Tere! Soovin müüa oma kaasomandis olevat majaosa ning tellisin ka hindamise, et teada saada selle väärtus. Teavitasin ka kaasomanikku kuid tema ei soovinud seda osta (pakkusin heast tahtest, sest temal on tehingu korral nagunii ostueesõigus) ja hoopis piiras kasutuskorra järgi mulle kuuluvasse keldrisse ligipääsu. Piiras selliselt, et lõi plekiga kinni minu osast trepikotta viiva uksetaguse, kus omakorda on pääs keldrisse. Trepikoda kuulub aga kolmandale kaasomanikule, kes on eakas ning on hooldekodus ja kelle üle on teisel kaasomanikul väidetavalt eestkoste (ema on hooldekodus, poeg eestkostja ning ka pärija tulevikus). Keldris asuvad olulised kommunikatsioonid nagu veemõõtja ja soojaveeboiler, kuhu mul puudub nüüd ligipääs. Mida sellises olukorras teha või kuhu pöörduda? Kas kaasomanik käitus vastavalt seadusele? Lugupidamisega

Kaasomandi puhul ei kuulu ükski konkreetne  osa kaasomandist ühelegi kaasomanikule. Kasutuskorra kokkuleppega lepitakse vaid kokku, kes millist osa saab kasutada ainuisikuliselt. Omand on ikka kõigil kaasomanikel kogu kaasomandi esemele vastavalt mõtteliste osade suurusele. Kaasomanikud võivad kogu kaasomandi eset vabalt eesmärgipäraselt kasutada arvestades seejuures kokku lepitud kasutuskorda (mille kohaselt on eeldatavasti mingi osa kaasomadist antud kellegi ainukasutusse) ja teiste kaasomanike õigust omandit samuti vabalt kasutada. 

Kui Teil on kasutuskorraga tõepoolest selliselt kokku lepitud, et trepikoda on määratud kellegi ainukasutusse ent Teie kasutusse määratud keldrisse saab ainult läbi trepikoja, on kokkulepe sõlmitud läbi mõtlemata ja seda tuleks muuta. Samas tundub, et kui suhted nii kiuslikuks on läinud, ei ole võimalik uut kokkulepet sõlmida ja ka müüa võib olla raske. Selles olukorras võiksite teha teistele kaasomanikele ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kui nad seda ei soovi, saab kaasomandi lõpetamist nõuda ka kohtu kaudu.

Kinnistul on kaks kaasomanikku. Kinnistul on kahekordne eluhoone ja kõrvalhoone-garaaž, aiamaa. Pärisin emalt 3/8, teiste onu nimel on 5/8. Olemas on kasutuskord, kus on ära märgitud, et esimene korrus on onule kasutada ja maja teine korrus on emale kasutada. 1) Kas 3/8 on minu oma kõigist kinnistul olevatest hoonetest ja maja ümber olevast krundist, k.a. maja esimesel korrusel asuvad ruumid? 2) Kuidas mõista kasutuskorra järgi maja korruste jagamist, kui minul on 3/8 kinnistust? 3) Ja kuidas soovi korral teostada kaasomandi müüki? Kas kasutuskorra järgi saaksin müüa maja teise korruse või ikkagi 3/8 kogu kinnistust?

Eristada tuleb kaasomanike kokkulepet ühise asja kasutamise osas ehk kasutuskorra kokkulepet ja omandit. Vaatamata kasutuskorra kokkuleppe sisule kuulub kaasomanikele ikka vastavalt 5/8 ja 3/8 kogu kinnisasjast, mida saab siis ka võõrandada ja mille suhtes on tal ka kõik muud omaniku õigused. Kasutuskorra kokkuleppega on lepitud kokku millist osa keegi ühisest asjast või osast ühisest asjast ainuisikuliselt kasutab. Omandi osa, mis on kokkuleppega hõlmamata kasutatakse ikka edasi ühiselt atvestades seejuures ka teise kaasomaniku õigust sama asja kasutada.

Oluline on ka see, kas kasutuskorra kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse või mitte. Kui kokkulepe on kinnistusraamatusse kandmata, lõppes see omaniku vahetusega kuna kehtis vaid kokkuleppe sõlminud isikute vahel ja nüüd tuleb leppida kokku uus kasutuskord uute kaasomanike vahel. Ja nii igakordsel kaasomaniku vahetumisel. Kui aga kasutuskord on kantud kinnistusraamatusse, kehtib kokkulepe igakordse omaniku suhtes ja ühe kaasomaniku vahetumisel uut kasutuskorda sõlmida vaja ei ole.

