Полотенцесушитель работающий от ГВС собственность товарищества или квартиры? И кто должен платить за ремонтные работы в случае протечки?

Здравствуйте, 

Согласно ч 3 ст 4 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) оборудование, необходимое для общего использования или нормального функционирования здания, может относиться к  общей собственности всех собственников, даже если оно физически находится внутри конкретной квартиры и ответственность за их содержание и ремонт несет квартирное товарищество (см ч 1 ст 12 того же закона), хотя с собственника квартиры не снимается ответственность за повреждение этого оборудования в случае нарушение правил эксплуатации этого оборудования или несвоевременное сообщение квартирному товариществу о выходе оборудования из строя (см п 1 ч 1 ст 31 того же закона). К этому оборудованию относится и полотенцесушитель, через который циркулирует горячая вода всего дома. Это подтверждается и судебной практикой, см решение Государственного суда от 19.03.2021 года по делу № 2-18-13649, пункты16-18).    

Поэтому ремонт такого полотенцесушителя должно организовать за свой счет квартирное товарищество, а если в результате протечки был причинен ущерб собственнику квартиры, где установлен полотенцесушитель или другим собственникам квартир, то ответственность за причиненный ущерб могут нести и кваритрное товарищество, и собственник квартиры или же они солидарно, если оба нарушили свои обязанности (см п 17 того же решения суда).     

Решением общего собрания в К/Т было решено установить водяные счетчики удаленного считывания. Собственник не согласен с данным решением, но в суд его в положенный срок не обжаловал. В своем заявлении ссылается на ст 40 KrtS и отказывается оплачивать расходы. Также прошу пояснить, является ли установка счетчиков удаленного считывания модернизацией со ссылкой на ст.39KrtS. Оплата за счетчики решено собранием за счет собственника квартиры с рассрочкой на 4 месяца. Собственник ссылается, что за счетчики необходимо собирать с квадратного метра. В каждой квартире счетчиков по 4 штуки у всех одинаково.

Здравствуйте,

Законом о кваритрной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistu seadus) предусмотрено, что по общему правилу собственники квартир несут хозяйственные расходы пропорционально размеру своей доли в общей долевой собственности и втом случае, если иное предусмотрено уставом квартирного товарищества, то можно отступать от этого общего положения в части основания для расперделения расходов и порядка их платежа, если это разумно, исходя из фактических обстоятельств и не ущемляет чрезмерно опавданных интересов хотя бы одного квартирного собственника ( см ч 1  и ч 2 ст 40 указанного закона). Поэтому если уставом данного квартирного товарищества предусмотрено отступление от общего положения о распределении хозяйситвенных расходов, то решение общего собрания  о несении каждым кваритрным собственником расходов по замене водомеров не попорционально дле в общей долевой сбственности а согласно количеству заменяемых водомеров в кваритре можнопризнать законным, так как оно разумно и не ущемляет чрезмерно права кваритрных собственников. Если же уставом товарищества такого отступления от общего правила не предусмотрено, то такое решение не будет соответствовать закону и тогда правомочно требовать с несогасного собственника кваритры расходы по замене водомеров только пропорционально его доле в общей долевой собственности. 

То обстоятельство, что несогласный собственник квартиры не обжаловал решение общего собрания, не делает его автоматически законным, так как   согласно ч 1 ст 29 того же закона решение общего собрания является ничтожны, если оно было принято с нирушением требований закона и/или устава, то есть на его основе нельзя принудительно потребовать с собственника квартирной собственности несения расходов по замене водомеров согласно принятому решению, в том числе в судебном порядке.     

Замена водомеров с удаленным считыванием подпадает под понятие модернизирования предмета долевой собственнсти согласно ст 39 того же закона (в данном случае водопроводной сети жилого дома), так как это снижает расходы на администрирование учета расхода воды, а также повышает точность и справедливость распределения расходов по потреблению воды.             

