Avalik-õiguslike kitsenduste olemus seisneb kinnisasja omaniku õiguste piiramises avalike huvide kaitseks. Piirangud kehtestatakse avaliku huvi kaitseks (nt looduskaitse, muinsuskaitse, riigikaitse, ehitus- ja planeerimisnõuded, tehnovõrkude kaitsevööndid jne). Piirangud tulenevad kas seadusest või haldusaktidest ning nende piirangute järgimine ei sõltu omaniku nõustumusest.  

Omand on küll põhiseadusega kaitstud õigus, kuid igasugune õigus on piiratud seadustega või teiste isikute õigustega. Ühiskonnas eksisteerib seega erinevate õiguste tasakaal. Omandit piiravad nn omandikitsendused, mis tulenevad väga arvukatest eriseadusest (veeseadus, metsaseadus, looduskaitseseadus, planeerimisseadus jne). Omanik ei või seetõttu piiranguteta metsa raiuda, planeeringu ja ehitusloata ehitada, vette reoaineid juhtida jne. Sellised omandipiirangud on avaliku iseloomuga ning kehtestatud ühiskonna huvides tervikuna.

Klassikaline kinnisvara on maatükk koos sellega ühendatud ehitiste ja taimestikuga. Ehitised ei ole iseseisev kinnisvara ja on tsiviilkäibes ainult koos maaga, välja arvatud hoonestusõiguse puhul. Korteriomand on omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Näiteks kortermajade puhul kuulub korteriomandi koosseisu reaalosana konkreetne korter või äripind.

Kinnisasjade ja vallasasjade omandi tekkimine on reguleeritud erinevalt. 

Vallasasjade puhul on omandi üleandmiseks vajalik leping omaniku ja võõrandaja vahel ning asja tegelik üleandmine (valduse üleandmine käest kätte või näiteks auto võtmete ja dokumentide üleandmine). Omand võib tekkida ka leitud asja puhul või peremehetu asja hõivamisel.

Vallasasi on asi, mida saab füüsiliselt ühest kohast teise liigutada. Näiteks: auto, telefon, laud, riided, sularaha, ehted, raamatud. Asendatav vallasasi on asi, mida käibes määratakse arvu, mõõdu või kaalu järgi ning millel puuduvad seda teistest sama liiki asjadest eristavad tunnused. Näiteks: teravili, suhkur. Äratarvitatav vallasasi on asi, mis otstarbekohasel kasutamisel lakkab olemast või võõrandatakse. Näiteks: toit, kütus. 

Leitud vara ei kuulu automaatselt leidjale. Asjaõigusseaduse § 98 kohustab isikut, kes on kaotatud asja leidnud ja selle oma valdusse võtnud, sellest viivitamata teatama kaotajale või omanikule. Kui kaotaja või omanik on leidjale teadmata, siis on leidja kohustatud teatama leiust politseile, kui asja väärtus ületab 50 eurot.