Kui kaasomandis olevas kahekorruselises majas on ühel korrusel veranda (kinnine),teisel korrusel terrass.Kuidas arvestatakse kasutuskorra puhul terrassi pinda ja kuidas ta kasutuskorras kajastub ?

Kasutuskorra kokkuleppega määratakse kindlaks, milline osa kinnisasjast on ühe või teise kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses. Juhul, kui kasutuskorra kokkulepe puudub, on kõigil kaasomanikel õigus kasutada ükskõik millist osa kaasomandis olevast hoonest või krundist – arvestades siiski teiste omanike kaaskasutust. Sel juhul tuleb ka lähtuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ls 2 sätestatust: kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kasutuskorra kohaselt võib kaasomanikel olla õigus kasutada enda ainuvalduses ja –kasutuses olevat ala selliselt, et ta saab ilma teise omaniku nõusolekuta sõlmida üüri- ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega, omal äranägemisel määrata nende tingimusi, samuti lepinguid muuta ja lõpetada. Tavapäraselt kuuluvad kasutuskorra juurde ka täpsusavad plaanid, millel on visuaalselt tähistatud (näiteks noolega, ruuduliselt või mingi värviga), millised ruumid millise kaasomaniku ainuvalduses ja –kasutuses on ning millised alad on ühiskasutuses. Näiteks jäetakse elamu I korruse üldkasutatav ala kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Kui kokkuleppe lahutamatuks osaks on plaan, millel on märgitud kes millist kaasomandi osa ainuisikuliselt kasutab ja millist osa kasutatakse ühiselt, ei ole vajadust pinda täpselt lepingusse märkida. Tavaliselt piisab kokkuleppes plaanile viitamisest.

Tere, Kas kinkelepinguga saab kinkida 1/2 (pool) kinnisvarast (maa,mets)?

Omanikul on kinnisasja suhtes kõik omaniku õigused, sealhulgas õigus kinnisasja käsutada (võõrandada kas tasu eest või tasuta). Kui soovitakse kinkida pool kinnisasjast ilma kingitavat osa konkreetselt määratlemata, saab kinkida 1/2 mõttelist osa. Kui aga soovitakse kinkida konkreetne osa kinnisasjast tuleks enne see osa maa mõõdistamise teel eraldada, luua eraldi kinnistu ja siis kinkida loodud kinnistu tervikuna.

Kas korteri/ridaelamu ostmisel kehtib uuele omanikule KÜ põhikiri, mis sisaldab kaasomandit puudutavaid kokkuleppeid nt, kuidas kasutatakse maad (kui palju maad on kasutada antud ning, et võimaldatakse terassist 3m ulatuses teistel läbi käia). Kas mul kui uuel omanikul on õigust keelata, et ei soovi läbikäiguhoovi enda terassi eest? Või kas mulle kehtib kokkulepe lubada terassi eest läbi käia? Samuti kas on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning erastada ridaelamute terasside ees asuvad maatükid ja lisada korteriomandi koosseisu? Ridaelamus on 8 korterit ning ainult 1 omanik (juhatuse liige) on erastamise vastu, kes on ka see kes soovib, et saaks kõikide teiste korterite terasside eest mullakäru ja muruniidukiga läbi käia.

Üheks oluliseks korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on erikasutusõiguse kokkulepe, st korteriomaniku õigus kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul, nii nagu ka muude korteriomanike vaheliste kokkulepete puhul, tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib tehingu teinud poolte vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis eelnõu § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud. Seega kehtib kokkulepe maa kasutusest küll kõigi põhikirja kinnitamisel osalenud korteriomanike suhtes ent nende õigusjärglastele kehtib vaid siis, kui kokkulepe on kantud ka kinnistusraamatusse.