Добрый вечер подскажите пожалуйста имеет ли право не собственник квартирного товарищества знакомится с документами товарищества имея доверенность или доверенность распространяется только на участие в общем собрании. Возможен ли отказ со ссылкой на ст45(2) Закона о квартирной собственности, как третье лицо.

Здравствуйте, 

В соответствии с ч 1 ст 67 и ч 2 ст 115 закона об общей части гражданского кодекса (Tsiviilseadustiku üldosa seadus) сделки или другие правовые действия нельзя совершать через представителя, если согласно закону или соглашению их можно совершать только лично. В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) отсутствует требование к квартирным собственникам совершать права члена квартирного товарищества только личною, поэтому и предусмотренное ч 1 ст 45 этого закона право квартирного собственника на получение от правления информации о деятельности товарищества и ознакомление с документами товарищества можно осуществлять через представителя по доверенности. Объем полномочий представителя определяется выданной доверенностью (см ч 1 ст 118 закона об общей части гражданского кодекса) и если в ней содержится право на получение информации и ознакомление с документами товарищества, то правление не имеет права отказать в этом только потому, что по этому поводу к нему не обратился квартирный собственник лично. 

Ограничения в предоставлении информации или в ознакомлении с документами во избежание причинения вреда другим квартирным собственникам или третьим лицам, приведенные в ч 2 ст 45 того же закона не распространяются на представителя квартирного собственника, который имеет такие же полномочия, как и сам квартирный собственник (см ч 1 ст 115 закона об общей части гражданского кодекса), и поэтому он не является тем третьим лицом, которому может быть причинен вред путем предоставления информации о деятельности товарищества или предъявления к ознакомлению документов товарищества.             

Добрый день! Вопрос о квартирном товариществе. У нашего квартирного товарищества есть парковка, принадлежащая товариществу, под шлагбаумом. В ноябре 2025 года я купила квартиру и у квартиры было место на этой парковке. Как я заехала, это парковочное место отдали другому владельцу, другой квартиры. Мне как новому собственнику место не предложили, сославшись на то что другой сосед уже дольше живет, и место досталось ему. Квартир в доме 72, парковочных мест 30. Я начала спрашивать, почему место отдали именно этому соседу, в порядке очереди или как, сказали что очереди нет, и я не могу также встать на эту очередь. Я запросила документы, по поводу парковки, распределение и правила. Прошло уже 2 недели, ответа не последовало. Запрос был на электронную почту товарищества. Также по некоторым данным, возможно что у некоторых владельцев есть по несколько мест на этой парковке, тогда как у некоторых нет ни одного. Также были запрошены документы по этому поводу также, ответа нет. Председатель вел со мной беседу через вайбер. Толком на вопросы не мог ответить. Также на парковке есть пустующие места, тогда как право на места есть у всех владельцев квартир в товариществе. Места закреплены за каждой квартирой. Шлагбаум открывается по номеру телефона и каждый знает свое место. Оплата парковки происходит каждый месяц по 10 евро. В счетах за квартиру от бывшего владельца моей квартиры это право было прописано Parkla osalus. Помогите пожалуйста понять мои права. Благодарю вас!

Здравствуйте,

Согласно ч 1 ст 45 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (korteriomandi- ja korteriühistu seadus) члены товарищества имею право получать от правления информацию о деятельности товарищества и знакомиться с документами товарищества. Поэтому если новый член товарищества требует от правления представить ему информацию и документы о порядке пользования парковкой, принадлежащей товариществу ( к примеру, соглашение квартирных собственников, решение общего собрания, договор с оператором парковки итп.), а также представить письменный ответ на причину лишения его права пользования парковкой, то правление обязано сделать это. 