Tere! Minu küsimus on seotud korteriühistu kaasomandi valdamise ja kasutamise õigusega.  korteriühistu (garaaž) on andnud üürile kaasomandi osa (katusepealne autoparkla) väidetavalt kaasomanike häälteenamusega tehtud otsuse alusel. Korteriomanike hulgas on omanikke kes ei ole katusepealse autoparkla üürileandmisega nõus kuna eksisteerib garaaži katuse konstruktsiooni kahjustamise ja/või varisemise risk. Hoone tehniline seisukord ei ole kontrollitud. Kas ja kuidas on võimalik kaasomandi (katusepealne autoparkla) üürileandmine lõpetada tingimustes kus kaasomanike häälteenamus on lõpetamise vastu.

Kas anda kaasomandi osa kellegi kasutusse või mitte, ei ole tavapärase valitsemise küsimus, mida saaks otsustada koosolekul häälteenamuse alusel vaid selleks on vajalik kaasomanike kokkulepe. Kokkulepe tähendab, et kasutusse andmiseks peab olema kõigi kaasomanike nõusolek. Kui seda on tehtud üldkoosoleku häälteenamusega vastu võetud otsuse alusel, on selline tehing tühine.

Tere! Küsimus korteriühistu maa kasutamise osas. Meil on ühiskasutatav parkla, kus on poolte maja korterite parkimiskohad - pole ostetud kohad, seega ei ole korteriga seotud ega korteriga ühisomandis. Sooviksime kahel parkimisplatsil, kus hetkel pargivad meie korteri autod teha maaparandustöid, seda enda raha eest - maad tuleks pisut üles võtta ning seejärel peenkruus maha panna ning kopp siluks maa ära. Kas selline heakorratöö peab olema üldkoosolekul kokku lepitud? Või piisab kui anname ühistule teada, et soovime antud töid teha? Kui siiski on vastuseis, siis kuidas olukorda lahendada? 

Korterelamu juurde kuuluv maa on korteriomanike kasomandis ja seda valtsetakse korteriühistu kaudu. Seega on korteriühistu kohustus kanda hoolt, et kaasomandis olev parkimisplats tervikuna oleks heas korras ja kasutatav ning kanda ka vastavad kulud majanduskuludena. Kui kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine ei ole kehtiva majanduskava alusel võimalik, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

Kas Teil on õigus teha vastavad kulutused ise ja need hiljem välja nõuda, sõltub parkla seisundist. Kui tegemist on tavapärase korrashoiuga ja remondiga tuleks küsimus esitada üldkoosoleku päevakorda. Tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Kui aga tegemist on säilitamiseks vajaliku toiminguga (muidu ei ole enam võimalik parkida), on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Tere. Et välistada kohut, kas on mõeldav kaasomanike omavaheline tingimuslik leping? Üks kaasomanik on nõus kogu korteri müügiga ainult lepingus märgitud tingimustel. Aitäh!

Kaasomanikud valdavad kasutavad aga ka käsutavad kaasomandi eset tervikuna kokkuleppel ja ühiselt. Seega on võimalik ja isegi soovitav  leppida kokku tingimustes, millega kaasomandi eseme tervikuna müümisel arvestatakse.

Tere! 1. Kas k/ü juhatusel on õigus tellida juriidilist nõustamisteenust ilma ühistu liikmete nõusolekuta-üldkoosoleku otsuseta? 2. Kas k/ü juhatusel on õigus korteriomaniku vastu pöörduda kohtusse ilma korteriühistu üldkoosoleku otsuseta? 3. Kas k/ü juhatusel on õigus nõuda kohtuga ähvardades ja sundida välja vahetama korteri välisuksi juba valmistatud uute tuletõkkeuste vastu (uutel uste valgusava mõõtmed on vahemikus 750 kuni 810 mm ja lävepakud 30 kuni 60 mm kõrged) ei vasta Siseministri määruses "Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded" (vastu võetud 30.03.2017 nr 17) § 48-s toodud mõõtmetele ? § 48. Evakuatsiooniteel ja väljumisteel paiknev uks 1) hoone siseukse ning sissepääsu- ja ühendustee ukse valgusava laius peab üldjuhul olema vähemalt 850 millimeetrit 3) lävepaku kõrgus võib olla maksimaalselt 25 millimeetrit

Korteriühistu juhatusel on õigus tellida õigusabiteenust, kui see on korteriühistu huvides. Kui õigusabikulusid ei ole majanduskavasse planeeritud, tuleb õigusabi eest tasumiseks võtta vastu majanduskava muudatus. Kui kohtusse pöördumine on KÜ huvide kaitseks vajalik ja seaduses ei ole selleks ette nähtud üldkoosoleku otsust (nagu on näiteks sundvõõrandamise nõude puhul) võib juhatus ka kohtusse pöörduda ilma üldkoosoleku vastava otsuseta. Korteriühistu juhatus ei saa iseseisvalt sundida korteriomanikke mingeid muudatusi tegema, ent kui vastu on võetud sellekohane üldkoosoleku otsus, on juhatus kohustatud otsuse ellu viima.

