kokku 4 omanikku). Majaost laenuga, kinnistule seati hüpoteek. Hiljem ostsime koos samade kaasomanikega veel riigilt kõrvalkrundi. 2024 lõpus liitsime kaks krunti ja jagasime need krundid uute piiridega uuesti kaheks eraldi krundiks. Automaatselt on nüüüd mõlema uue krundi kaasomanikud samad ja hüpoteegi all on samuti mõlemad krundid. Kuidas vormistada kinnistusraamatus muutused nüüd nii, et kummagi krundi omanikud oleks õiged (2 ja 2) ja meie hüpoteek oleks ainult meie krundil? Kas seda saab ise teha või tuleb teha notari juures ja kaasata ka pank?

Kuivõrd tegemist on kinnisasjatehingutega, on seaduses kehtestatud sellele kohustuslik notariaalne vorm. Nii võite notariaalse kaasomanike kokkuleppega jagada kaasomandi soovi kohaselt või lõpetada selle. Kuna kinnisasjad on koormatud hüpoteegiga, võib olla vajalik panga esindaja kaasamine tehingusse. Hüpoteegi ühelt kinnisasjalt eemaldamiseks on seda vaja nagunii. Soovitangi enne tehingut hüpoteegipidajalt küsida, kas neil on kavandatavale tehingule vastuväiteid ja kas nad soovivad tehingus osaleda.

Müün korterit mis on korteriomand. Kuna valla tee läheb pm läbi krundi siis on erinevalt naabritest jagatud kinnistu kaheks ja aiamaa osa on kaasomandis maatulundusmaana. (Eraldi katastritunnusega, registris ühe sissekandega). Kõrvalkorteri omaniku järeltulijaga ei jõua temale müügi osas kokkuleppele. Siit küsimus: Kui ma müün korteri koos aiamaaga maha kolmdandale isikule, kas siis tekib mingi õigus naabritel uue omaniku käest ära osta ainult kaasomandis aiamaa? (Korterile eesostuõigust ei teki ja ongi kartus et uus omanik jääks väikese raha eest ilma võrdsest osast aiamaast)

Küsimusest võib järeldada, et müüakse mõttelist osa kinnisasjast, mille koosseisus on kaks eraldi katastriüksust. Mõlemad katastriüksused kuuluvad kortermaja juurde moodustatud kinnistu koosseisu. Sellisel juhul ei ole võimalik ostueesõigust teostada. Kui tegemist on korteriühistuga, ei saa korteriomandi müügil ostueesõigust teostada nagunii. Kui tegemist on kaasomandis oleva kinnisasjaga, saab ostueesõigust kasutada vaid kogu kinnisasja mõttelise osa suhtes, mitte vaid osa mõttelisest osast.

Tere! Küsin oma ema nimel kellele kuulub testamendi järgi enamus oma vanemate majast ja 1/6 kuulub tema surnud õe abikaasale ja kahele lapsele.Millised on enamusomaniku õigused ja millised õigused on kaasomanikel, kas neil või õigemini küll õemehel on õigus seal edasi elada ja kas tal on ka kohustus maksta näiteks maja remondi, kanalisatsiooni rajamise ja muude asjade eest? Testamendi järgi oli ema õel majas kasutusõigus mitte elamisõigus ja see oli ainul ema õel, mitte teistel.Kas on seafuslikku alust sundida teda sealt lahkuma või kas saab sundida kaasomanikke loobuma oma osast omaniku kasuks?

Kaasomanikel on õigus kogu kaasomandi eset kasutada, arvestades teiste kaasomanike õigust eseme kaaskasutuseks. Seega võivad kõik kaasomanikud kinnisasjal elada. Et koos elamine sujuks paremini, lepitakse sageli sellisel juhul kokku kaasomandi kasutuskord, millega määratakse, millist osa kaasomandist kasutab iga omanik ainuisikuliselt ja milline osa on kaaskasutuses.  Kaasomandi esemega seotud kulud kantakse vastavalt kinnistusregistrisse märgitud kaasomandi mõttelise osa suurusele. 