В том случае, если правление отказывается от представления информации или не предоставляет возможности ознакомиться с документами, то тогда член правления имеет право потребовать, чтобы законность этого требования решило общее собрание квартирных собственников, или же в течение двух недель после отказа или шести недель после предоставления правлению требования, если правление не ответило в течение четырех недель, заявление в уездный суд по месту нахождения квартирного товарищества в неисковом порядке об обязывании правления представить затребованную информацию или представить возможность ознакомиться с документами (см ч 3 ст 45 того же закона). При подаче заявления необходимо заплатить госпошлину 50 евро (см  ч 5 ст 59 закона о государственной пошлины (Riigilõivuseadus)). Как правило, в подобных случаях суды удовлетворяют требования членов квартирного товарищества. В том случае, если указанные сроки для подачи заявления в суд уже прошли, то можно подать правлению повторное подобное заявление и отсчитывать сроки уже от момента подачи повторного заявления.   

После получения информации и ознакомления с документами можно будет определить, законно ли правление лишило нового члена квартирного товарищества права пользования парковкой, так как по общему правилу согласно ч 1 ст 43 того же закона при отчуждении квартирной собственности переходят права и обязанности квартирного собственника к приобретателю квартирной собственности с момента перехода права собственности на квартирную собственность, то есть в момент регистрации его собственником в крепостной книге, то есть право пользования парковкой должно было бы быть сохранено за новым членом квартирного товарищества и правление должно обосновать законность исключения из этого общего правила в отношении нового члена квартирного товарищества. Решение правления о лишении нового квартирного собственника права на пользование парковкой также может быть обжаловано в уездном суд в неисковом порядке в течение 60 дней после принятия соответствующего решения (см ч 1 и ч 3 ст 29 того же закона).             

11 лет назад мы купили помещение в жилом доме mitteeluruum , при покупке к двери нашей недвижимости был только один вход через калитку и вокруг было закрыто забором , спустя время сняли забор с одной стороны и поставили еще один общий вход в дом через который есть доступ к нам ,но мы никогда не пользовались-там трава , кусты,узенький проход да и в принципе не удобный для нас.Сейчас спустя более 10 лет , правление хочет закрыть нашу калитку( повесить навесной замок )нам не удобно ходить через другой вход нет хорошего доступа , предложили рассмотреть магнитный ключ. По итогу ругались ,что вообще калитку через которую мы всегда ходили заварят.делали плитку для нашего прохода ко второму входу , мы написали письмо не согласны с проходом в 50 см , они увеличили дорожку до 70 см , но проход по прежнему не удобен он идет рядом с кустами которые 2 года не стригли с другой стороны входа бетонное ограждение см 60-80 высотой . Имеем ли мы права на и дальнейшее пользование калиткой которой мы пользовались изначально ?При этом сказали если мы привозим что то крупное то можем воспользоваться и открыть замок что бы занести.Замок будет навесной , открывать и закрывать его в день по 10-15 раз для нас тоже не подходит и не комфортно тем более калиткой пользуются и наши дети.По проекту который в городском архиве .Не понятно есть ли забор вокруг дома вообще он обозначен как piire , потом идет зеленый забор и там где изначально сняли часть забора до самого дома по проекту тоже идут кусты(по факту они там не до конца)и именно там мы и должны будем теперь ходить От pirre к нашей двери по проекту бетонная дорожка по которой мы всегда и ходили В нотариальных бумагах купли продажи указанно что 90% земельного участка принадлежит elamuumaa и 10% arimaa

Здравствуйте,  

Из изложенных в вопросе фактических обстоятельств следует, что некоммерческое помещение (mitteeluruum) находится в многоквартирном жилом доме, в котором образовано квартирное товарищество и возник спор и возник спор о порядке пользования земельным участком, прилегающим к дому, и калиткой в заборе, так как этот вопрос ранее никак не был урегулирован, хотя исторически ими пользовались, как указано в вопросе.

