Tere! 15.01.2025 olete vastanud, et "KÜ on juriidiline isik ja juriidilisel isikul peab olema oma pangakonto". Kuidas viieliikmeline korteriühistu saab avada pangakonto, kui ei ole valitud juhatust ja korteriühistut juhivad korteriomanikud ühiselt. Pangad on öelnud, et juriidilisele isikule avatakse pangakonto äriregistrisse kantud allkirjaõigusliku isiku/te avalduse alusel. Seni tegutses korteriühistu nimel valitseja.

Seadus võimaldab tõepoolest tegutseda alla 10 korteriomandiga korteriühistul ilma juhatust valimata. Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ja ka panka tuleb minna kõigil ühiselt. Kuivõrd selline juhtimine ja esindamine on kohmakavõitu, soovitan kaaluda juhatuse valimist.

Korteriühistu kütte arvestus käib individuaalse arvestusmetoodika järgi (60% üld ja 40% andurid). See on tinginud olukorra, kus 90% korteritest on oma radiaatorid kinni keeranud ja kütavad oma kortereid ainult kortereid läbivate torudega. Selle tagajärel on 10%-l kütte arved ebareaalselt kõrged (5 korda kõrgemad), ehk 40% kütte arvest läheb 10% korterite peale jagamisele. Üldkoosolekul on 90% liikmeid sellise arvestusega nõus ja 10% vastu, mis tähendab, et midagi muuta ei saa. Kas 10%-l on õigus saada reaalse hinnaga soojusenergiat ja vaidlustada selline otsus?

Kui põhikirjaga on selline küttekulude jaotus ette nähtud, on jaotus iseenesest õiguspärane. Kui põhikirjas seda sõnaselgelt kirjas ei ole, tuleb kulud jaotada vastavalt kaasomandi osa suurustele. Siiski võib Teil olla võimalik keelduda küttekulude ülemäärasest tasumisest. Nimelt näeb korteriomandi- ja korteriühistuseadus ette, et korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kas ka Teil selline õigus on ja kas otsust kulude jaotuse kohta saab vaidlustada, soovitan välja selgitada individuaalse õigusnõustamise käigus.

Küsimus: kui korteriühistu põhikirja muutmine langeb korduskoosolekule, kas siis on võimalik põhikirja muutmist vastu võtta? Põhikirja muutmist tingib otsus, mis korduskoosolekul vastu võeti. Üldkoosoleku päevakorras on punkt põhikirja muutmine vastavalt vajadusele, mis tähendab, et kui võetakse vastu otsus, mis tingib põhikirja muutmist. Ühistu põhikirjas on järgmised punktid: -põhikirja muutmise otsuse poolt peab olema rohkem kui pool Ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. -korduskoosolek on otsustusvõimeline sõltumata üldkoosolekust osavõtnute arvust.

Sõltumata sellest, et korduskoosolek on otsustusvõimeline ka väiksema osalejate arvuga, saab põhikirja muudatusi ikka vastu võtta vaid siis, kui selle poolt on rohkem kui pool ühistu liikmete üldhäältearvust. Kui korduskoosolekul osaleb piisavalt liikmeid ja saadakse üle poole poolthäälte üldhäältearvust, saab põhikirja muuta ka korduskoosolekul.

Korteriühistu põhikirjas on punkt, kus juhatuse liige ei või osaleda hääletamises, kui otsustatakse temaga või temaga võrdset majanduslikku huvi omava isikuga tehingu tegemist. Küsimus on, kas juhatuse liikme kanditaat võib üldkoosolekul juhatuse liikmete valimisel hääletada enda eest koos enda nimele saadud volitustega?

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Juhatuse liikme valimist ei ole seaduses nimetatud. Ka põhikirja sõnastus keelab hääletada tehingu tegemise ostsutamisel, juhatuse liikme kohustuste andmisel hääletamise keeldu ei sisaldu kummaski. Seega tuleb asuda seisukohale, et enda juhatuse liikmeks valimise poolt võib hääletada.