Tere KÜ liikmed väidavad, et koosolekut kokkukutsumata peab hääletusel osalema 8st liikmest 8, et üldse hääletust läbi viia. Mina juhatuse liikmena olen e-hääletusi teinud kvoorumiga 5 8st. Ning lihthäälteenamusena. 2009a. koostatud KÜ põhikirjas on antud punktid: 7.7.1 Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osaleb üle poole Ühistu liikmetest. 7.8.3 Otsused võetakse vastu kohalolevate liikmete häälteenamusega. Korra määrab üldkoosolek. 7.8.5 Üldkoosoleku otsus loetakse üldkoosoleku poolt vastuvõetuks üldkoosolekut kokku kutsumata, kui vastavat otsust hääletavad kirjalikult kõik Ühistu liikmed. Mina olen lähtunud lihthäälteenamusest ning punktist 7.7.1. Ma ausalt öeldes ei olnud kursis punktiga 7.8.5 Küll aga ütleb Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse §17 punkt 2, et: Põhikirjaga võib ette näidata tingimusi, mis ei ole vastuolus seagusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. §21 punkt 2. Juhatus saadab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu. §21 punkt 3. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Mina loen põhikirja ja seadust kokku lugedes, et kuna seadus ja põhikiri on vastuolus, siis tuleb hääletus teha vastavalt seadusele. Või kas pean e-hääletusel kvoorumiks panema 8, aga kui näiteks 3 ei hääleta, panen nende vastuseid kirja vastuhäältena? Ja valikvastustena hääletuse puhul ei ole vastu häält, vaid on valikuvariandid, millest üks tuleb valida. Mis või kus ma olen valesti teinud ja kas KÜ liikmetel on õigus, et hääletus tuleb teha kvoorumiga 8? Aitäh!

Üldjuhul peab põhikiri olema kooskõlas seadusega ja kui on erinevused, tuleb lähtuda seadusest. Siiski on siin teatud erandid. Seadus annab teatud küsimustes võimaluse põhikirjaga seaduses sätestatust kõrvale kalduda. Nii näiteks on seaduses kirjas, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti (§ 20 lg 2). See täendab, et üldkoosoleku otsustusvõimelisuse (hääletajate arvu piisavuse) hindamisel lubab seadus põhikirjaga seaduses sätestatust kõrvale kalduda ja kehtib põhikirjaline nõue. Samuti lubab seadus põhikirjaga ette näha seadusest sätestatust suurema häälteenamuse nõude otsuse vastuvõtmisel koosoleku kokku kutsumata. Teie viidatud § 21 lg 3 Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on üle poole antud häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

Tere elan ridaelamuboksis, kokku 8 ridaelamut. Planeerin radiaatorkütte välja vahetada põrandakütte vastu. Koostan selleks ka kütteprojekti ning esitan ehitusteatise. Igasse ridaelamuboksi jõuab küte mööda magistraaltoru ridaelamu küljes olevast gaasikatlast, mis on kaasomandis. Kütet e soojaveehulka reguleerib iga ridaelamuboks tasakaalustusventiili abil ning vahel on ka küttearvesti. Seni on iga korteriomanik, ilma igasuguse kaasomanike kooskõlastusteta välja vahetanud malmradiaatoreid teiste radiaatorite vastu ning kui pöörasin sellele tähelepanu, ei soovi osad kaasomanikud pahatahtlikult kooskõlastada tehtavaid muudatusi. Kas antud muudatus läheb KrtS § 39 hulka (kaasomandi eseme ajakohastamine), et häälteenamusega otsus vastu võtta.

Kogu keskküttesüsteem, sealhulgas eriomandi piires asuv torustik ja radiaatorid on kaasomandi osa, mida valitsetakse korteriühistu kaudu. Vanade radiaatorite vahetamine teiste samalaadsete vastu on kindlasti seotud kaasomandi korrashoiuga, mis kokkulepet ei vaja.  Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Ehitustööde mahust olulisem on siin küsimus, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju. Sellest tulenevalt on kindlasti ehituslikuks ümberkorralduseks hoonele ühe korruse lisamine või ka pööningu nn väljaehitamine, st selle senise funktsiooni muutmine. Samuti on põhimõtteliselt ehituslikuks ümberkorralduseks mõne senise tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega (näiteks ahjukütte asendamine keskküttega), kuid sellise muudatuse puhul tuleb arvestada ka §-ga 39.   Keskküttetorustiku osas on Riigikohus leidnud, et selle vahetamise üle otsustamine kuulub korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse, st tegemist ei ole ehitusliku ümberkorraldusega  isegi juhul, kui sellega kaasnevad korteris suuremahulised ehitustööd (näiteks seina sees paiknevate torude asendamine). Riigikohus on erinevate korteriühistu üldkoosoleku otsuste õiguslikku olemust ning nendele seadusest tulenevaid tingimusi käsitlenud 01.06.2022 kohtumääruses nr 2-19-16450.