В данном случае следует руководствоваться положениями закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Земельный участок, забор и калитка в нем находятся в долевой собственности всех собственников квартирных собственностей (см ч 4 ст 4 указанного закона) и если порядок пользования ими не урегулировано, то каждый квартирный собственник имеет право требовать урегулирования его, исходя из интересов квартирных собственников (см ч 2 ст 30 того же закона), при этом квартирные собственники должны в своих отношениях руководствоваться принципом добросовестности (см ч 2 ст 12 того же закона) и  пользоваться долевой собственностью в той степени, в какой это не препятствует осуществлению данного права другими квартирным собственникам (см п 1 ч 1 ст 31 того же закона). 

В предложенных фактических обстоятельствах отсутствуют причины, по которым можно было признать пользование калиткой в заборе собственником некоммерческого помещения ущемляющим интересы других собственников, хотя и не исключено, что они не указаны в вопросе, к примеру, обеспечение приватности, если забор по-прежнему окружает дом и через другой проход в заборе тоже можно пройти с обычным или магнитным ключом. В любом случае, если правление квартирного товарищества или общее собрание квартирных собственников своим решением запретит собственнику некоммерческого помещения пользоваться калиткой в заборе, то у него возникает право обжаловать соответствующее решение в суд в неисковом порядке в течение 60 дней после принятия решения (см ч 2  и ч 3 ст 29 того же закона), так как нельзя признать, что полный запрет ее пользоваться соответствует принципу добросовестности в отношениях. 

Что же касается работ по благоустройству, в том числе прокладке дорожек, то это относится к вопросам обычного управления (см п 1 ч 2 ст 35 того же закона) и они решаются большинством голосов на общем собрании квартирных собственников (см ч 1 ст 35 того же закона), обычно в рамках утверждения хозяйственного плана на очередной год (см си 41 того же закона).                 

Председатель КТ планирует в 2026 г. провести решением собрания замену стояков труб канализации из чугуна.В моей квартире труба стояка канализации чугунная и в хорошем тех.состоянии В моем случае замена стояков приведет к порче имущества(будет поломана плитка в туалете и грубый с повреждениями демонтаж нового унитаза и невозможность пользования туалетом и ванной неопределенное время) в квартире при работе сантехников. В повестке дня приближающегося общего собрания нет конкретного пункта ,четко определяющего вопрос замены стояков в доме.В повестке собрания написано последним пунктом-"Прочие вопросы(предложения собственников,технические и управленческие вопросы)".В 2021 году общее собрание в протоколе уже проголосовало против тотальной замены стояков канализации в квартирах,аргументируя это очень большой стоимостью.Было при обсуждении решено делать замену труб по факту при возникновении поломок чугунных труб в каждой квартире отдельно при возникновении проблем с ними.Вопрос.Будет ли правомочным решение собрания по замене труб канализации в доме,если в повестке собрания 2026 года этот вопрос конкретно не указан,а записан как "прочие вопросы(предложения собственников,технические и управленческие вопросы)? И должен ли владелец квартиры выполнять требование председателя КТ дать доступ сантехникам в квартиру,если за этим последует поломка керамической плитки и унитаза и последующий ущерб и расходы на восстановление туалета и техносистем

Здравствуйте, 

В том случае, если вопрос выполнения строительных работ по приведению технических систем в современное состояние не поставлен отдельно в повестку дня собрания, а предполагается решить его в разделе прочих вопросов, то решение по этому вопросу нельзя признать действительным в силу отсутствия существенной информации в повестке дня, что влечет за собой признание недействительным такое решение судом на основании ч 1 ст 21, ч 1 ст 29 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) и ч 5 ст 20.1. закона о некоммерческих объединениях (Mittetulundusühingute seadus) в связи с существенным нарушением закона при созыве общего собрания. Заявление в суд следует подать в течение 60 дней после принятия решения (см ч 3 ст 29 закона о квартирной собственности) уплатить госпошлину 50 евро (см ч 5 ст 59 закона о госпошлине - Riigilõivuseadus). Заявление рассматривается в неисковом порядке, где заявителем является заинтересованное лицо, в данном случае - член товарищества, не согласный с решением общего собрания и причастным лицом - квартирное товарищество (см п 4 ч 1 ст 613 гражданско-процессуапльного кодекса - Tsiviilkohtumenetluse seadustik).

