Meie korterelamus (ehitatud 1965. aastal) asuvad esimesel korrusel mitteeluruumid, kus oli algselt – nagu ka kõigis eluruumides – hoone rajamise ajal ette nähtud keskküte. Kaksutuhandete alguses otsustati korteriomanike üldkoosolekul, et mitteeluruumid ühendatakse lahti hoone tsentraalsest küttesüsteemist. Tööd viidi toona läbi ilma projektita ning neid ei kooskõlastatud ei ehitisregistris ega omavalitsuse ehitusjärelevalvega. Teostati torustiku ümberehitust: esimesel korrusel eemaldati tõusutorud ja teise korruse korterites tehti torustiku ümbersulgumine (ringühendus). Kogu majal puudub uus küttesüsteemi projekt, samuti puudub mitteeluruumidel projekt alternatiivse küttelahenduse kohta (gaasiküte, elektriradiaatorid). Põhikirja ei ole samuti mingeid muudatusi tehtud. Ehitisregistris on kõikidel eluruumidel märgistus keskküte, kuid mitteeluruumide juures puudub märge täielikult. Uued mitteeluruumide omanikud soovivad dokumentatsiooni korrastada ning on esitanud korteriühistule kirjaliku taotluse liitumiseks hoone keskküttesüsteemiga. 1. Kas korteriühistul on õigus keelduda mitteeluruumide uuesti ühendamisest hoone tsentraalküttesüsteemiga? 2. Kas küsimus mitteeluruumide uuesti ühendamisest keskküttesüsteemiga peab olema üldkoosoleku päevakorras? 3. Millise häälteenamusega peab üldkoosolek otsuse langetama? Kas tegemist on: küsimusega, mis nõuab 100% korteriomanike üksmeelt, kuna see mõjutab hoone tehnosüsteeme, või piisab lihtenamusest (üle poole koosolekul osalenud omanike häältest)? 4. Milliseid samme peab korteriühistu sellises olukorras ette võtma? a) Uue küttesüsteemi projekti tellimine pädevalt litsentseeritud ettevõttelt? b) Tehnilise ekspertiisi või hinnangu tellimine torustiku praeguse olukorra, ohutuse ja võimaliku taastamise teostatavuse kohta? Kas projekt, ekspertiisi peab hõlmama kogu hoone küttesüsteemi, s.h eluruume ja mitteeluruume? Kuidas jaguneb projekti maksumus: kas proportsionaalselt kaasomandi mõtteliste osade / pindala järgi, või peavad mitteeluruumide omanikud kandma oma osa kuludest täielikult ise? Kas projekti, ekspertiisi tellimise vajalikkus peab olema üldkoosoleku otsus ja millise häälteenamusega see otsus tuleb vastu võtta? Soovin täpsustust, milline kord ja juriidiline alus selliste küttesüsteemi muudatuste puhul kehtib (nt Korteriomandi- ja korteriühistuseadus, Ehitusseadustik).

Küsimusest nähtub, et soovitakse ebaseadusleke ümberehitustööde käigus muudetud endise olukorra taastamist. Kui on olemas vastav projekt hoone ehituse ajast ja taastatakse projekti kohaselt, ei ole uue projekti tellimine vajalik.

Kes peab endise olukorra taastamise kulud katma, sõltub sellest, kes oli ümberehituste ajal mitteeluruumide omanik (kas need kuulusid kaasomandi eseme koosseisu või olid kellegi eriomand) ja kellele pandi kohustused ebaseaduslike ümberehitustööde seadustamisel. Ilmselgelt on keegi jätnud vajalikud toimingud tegemata ja temalt saabki nõuda endise olukorra taastamist. Kui ruumide omanikuks oli korteriühistu, tuleb taastamiskulud kanda kõigil korteriomanikel proportsionaalselt. Kui aga oli moodustatud ka mitteeluruumide osas eriomand ja omanikuks ja ümberehituste tegijaks oli isik, kes eluruumid võõrandas (müüs), peab endise olukorra taastamise kulud katma praegune omanik, kes võib aga kulutuste kandmist nõuda talle ruumid müünud isikult, kui ruume ostes ei olnud teada, et seal on tehtud ebaseaduslikke ümberehitusi.