Seega tuleb ehitustegevust planeerides mõelda sellele, kui palju olemasolevat muuta kavatsetakse ja kas see mõjutab ka teisi korteriomanikke. Kui konkreetse tegevuse korral on selle määratlemine tavapärase või tavapärast ületava valitsemisena või ajakohastamisena keerukas, soovitan kahtluse korral sõlmida kaasomanike kokkulepe.

Veearsvesti vahetati välja uue ühistumehe poolt ja kuna on uus raamatupidaja siis info neil puudub ja uut infot nad omaks ei võta. Vee eest on alati tasutud 2/3inimese eest nagu ette nähtud meil korteris, aga arvesti on algusest peale vale olnud. Arvesti järgi on puudu palju vett ja tasu on üle 200e aga me oleme isegi vahepeal maksnud õieti 30/40e igakuu vee eest mis 2/3 inimese peale liiga palju. Vana raamatupidaja soovitas maksta siis 2/3imise eest hakkasime siis nii maksma aga kuna arvesti algusest peale vale olnud siis sealt vaadata ei saanud. Aga maksmatta pole kordagi jäänud vesi et saaks sellise arve esitada. Kui küsin näha seda et veepuudu jääk on kinnitust siis olen nõus maksma aga niisama ilma ühegi tõendita ei soovi mina seda maksta hetkel ainuke tõend siis vana veearvesti mille järgi seda vaatavad. Aga kas mul on siin mingi õigus ? Ei ole midagi maksmata jäänud ei soovi hetkel niisama küll maksta 200e vee eest mis ei ole isegi meie poolt tekitatud kuna kõik alati makstud.

Majanduskulude jaotus korteriühistus on sätestatud majanduskavas, mis on kinnitatud üldkoosolekul ja mis on omakorda kooskõlas korteriühistu põhikirjaga. Kui põhikirjas on ette nähtud, et vee eest tasumine toimub arvesti näidu alusel, tuleb nii ka tasuda. Kui põhikirjaga on ette nähtud, et kogu maja veekulu jagatakse vett kasutavate isikute arvuga, tuleb see nii ka jagada.

Tere! Kas korteriühistul on kohustus vastata või lahti seletada kortriomaniku küsimus, mis seotud kommunaalarvega? Konkreetselt tekitab küsimusi arvel olev rida - „üldkulud vee soojendamine“ Olen seda mitmeid kordi küsinud, et kuidas antud kulu tekib, aga konkreetseid vastuseid pole saanud. 

Mistahes arve maksjal on õigus küsida selgitusi arvel kajastuvate teenuste kohta. Siiski on parim aeg teema tõstatamiseks korteriomanike üldkoosolekul ajal, kui kinnitatakse eelmise majandusaasta aruannet ja kehtestatakse uut majanduskava. Kõiki majanduskulusid puudutavaid küsimusi on otstarbekaim küsida ja selgitada enne kui need majanduskava koosseisus kinnitatakse.