В том случае, если законным решением общего собрания товарищества будет принято обновление технических систем (см ст 39 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе), то все члены товарищества обязаны подчиняться выполнению работ в их квартирах и допускать сантехников в квартиру, так как согласно п 3 ч 1 ст 31 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе они имеют право на возмещение причиненного ущерба, то есть на восстановление состояния квартиры в в наиболее приближенном к прежнему виду (см ч 1 ст 127 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus).       

5 лет я борюсь с УК своего дома. Что бы устранили щелчки и удары в моей квартире от теплоузла.Проведены 2 экспертизы АКУКОН которые подтвердили превышение громкости звука и предположительно от теплоузла.Я за свои деньги заказываю экспертизы.НА что УК предлагает мне бируши и тихую музыку.Все ответы УК а также экспертизы есть .ПОМОГИТЕ .Не общее собрание до Ма не может заставить УК исправить.Стресс потеря здоровья .Нарушены все законы я одна борюсь с этой системой.У меня нет денег на адвокатов

Здравствуйте, 

Согласно ч 2 ст 30 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) собственник квартиры может потребовать, чтобы предмет особой собственности и долевой собственности использовался согласно закону, а также согласно соглашениям собственников квартир и уставу квартирного товарищества. Поэтому в случае, если работа теплоузла  превышает разрешенный законом уровень шума и это доказано заключениями экспертов, то собственник квартиры может обратиться в уездный суд в неисковом производстве против квартирного товарищества с заявлением о понуждении квартирного товарищества к принятию мер по снижению уровня шума (см ч 2 ст 613 гражданско-процессуального кодекса - Tsiviilkohtumenetluse seadustik), если не удается решить во внесудебном порядке.

Если для обращения в уездный суд недостаточно денег, то предварительно можно обратиться в суд с ходатайством о предоставлении государственной помощи согласно ч 1 ст 6 закона о государственной юридической помощи (Riigiõigusabiseadus).  Бланки ходатайства и извещения об имущественном положении можно найти по ссылке https://www.kohus.ee/dokumendid-ja-vormid/taotlus-riigi-oigusabi-saamiseks-ja-taotleja-majandusliku-seisundi-teatis. При удовлетворении судом ходатайства Адвокатура Эстонии назначает нуждающемуся лицу адвоката за счет государства.  

Правда, законом о квартирной собственности и квартирных товариществах предусмотрена возможность создания примирительных комиссий по вопроса квартирных собственностей и квартирных товариществ при местных самоуправлениях как досудебного органа разрешения споров (см ст 63.1 закона), но пока еще не всеми местным самоуправлениями они еще созданы.   

Здравствуйте! Возник вопрос, доме 55 квартир, 8 кв электро отопление. По решению мерии Пярну было принято решение по оплате за потребляемое тепло 15%. Теперь председатель хочет сделать 30% и выше. Просьба разъяснить с точки зрения прав этих жильцов. Спасибо

Здравствуйте,

В соответствии с ч 1 ст 40 закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) по общему правилу собственники квартир вносят квартирному товариществу периодические предоплаты в соответствии с размером своей части долевой собственности. В части 2 той же статьи закона сказано, что уставом квартирного товарищества можно предусмотреть отличающееся от установленного в части 1 настоящей статьи основание распределения обязательств и порядок их оплаты при несении хозяйственных расходов, если, учитывая все обстоятельства, это разумно и не наносит чрезмерный ущерб оправданным интересам ни одного из собственников квартир, при этом уставом можно предусмотреть, что хозяйственные расходы, зависящие от действительного потребления, собственник квартиры оплачивает в соответствии с объемом потребленной им услуги. Как видно из содержания вопроса такое исключение из общего правила было сделано в отношении собственников квартир с электрическим отоплением. Основанием для таких исключений, как правило, являются заключения специалистов о фактическом потреблении тепла квартирами с электрическим или иным отоплением. Если председатель правления квартирного товарищества предполагает, что прежний расчет фактически потребляемого тепла неверен или в силу каких-тообстоятельствах увеличился, то такое утверждение должно быть обосновано заключением специалиста, на основании которого решением общего собрания размер платы за тепло для квартир с электрическим отоплением может быть повышен. 