Seega, kui ümberehitused on tehtud ebaseaduslikult, on omanik (mitteeluruumide omanik) kohustatud tagama ehitise vastavuse nõuetele (EhS § 19 lg 1). Järelevalveorgan (nt kohalik omavalitsus) võib teha ettekirjutuse ebaseadusliku olukorra lõpetamiseks ja nõuete täitmiseks. Kui ettekirjutus jäetakse täitmata, võib järelevalveorgan rakendada sunniraha või asendustäitmist (EhS § 133, ATSS § 2 lg 1, ATSS § 11 lg 1). Asendustäitmise korral viiakse nõutav tegu (nt endise olukorra taastamine) läbi adressaadi (omaniku) kulul (ATSS § 11 lg 1).

Lisaks võib korteriühistu või teine korteriomanik nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist (AÕS § 89), kui ebaseaduslik ehitamine rikub nende õigusi. Korteriomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste korteriomanike õiguste kahjustamisest (AÕS § 72 lg 5, KrtS § 12 lg 2).

Korteriomanik soovib ametlikult vormistada kahe korteri ühendamise üheks eluruumiks. Korterid on füüsiliselt ühendatud juba eelnevate omanike poolt, kuid sellekohased muudatused ei ole kantud ehitisregistrisse ning puudub korteriühistu ametlik nõusolek. Kas sellisel juhul piisab korteriühistu koosoleku enamuse otsusest või on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepet nagu see on toodud Asjaõigusseaduses § 74. Kas kaasomanikud on kõik isikud, kes omavad 1/1, 1/2 või 2/3 korteriomandist ning kõigi nende kirjaliknõus on vajalik?

Korterite kokkuehitamine on ehitamine, mille tulemusel ehitise füüsikalised omadused muutuvad (EhS § 4 lg 1). See tegevus võib kvalifitseeruda ehitise ümberehitamiseks ehk rekonstrueerimiseks, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt (EhS § 4 lg 3). Ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse hoone piirdekonstruktsioone või muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone (EhS § 4 lg 3 p 1 ja 2).

Ehitamise aluseks on ehitusprojekt (EhS § 12 lg 1). Ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust (EhS § 13 lg 1).

Sõltuvalt kavandatava ehitustegevuse ulatusest ja iseloomust võib olla nõutav ehitusteatis või ehitusluba.

Korteriomandi ulatuse muutmine (Korteriomandi- ja korteriühistuseadus)

Kahe korteri kokkuehitamine toob kaasa eriomandi ulatuse muutumise.

• Eriomandi ulatus: Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata (KrtS § 4 lg 1).
• Eriomandi kokkuleppe muutmine: Olemasolevate eriomandite ulatust võib muuta asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel (KrtS § 9 lg 1). Uue korteriomandi loomiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (KrtS § 9 lg 1).
• Nõudeõigus muudatuse tegemiseks: Iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 1 ja 2). Olukorra esinemist, mis on vastuolus hea usu põhimõttega, eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 9 lg 3).
• Ehitusloa olemasolu: Kui muudatuse tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik tahteavalduste andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust (KrtS § 9 lg 4).
• Korteriühistu roll: Korteriühistu võib esitada nõuded muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmiseks ja kinnistamisavalduse esitamiseks, kui üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 9 lg 3 ja 6).
• Kinnistusraamatusse kandmine: Eriomandi kokkuleppe muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omaja nõusolek (KrtS § 9 lg 5).

Pärast ehitustööde lõpetamist tuleb ehitise kasutamine seadustada. Selleks tuleb esitada kasutusteatis või taotleda kasutusluba

Kas Tallinna linn saab nõuda, et kui osa lodžasid on majal kinni ehitatud klaaspaneelidega, peavad seda tegema kõik korteriomanikud, kellel lodžad on? Tänan!

KOV saab planeeringu (üldplaneeringu või detailplaneeringu) kaudu määrata ehitise arhitektuurilisi ja kujunduslikke tingimusi (PlanS § 75 lg 1 p 18, PlanS § 126 lg 1 p 6) ning seada ehitamisele nõudeid (EhS § 12 lg 2). Kui lodžade kinniehitamine on käsitletav ehitamisena (näiteks ümberehitamisena, mis muudab hoone piirdekonstruktsioone (EhS § 4 lg 3 p 1)), on see tegevus allutatud planeeringute ja ehituslubade/teatiste nõuetele (EhS § 12 lg 1, EhS § 35 lg 3, EhS § 38 lg 2).