Tere KÜ põhikirjas on: .......Maksete tasumise alused otsustab üldkoosolek. Maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse: a. sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel lähtutakse mõõdikute näitudest, mõõdiku puudumisel korteri üldpinnast, kui üldkoosoleku otsusega ei sätestata teisiti; b. kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri köetava üldpinna suurusest.... Kas toodud reeglid vastavad tingimustele, mis on seaduses § 40. Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel? Üldkoosoleku otsusega kasutame prügi ja üldvee kulu jaotamisel mõõtühik korter. Kas rikkusime KÜ põhikirja? Kas rikkusime seadust? Praegu vaatame üle KÜ põhikirja tekstid ja nende vastavus seadusele. Kas on vaja midagi muuta praeguses tekstis? Kas on vaja maksete tasumise alused tingimata näitama põhikirjas, või võib vormistada mingi teise dokumendiga (põhikirjas näidata ainult dokumendi nimetus)? Kas võite soovitada, kuidas põhikirjas võimalikult lühidalt kirjutada maksete määramisest, arvestades, et paljudes KÜ kulud on samad ja, et ei ole vaja iga kord muuta põhikiri, kui tekib uus kulu liik? Lugupidamisega

Et oleks võimalik kalduda kõrvale seaduses sätestatud kulude jaotuse põhimõttest (vastavalt kaasomandi mõttelise osa suurusele ehk ruutmeetripõhiselt), tuleb kulude erinev jaotus põhikirjas täpselt ära näidata. Kui prügi ja üldvett soovitakse jaotada korteripõhiselt, peab see ka põhikirjas selliselt olema, samuti kõigi muude kulude osas, mida soovitakse jaotada seadusest erinevalt. Pelgalt üldkoosoleku otsusest seaduses sätestatust kõrvale kaldumiseks ei piisa. Ka ei saa põhikirjas viidata mingile muule dokumendile vaid kulude erinev jaotus peab olema nähtuv põhikirjast.

Kinnistu taluhoonete ja 4 hektarit maa jagamise küsimus. Kohtuotsusega 1998 aastal on kinnistu jagatud kaheks võrdseks pooleks kahe omaniku vahel. Kinnistu jagamisel tuli teine omanik välja sooviga saada kinnistust 3 hektarit, kuna metsa ja heinamaa erastamisel kasutati rohkem tema evp-sid. Sularahaülekannetega on teisele omanikule hüvitatud vaidlusaluse ühe hektari maa maksumus mitmekordselt, mida ta tagasi maksta ei soovi. Teine omanik ei ole 20 aastat kinnistul elanud, seda hooldanud ega midagi sinna investeerinud. Kas teise omaniku soov saada evp-de alusel kinnistust üks hektar rohkem maad on seaduslik? Aitäh!

Küsimuses kirjutate, et kinnistu on omanike vahel juba jagatud kohtuotsusega 1998.aastal. Kohtuotsus kuulub täitmisele ka täna ja teisiti seda jagada ei saa. seega, nii nagu kohus 1998 aastal otsustas, kinnisasi ka omanike vahel jaguneb.

Tere.Kinnistu kaasomanikest lähikondsed sõlmisid kaasomandi osa kinkelepingu 16.09.2021. 17.06.2024 kuulutati välja kinkijale eraisiku pankrot. Panrotihaldur esitas seadusest tulenevalt hagi tunnistada tagasivõtmise korras kinkeleping kehtetuks. Kas hagi jõustudes on panrotihalduril kohustus lõpetada kaasomand ja kas tal on kohustus pakkuda teisele kaasomanikule kompromissettepanekut - kaasomandi osa väärtuse tasumist graafiku alusel või on selline kompromiss reaalne ainult kinkelepingu tagasivõtmise menetluse käigus? Kas panrotihaldur on õigus kaasomandi osa müüa ilma kooskõlastamiseta kaasomanikuga ja kompromissi pakkumata?

Kui tegemist on kaasomandiga, on kaasomanike mõttelised osad kindlaks määratud ja kaasomanik võib talle kuuluvat mõttelist osa käsutada iseseisvalt. See tähendab, et kaasomanik võib vabalt müüa või kinkida talle kuuluvat mõttelist osa kaasomandis ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Nii saab võlgnikule kuuluvast mõttelisest osast pankrotivara ja kaasomandi lõpetamine ei ole vajalik vaid võlgniku mõttelise osa võib pankrotimenetluses võõrandada teiste kaasomanike nõusolekuta.