Ehitustegevus korteriühistus
Tere elan ridaelamuboksis, kokku 8 ridaelamut. Planeerin radiaatorkütte välja vahetada põrandakütte vastu. Koostan selleks ka kütteprojekti ning esitan ehitusteatise. Igasse ridaelamuboksi jõuab küte mööda magistraaltoru ridaelamu küljes olevast gaasikatlast, mis on kaasomandis. Kütet e soojaveehulka reguleerib iga ridaelamuboks tasakaalustusventiili abil ning vahel on ka küttearvesti. Seni on iga korteriomanik, ilma igasuguse kaasomanike kooskõlastusteta välja vahetanud malmradiaatoreid teiste radiaatorite vastu ning kui pöörasin sellele tähelepanu, ei soovi osad kaasomanikud pahatahtlikult kooskõlastada tehtavaid muudatusi. Kas antud muudatus läheb KrtS § 39 hulka (kaasomandi eseme ajakohastamine), et häälteenamusega otsus vastu võtta.
Kogu keskküttesüsteem, sealhulgas eriomandi piires asuv torustik ja radiaatorid on kaasomandi osa, mida valitsetakse korteriühistu kaudu. Vanade radiaatorite vahetamine teiste samalaadsete vastu on kindlasti seotud kaasomandi korrashoiuga, mis kokkulepet ei vaja. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Ehitustööde mahust olulisem on siin küsimus, kas muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone välist kuju. Sellest tulenevalt on kindlasti ehituslikuks ümberkorralduseks hoonele ühe korruse lisamine või ka pööningu nn väljaehitamine, st selle senise funktsiooni muutmine. Samuti on põhimõtteliselt ehituslikuks ümberkorralduseks mõne senise tehnosüsteemi asendamine täiesti teistsugusega (näiteks ahjukütte asendamine keskküttega), kuid sellise muudatuse puhul tuleb arvestada ka §-ga 39. Keskküttetorustiku osas on Riigikohus leidnud, et selle vahetamise üle otsustamine kuulub korteriühistu liikmete üldkoosoleku pädevusse, st tegemist ei ole ehitusliku ümberkorraldusega isegi juhul, kui sellega kaasnevad korteris suuremahulised ehitustööd (näiteks seina sees paiknevate torude asendamine). Riigikohus on erinevate korteriühistu üldkoosoleku otsuste õiguslikku olemust ning nendele seadusest tulenevaid tingimusi käsitlenud 01.06.2022 kohtumääruses nr 2-19-16450.
Seega tuleb ehitustegevust planeerides mõelda sellele, kui palju olemasolevat muuta kavatsetakse ja kas see mõjutab ka teisi korteriomanikke. Kui konkreetse tegevuse korral on selle määratlemine tavapärase või tavapärast ületava valitsemisena või ajakohastamisena keerukas, soovitan kahtluse korral sõlmida kaasomanike kokkulepe.