KOV saab planeeringu või projekteerimistingimustega seada tingimusi, mis reguleerivad ehitise välisilmet ja ehituslikke tingimusi. Kui KOV on kehtestanud planeeringu, mis nõuab või keelab teatud ehituslikke lahendusi (nt lodžade kinniehitamist), peab ehitamine olema sellega kooskõlas (EhS § 12 lg 2).

Korteriomandi puhul on olulised ümberkorraldused kaasomandi esemel (mille hulka kuuluvad hoone osad, mis ei ole eriomandi ese (KrtS § 4 lg 4)) võimalikud korteriomanike kokkuleppel (KrtS § 38 lg 1). KOV saab planeeringu kaudu seada tingimusi, mis mõjutavad korteriomanike tegevust, kuid otsene nõue kõigile korteriomanikele ehitustööde tegemiseks tuleneb planeerimis- ja ehitusõigusest, mis peab olema kooskõlas kehtestatud planeeringutega.

Aktuaalne teema - parkla rajamine korteriühistule kuuluvale kinnistule. Korteriühistu kinnistul paikneb haljasala, kuhu soovitakse rajada parkla KÜ liikmetele, näit. 12 korterit ja 12 parkimiskohta. Parkla rajamise käigus kooritakse ekskavaatoriga pinnas ca 30-40 cm sügavuselt, tuuakse täitematerjal, tihendatakse rasketehnikaga ning kaetakse peenkillustiku või tänavakividega. Ruumi parkla rajamiseks kinnistule, ligipääsuks ja tuleohutuse tagamiseks on piisavalt. Küsimused: 1. Kas sellist tegevust tuleb käsitleda ehitamisena ja antud (era)parklat seega ehitisena (rajatisena)? Ehitusseadustik ja selle lisad sellist rajatist eraldi välja ei too, kuigi ehitamise ja ehitise definitsioonid seadustikus seda eeldaks, et parkla = ehitis (rajatis)? Samas on viide parklale kui rajatisele liiklusseadustikus. 2. Kui sellist parklat tuleb käsitleda ehitisena, siis kas kohalik omavalitsus peaks korteriühistult kui omanikult nõudma ehitusprojekti koostamist ja ehitusteatist või ehitusluba koos selle juurde kuuluvate vajalike kooskõlastustega (näit. antud haljasalal paiknevate maa-aluste kaitsevööndiga kommunikatsioonide valdajatelt: elekter, vesi, side, gaas jne)? 3. Kui sellist parklat ei käsitleta ehitusseadustiku mõistes ehitisena, siis kuidas on tagatud antud alal paiknevate maa-aluste kommunikatsioonide (kaitsevööndiga ehitiste) säilimine ja ohutus olukorras, kus need kaitsevööndiga ehitised olid aastaid tagasi rajatud paiknema haljasalal mitte tänava või parkla all?

Ehitusseadustiku (EhS) kohaselt on ehitamine ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused (EhS § 4 lg 1). Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega (EhS § 4 lg 1).

Kuigi parkla rajamist ei ole otseselt nimetatud EhS § 4 lõikes 1 toodud ehitamise definitsioonis, võib parkla rajamine kvalifitseeruda ehitamisena, kui see hõlmab:

1. Ehitise rajamist (EhS § 4 lg 1). Parkla on rajatis, mis on ette nähtud inimeste, sõidukite või loomade liikumiseks või liiklemiseks (vt EhS § 92 lg 1, mis defineerib tee kui rajatise).
2. Pinnase või katendi ümberpaigutamist sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega (EhS § 4 lg 1).

Seega, parkla rajamine on käsitletav ehitamisena.

Kui parkla on tee, siis kohaldatakse selle ehitamisele EhS 9. peatüki nõudeid (EhS § 91 lg 1). Tee on rajatis, mis on ette nähtud inimeste, sõidukite või loomade liikumiseks või liiklemiseks (EhS § 92 lg 1). Tee ehitamiseks esitatakse ehitusteatis kohaliku omavalitsuse üksusele või annab kohaliku omavalitsuse üksus ehitusloa (EhS § 101 lg 1). Projekteerimistingimused on nõutavad ehitusloakohustusliku tee ehitusprojekti koostamiseks, kui planeeringuga ei ole tee asukoht täpselt määratud (EhS § 99 lg 1).