Tervist, KÜ korteriomanik/liige volitas ennast esindama KÜ ühte elanikku kõigis korteriühistu liikme kohustustes, k.a üldkoosolekutel osalemine ning hääletamine, volikiri on tähtajatu. Küsimus, kas omanikust liige saab ka kogu oma liikmestaatuse edasi volitada elanikule? Ühistu liikmete arv on ühistus kindel omanikena, seega päris omanik loobub sel juhul oma esindusõigusest omanikuna või? Arusaadavalt saab volitada üldkoosolekutel osalemist ning hääletamist. Tänud ette.

Liikmestaatust korteriühistus saab üle anda ainult korteriomandit võõrandades. Korteriühistu liikmed saavad olla vaid korteriomanikud. Küll võib korteriomanik volitada test isikut ennast esindama, misjuures esinduse ulatuse määrab volitav korteriomanik volikirjas. Volikirja alusel ongi volitatud isikul esindusõigus volikirjas märgitud ulatuses. 

Tere! Korteriühistu pangakonto on avatud ühistu esindaja isiklikule arveldusarvele st. korteriga seotud kulutused tuleb kanda samas ühistus korterit omava inimese kontonumbrile. Mina sellega nõus ei ole ja nõuan, et avataks ühistule enda kontonumber. Mina pole nõus ühistu esindaja isiklikule kontole makseid tegema, kuna tema tegevus (ei küta talveperioodil enda korterit) kahjustab minu vara. Ja üleüldse oleks ühistu enda pangakonto parem valik kõigile. Ühistu esindaja pole nõus ühistule kontot avama, ärvardatakse ainult mittemaksmisel trahvidega ja üldkoosolekut ka kokku ei kutsuta. Ühistus 5 korterit. Mida ma peaksin sellises okukorras tegema?

KÜ on juriidiline isik ja juriidilisel isikul peab olema oma pangakonto. Kahjuks ei ole teada, kas Teie ühistul on põhikiri, kas on valitud juhatus ja kes on see isik, kes korteriühistu asjaajamist juhib. Nii vähese korterite arvuga korteriühistu võib tegutseda ka ilma juhatuseta. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses on kirjas, et korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Selliselt juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea koostama ega esitama majandusaasta aruannet. Kui Teil on juhatus ja küsimuses kirjeldatud isik on juhatuse liige, soovitan rääkida teiste korteriomanikega, kutsuda ise kokku üldkoosolek (1/10 liikmete taotlusel) ja kutsuda juhatus tagasi ning valida nende asemele uus. 

Vastus jurist Tiina Mölder,ile Vastuseks teie initsiatiivile "parkimiskord on maja ees täiesti olemas, märgistatud maha seaduses ettenähtud korrale valge värviga". Minu küsimus ei puudutanud parkimiskorda ega liiklemist õue alal. Saan ma õigesti aru, et seni kuni midagi pole juhtunud kojanaise/mehe/ töövahendite toetamisest võõrale varale /autole/, siis seni võib see nn kodanik oma töövahendeid võõrale varale toetada? Mis on selle seaduse paragrahv palun, kus on see luba kirjas, kust ma selle leian?

Ühegi seadusega ei saa reguleerida kõiki elus ette tulevaid olukordi ja episoode. Nii ei ole üheski seaduses kirjas ei keeld ega luba millegi teise auto vastu toetamiseks. Minu soovitus oli lähtuda hinnangu andmisel liiklusseadusest ja kainest mõistusest ning jätta emotsioonid tahaplaanile. Kui kojanaise/mehe tegus on tõepoolest nii häiriv, võiks küsimust arutada KÜ üldkoosolekul. Reeglina on vastav töötaja KÜ palgatud ja KÜ saab talle ka selgitada mis elanikke häirib ja kuidas peaks oma tööd tegema või lepingu hoopis üles öelda, kui tegevus on sedavõrd häiriv.

Kui KÜ juhatuse volitused on lõppenud ja üldkoosolekul ei soovinud keegi uude juhatusse kandideerida ega ka valitsejat valida, siis kellel on õigus järgmine üldkoosolek kokku kutsuda, et minna uuele katsele juhatuse valimiseks või muude küsimuste lahendamiseks? Ühistus üle 40 liikme. Kaua võib selline olukord kesta?