1. Korteriomanikud edastasid juhatusele avalduse erakorralise koosoleku kokku kutsumiseks. Põhikirja järgi peab 7 päeva jooksul seda tegema, juhatus aga kutsus avalduse saamisest14 päeva hiljem. Koosolekut ei saanud pidada, kuna kvoorumit ei tulnud kokku. Juhatus ütles, et koosolek kukkus läbi ja muutis koosoleku infotunniks, mida ei pea protokollima . Kas juhatus oleks pidanud ikkagi koostama ärajäänud erakorralise koosoleku kohta protokolli ja kokku kutsuma sama päevakorraga korduskoosoleku? 2.Juhatus ei soovi küsimise peale k/ü liikmetele edastada dokumente (maja renoveerimise kohta käivad lepingud, arved, maksekoraaldused) digitaalselt , vaid juhatus otsustas dokumente näidata 1 tund enne koosolekut ja nõuda väljaprintimise ja kohale tulemise eest transpordi tasu. Kas selline nõudmine on seaduslik?

1. Kui korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue koosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. Seega tulnuks tunnistada koosolek otsustusvõimetuks ja kutsuda kokku uus koosolek.

2. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad käesoleva seaduse § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil või tehakse muul viisil kättesaadavaks. Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või kuue nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus ei ole sellele nelja nädala jooksul vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama. Dokumentidega tutvumise eest tasu ei küsita.

Maja kaasomandis. Kõigile omanikele kuulub 1/4 kaasomandist. Ühe 1/4 omanikud olid abielus. Abikaasa suri ja pärimismenetlus viidi läbi ning selgus, et on kaks pärijat. Pärijateks siis abikaasa ja surnu eelmisest kooselust sündinud täisealine laps. Kui nüüd täisealine laps enda pärandiosast loobub siis kas teistel kaasomanikel tekib eelisostueesõigus? Ja kui siis mis hinnaga?

AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja kaasomanikel kaasomandi mõttelise osa müümisel ostueesõigus. Pärimismenetluses müügitehingut ei sõlmita, seega ei saa tekkida ka ostueesõigust.

Tere. Kaasomanike kokkuleppel läheb kogu korter müüki. Korterile leidub lõpuks ostja. Korteri müügis oleva aja jooksul õnnestus kaasomanikul, kellel algul raha nappis, teise kaasomaniku osa välja ostmiseks, vajamine raha kokku saada ja soovib nüüd selle ostu teostada. Kas ülaltoodud juhul kehtib endiselt kaasomaniku ostueesõigus? Palun märkida vastav(-ad) õigusakt(-id). Aitäh!

Kogu kaasomandi eseme müügi puhul ostuõigust kasutada ei saa, kuna ese ei ole enam kaasomandis. Ostueesõigust saab teostada üks kaasomanik teise kaasomaniku mõttelise osa müügilepingu sõlmimise järgselt. Kui aga müüakse kokkuleppel kogu varaese, ei ole müügilepingu sõlmimise järgselt kumbki kaasomanik enam omanik, varaesemel on üks omanik, selle ostja.

Tere. Korteril on kaks kaasomanikku. Üks neist soovib oma osa müüa, teine kaasomanik on nõus seda ostma. Paraku hindamisaktil olev müüdava osa hind ei ole teisele kaasomanikule taskukohane. Müüdav osa korterist läheb müüki. Kui müüdavale osale ostjat kuidagi ei leidu, kas müüa sooviv kaasomanik saab teise kaasomaniku tahte vastaselt nõuda terve korteri müüki? Kui jaa, siis mil viisil? Palun märkida vastav(-ad) õigusakt(-id) Aitäh!

Kaasomanik saab iseseisvalt käsutada vaid oma osa kaasomandist (asjaõigusseadus § 73 lg 1), terve kaasomandis oleva eseme võõrandamiseks on vajalik mõlema kaasomaniku nõusolek ja ühine tegutsemine (asjaõigusseadus § 74 lg 1). Küll aga on kogu kaasomandis oleva asja müümist võimalik saavutada kaasomandi lõpetamise nõude kaudu kohtus. Nimelt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist (asjaõigusseadus § 76 lg 1). Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (asjaõigusseadus § 77 lg 2).