Tere! Ostsime 2023 aastal uusarendusse korteri. Pärast võlaõiguslepingu sõlmimist palusime arendajal kööki üks pistik lisada. Arendaja vastas, et see ei ole võimalik, sest elektriprojekt on juba kinnitatud ning seda muuta ei saa. Nüüd avastasime, et korteri kaabeldus ei vasta meile esitatud (ning ehitusregistris olevale) projektile. Elektrik ütles, et nemad seaduse järgi ei peagi seda projekti (põhiprojekti) jälgima ning pärast töid esitavad oma projekti (teostusprojekti). Minu arusaama järgi ostsime me korteri, mille projekt oli ammu juba kinnitatud ning seda enam muuta ei saanud, aga keegi seda ikkagi tegi, ilma minuga läbirääkimist. Kas selline asi on seaduslik ning mis on minu õigused?

Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Ehitis peab vastama ehitusprojektile. Kui ostetud asi on erinev esitatud dokumentatsioonist ja registri andmetest, on tegemist ebaseadusliku ehitisega, mille seadustamine võib olla üsna kulukas. 

Kui tööd on lõpetatud, asi on Teile üle antud ja tegelikud asjaolud erinevad projektist ja registrist nähtuvast, on Teil õigus nõuda, et müüja mittevastavuse oma kulul kõrvaldaks.

Endine lauda hoone sooviti muuta elamuks. Kasutusotstarbe muutmiseks oleks tarvis esitada kasutusteatis, kuid kuna oli ka vajalik teha ehitustetise kohustuslike töid, siis koostati projekt ja taotleti läbi EHR´i luba. KOV käskis ehitusloal jätta hoone mitteelamuks ja seetõttu menetleti tegevust selliselt, et tegemist oleks justkui mitteelamu ümberehitamisega, mis on ehitusloa kohustuslik ja rakendub ka riigilõiv. Tegelikult oleks ju pidanud juba kohe ehitusteatise(hetkel loa taotlus, kuna ametnik käskis jätta mitteelamuks) taotlusel märkima hoone eluhooneks, kuna selleks teda ju projekteeriti. Kui selliselt oleks pandud, siis oleks EHR kohe muutnud taotluse teatise kohustuslikuks ja ei oleks ka riigilõivu kohustust. Nüüd käsib ametnik ka kasutusloa taotlusel hoone liigi jätta mitteeluhooneks, kuna muidu muudab EHR taotluse teatise kohustuslikuks. Kuidas saab märkida EHR´is loa taotlusel hoone liigiks mitteeluhoone, aga nimetada ta üksikelamuks ja hooneosadesse märkida eluruumid. Mitteeluhoone ja eluruumid ei käi kokku. Lisaks, kui jätaksime hoone liigiks mitte eluhoone, siis lõpuks kui kasutusluba on käes, siis jääb hoone endiselt mitte eluhooneks. Kokkuvõtvalt, tehti kahte asja: 1.Mitteeluhoone(laut) kasutusotstarbe muutmine eluhooneks, mis on kasutusteatise kohustuslik. 2.Kuna eluhoone nõuete täitmiseks oli tarvis teha ehitusteatise kohustuslikke töid, siis tuli koostada projekt ja taotleda ka ehitusteatis. Kuidas nendest kahest tegevusest saab kokku tulla ehitusloa kohustuslikkus. Ametnik väidab, et kuna mitteeluhoone ümberehitamine on loa kohustuslik, siis peab taotlema ehitusloa ja hiljem kasutusloa. Samas, kui ehitisregistris taotlusel hoone liik eluhooneks muuta, nii nagu taotlusel käib(taotlusele märgitakse andmed, mis hoonele kehtima hakkavad), siis muudab EHR taotluse teatise kohustuslikuks. Ette tänades!

Esmalt on oluline, mis on hoone juurde kuuluva maa sihtotstarve. Hoone kasutusotstarve on seotud kinnistu sihtotstarbega. Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarvete osakaal peab vastama hoone kasutamise otstarbele. Kui kasutusotstarve on seni olnud ärimaa, tuleb lisaks hoone kasutusotstarbe muutmise taotlusele esitada kohalikule omavalitsusele taotlus katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks.

Kas esitada tuleb ehitusteatis või taotleda ehitusluba, sõltub teostatavate tööde iseoomust ja mahust. Ehitusseadustiku lisas 1 on tabel, kust leiate vastuse küsimusele, arvestades hoone ehitusalust pinda, teostatavate tööde iseloomu ja mahtu.