Таким образом,  решение городского управления г. Пярну не является определяющим обстоятельством при частичном освобождении собственников квартир с электрическим отоплением от несения расходов за потребляемое тепло, для этого требуется соответствующее решение общего собрания. Если собственника квартир будут не согласны с заключением специалиста (или оно не будет представлено председателем товарищества) и решением общего собрания о повышении для них платы за тепло, то они в соответствии с ч 2 и ч 3 ст 29 того же закона могут в течение 60 дней с момента принятия решения обжаловать его в неисковом производстве в уездном суде, подав заявление о признании решения недействительным или ничтожным в зависимости от фактических обстоятельств. При необходимости суд может приостановить на срок судебного производства действительность оспоренного решения и запретить принятие подобного решения вновь (см ч 6 ст 29 того же закона).  

Здравствуйте, мы с мужем купили квартиру, прежние владельцы не оплатили последний месяц коммунальных услуг, теперь председатель требует от нас эти деньги, чтобы мы с мужем заплатили. Как это возможно, если мы этим не пользовались, нас в Эстонии в то время не было

Здравствуйте,

Согласно ч 2 ст 43 закона о квартирной собственности и квартирном товариществе покупатель квартиы отвечает перед квартирным товариществом поручителем за продавцом. Поэтому если у продавца остался долг по коммунальным услугам, то он переходит также и на покупателя квартиры, даже несмотря на то, в договоре о продаже квартиры обычно это обязательство возлагается на продавца. Если долг будет вместо продавца погашен покупателем квартиры, то у него возникает право истребовать этот долг с продавца (см ст 152 обязательственно-правового закона - Võlaõigusseadus).

Здравствуйте, у нас двух этажный дом, многоквартирный, планируется взятие кредита на строительство третьего этажа и обновления фасада, председатель КТ уже нашёл фирму. Но есть вопрос, председатель говорит, что там будут две квартиры и им нужны парковочные места во дворе нашего дома бесплатно ( двор принадлежит дому), а остальные жильцы, которые живут в этом доме от 20 лет и более, должны себе выкупить во дворе парковочные места. Это по закону?

Здравствуйте, 

Законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus) предусматривает возможность изменения соглашения об особой собственности, то есть по сути дела самой квартиры, которой непосредственно владеет и пользуется собственник квартирной собственности (ч 1 ст 4 указанного закона) в статье 9 этого закона, в том числе и о тех о которых указано в вопросе, но при этом главное условие - что для этого необходимо соглашение между всеми собственниками квартир ( ч 1 ст 9 этого закона). 

Отступление от этого общего правила о согласии всех собственников возможно только тогда, когда: 1) сохранение существующего положения, учитывая все обстоятельства, противоречило бы принципу добросовестности; 2) изменением не будет нанесен чрезмерный ущерб оправданным интересам ни одного из собственников квартир ( ч 2 ст 9 того же закона). При наличии этих условий каждый собственник квартиры может потребовать от несогласных собственников квартир предоставления предоставления волеизъявлений, необходимых для осуществления планируемых изменений, в том числе в судебном порядке. 

В приведенном примере предоставление двух парковочных мест при создаваемых квартирных собственностей возможно согласно ч 1 ст 14 того же закона, создав передаваемое право специального пользования (см ст 14 того же закона), но другое предложение - о выкупи другими членами квартирного товарищества парковочных мест не представляется разумным и соответствующим принципу добросовестности и не причиняющим чрезмерного ущерба оправданным интересам других квартирных собственников и поэтому такое изменение в пользовании общей собственности возможно только по соглашению всех собственников квартир без каких-либо отступлений.