Kaasomanikku oma omandist loobuma sundida ei saa, küll aga on võimalik teha talle ettepanek kaasomandi lõpetamiseks ja omandi üle andmiseks õiglase hüvitise vastu.

Mul on endise partneriga (lapse isa, laps 1a) kaasomandis laenuga korter. Mees on mulle üle poole aasta põhjustanud vaimset vägivalda (tehtud ka politsei avaldus koos kõigi tõenditega) ega osale enda soovil lapse elus. Et pakkuda endale ja lapsele stabiilsust, olen pakkunud talle võimalust kaasomandis korter enda nimele refinantseerida ning talle tema tehtud sissemaks hüvitada. Kuna tema tujud on väga kõikuvad, ei pruugi ta sellega nõus olla või minu e-kirjale vastata (kõik meie omavaheline suhtlus toimub ainult e-kirjade teel). Kas mul on siiski mingisugune õigus tema kaasomandist lahkumist nõuda eelnimetatud tingimustel? Kas selle puhul on abi juristist, kui ta minuga väärikal teel ei suhtle ning koostööd ei tee? Olgu veelkord nimetatud, et soovin pakkuda endale ja lapsele stabiilset keskkonda, sest lapse isa ennast ei tundu huvitavat, kuidas ja mis tingimustes laps elab. Ning kardan, et ühel hetkel võib meid näiteks sellest korterist välja tõsta, tulla sinna ähvardama vms.

Kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustatakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, saab kaasomandi lõpetada kohtus. Keerulise suhtluse korral soovitan kasutada juristi kaasabi.

Kaasomandi lõpetamisel võidakse kaasomandis olev asi jagada ühel järgnevatest viisidest:

1. asi jagatakse reaalosadeks;
2. asi müüakse kas avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kui kinnisasi on koormatud hüpoteegiga, tasutakse müügitulemist esmalt laenujääk ja jagatakse järele jäänud raha.
3. asi jäetakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mõnede kaasomanike kaasomandisse kohustusega maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas kaasomandi lõpetamise aegses väärtuses. Sel juhul vabastatakse tavaliselt omandit kaotav kaasomanik laenukohustusest, mille võtab (panga nõusolukul) üle ainuomanikuks saav kaasomanik. Omandi kaotanud kaasomanikule hüvitatakse tavaliselt siis hetkeväärtus (93000) - laenujääk (28000) : 2 = 32500

Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (Riigikohtu 29. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12).

Pärast veemõõtjat jaguneb veetrass kaheks,üks läheb püstakusse,mida kasutame mõlemad,teine haru läheb minu kasutuses olevasse keldri ruumi ja seal püstakuid pole.On vajadus veetrass uuendada,püstkusse mineva osa maksaks pooleks,kes peaks maksma põrandaaluse trassi eest 0 korrusel minu kasutataval osas,on see ühisosa või jääb minu maksta ?

Küsimuse püstitusest saab mõista, et tegemist on kaasomandis oleva hoonega ja kokku ei ole lepitud kuidas kulude kandmine jaotub. Kui ma olen küsimust õigesti mõistnud, jagunevad kõik kulud kaasomanike vahel vastavalt nende mõttelise osa suurusele kaasomandist. Seda sõltumata sellest, kes konkreetset osa kasutab.

Kas kinnistu kaasomanik võib enda käsutuses olevat mõttelist osa kujundada ja sinna 10m2 suuruse puukuuri ehitada ilma teise kaasomaniku loata? Teine kaasomanik antud kinnistul ei ela ning elamispinda seal ei oma.

Kaasomandi kasutamine ja sellele ehitamine toimub kaasomanike kokkuleppe alusel kaasomanike poolt ühiselt. Kui kasutuskord on kokku lepitud, sõltuvad lubatud tegevused kaasomanike kokkuleppest. Ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ehitades tuleb silmas pidada, et ehitis kuulub mõlemale kaasomanikule ühiselt ent kui ehitise püstitamiseks ei ole teise kasomaniku nõusolekut, ei ole võimalik nõuda temalt ka ehituskulude hüvitamist. Seega soovitan siiski ehitamiseks nõusolek küsida ja kui ei soovita ehitada puukuuri, mida kasutatakse ühiselt, leppida kokku ka kuuri kasutuskord.