Varjatud puudus kinnisasjal

Tere Ostsime 2010.a. maja, mis oli täielikult rekonstrueeritud. Meie teostasime ainult maalritöid. Kohe sisse kolimisel märkasime, et aknad on külmaga pidevalt märjad. Kutsusime ka aknafirma esindaja kohale, kes arves, et värskelt rekonstrueeritud maja, ilmselt on nii palju niiskust maja ja niiskuse välja minemiseks läheb aega. Kuna talved on meil olnud suhteliselt soojad, siis nendel talvedel meil väga muret ei olnud. Sellel talvel, aga oli pikalt külm ja maja kõik aknad olid läbi märjad. Otsustasime , et võtame ühe akna põsed lahti ja vaatame , kuidas aknad ette on pandud ja miks aknad ikkagi märjad on.Leidsime kinnituse, et aken on valesti ette pandud , aga suurem probleem on veel selles, et selle töö käigus tuli välja suurem probleem. Maja sein plokk on ainult osaliselt toestatud, mis tekitab hirmu, et maja võib hakata vajuma ja kokku varisema, kui tuge all pole, senini õnneks veel juhtunud pole. See eeldaks kogu seina maha võtmist jne. Kas saame seda nii pika aja tagant varjatud puuduseks nimetada ja peaksime eelmist omanikku/ ehitajat ka informeerima . Millised on meie võimalused ? Ette tänades.

Müüdud asi peab olema lepingus kokku lepitud omadutsega. Ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19). Kui asi kokkulepitud omadustele ei vasta ja ostja on jäetud olulistest omadustest teavitamata, võib olla tegemist varjatud puudusega.

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21):

• puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

• puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

• ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

• sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2);

• ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). (p 16)

Seega tuleb puuduse avastamisel oma avastusest kohe müüjale teada anda ja anda talle võimalus puuduse kõrvaldamiseks. Kui see ei ole võimalik või ei õnnestu või kui kui müüja keeldub, võib olla alus lepingust taganemiseks lepingu olulise rikkumise tõttu.