Kui ühistu jääb ilma juhatuseta aga põhikirja kohaselt peab tal olema juhatus, võib register määrata ühistule karistuse. Selle vältimiseks tuleks kiiremas korras lahendada ühistu juhtimise küsimus. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus (praegu siis juba viimati ametis olnud juhatus), samuti juhatuse asemel tegutsev valitseja. Juhul kui ühistu kasutab ühist esindusõigust, oleks mõistlik koosolek kokku kutsuda ühiselt. Samuti on võimalik koosolek kokku kutsuda liikmete algatusel ja seda minimaalselt 1/10 nõusolekul ära näidates ka põhjuse.

Kas koja/mehe,naise/ ametis olev inimene võib toetada oma töövahendeid :reha,hari,labidas, jm parkimiskohal seisvate autode /võõras vara/ peale, vastu, najale? Ja kas seadustes on regulatsiooni kui kaugelt korrusmaja ees parkivate autode tagant võib talvisel ajal rajada jalakäijatele labidalaiuse liikumisraja, kuna jalakäijate kõnnitee puudub on vaid nn majaesine sõidutee, kus kummalgi pool sõiduteel pargivad autod /majaelanikud/ ning kesktee on nii autode kui ka jalakäijate jaoks? Aitäh!

Ehkki küsimuses seda esile toodud ei ole. saab selle mõttest mõista, et küsimus puudutab õuealal käitumist. Liiklusseaduse kohaselt tohib ka õuealal parkida ainult tähistatud parklas, selle puudumisel aga teel kohas, kus parkimine ei takista jalakäijat ega muuda võimatuks teiste sõidukite liiklust. See tähendab, et sõidukiomanik peab tähistatud parkla puudumisel parkima oma sõiduki selliselt, et ka jalakäijatel oleks võimalik takistamatult liigelda ja seda ka arvestades talviseid olusid. Kui autod on pargitud liiga lähedale või liiga tihedasti, on jalakäijate liikumine takistatud ja sõidukijuht liiklusseadust rikkunud. Lume koristusel tuleks samuti arvestada, et jalakäijatele tagatakse ohutu liiklemine. nt ehitusseadustik § 97 lg 6 viide siinkohal:  (6) Linnas, alevis ja alevikus on teega külgneva maatüki omanik kohustatud korraldama sõidutee ja tema kinnisasja vahel asuva kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje, tasemel, mis võimaldab kõnniteel ohutult liigelda. Mingeid meetreid üheski seaduses kirjas ei ole. Lähtuda tuleb oludest ja tervest mõistusest. Kui aga esineb probleem, soovitan selle läbi arutada korteriühistu üldkoosolekul. Reeglina pargivad ju kortermaja ees selle elanikud. Kui elanikud ei suuda iseseisvalt teiste elanikega arvestada, soovitan välja töötada ja kinnitada parkimise kord, mis arvestab nii sõidukijuhtide kui jalakäijate huve.

Lumekoristustööd tegeva inimesega tuleks töövahendite toetamise teemal suhelda ja juhtida tähelepanu, et tema vastu võidakse sel juhul esitada nõue tekkinud kahju hüvitamiseks. Kõige õigem on, kui suhtleb isik, kes on ta koristustöid tegema palganud. Kui töövahendite toetamisega on tekitatud autole vigastusi, on autoomanikul õigus kahju tekitajalt nõuda kahju hüvitamist. Seejuures peab loomulikult olema tõendatud nii kahju tekkimine töövahendite toetamise tõttu kui selle tekitaja ja kahju suurus.

Vaidlus on korteriùhistuga, seoses puudulikus ventilatsioonis paneelmaja korteris. Ventilatsiooni firma soovitab teha vàlisseintesse freshklapid, ühistu keeldub, pidi kole olema. Millised on minu òigused sellises olukorras, korter pm juba hallitab.

Ventilatsioonisüsteem on kogu majal eelduslikult ühine, seega kaasomandi osa. Kui Teie korteris on liigniiskus, on see tõenäoliselt ka teistes korterites. Soovitan olukorda arutada korteriühistu koosolekul ja leida olukorrale selline lahendus, mis rahuldab võimalikult paljusid korteriomanikke. Kindlasti on lahendusi rohkem, kui konkreetse ventilatsiooni firma pakutu. Uurige võimalusi, et oleks üldkoosolekul võimalik juba konkreetseid otsuseid teha. Korteriühistu juhatusega ei ole mõtet sellel teemal vaielda. Neil puudub õigus muudatusi keelata või lubada, see on üldkoosoleku pädevuses.