Varjatud puudus
Olete varasemalt sarnase küsimuse saanud varjatud puuduse kohta, kuid leian, et tollest jäi välja üks oluline asjaolu. Nimelt ostsin 2024 jaanuaris endale korteri vanemasse majja, sees on 60a ahi. Ahju kohta ei rääkinud omanik midagi, seega eeldasin et sellega kõik hästi. Tal oli ka akt olemas, mis ütles, et ahi on kasutuskõlblik. Oktoobris 2024 käis uuesti korstnapühkija, kes tõi välja, et ahju võlv on kokkukukkumise äärel, kivid lahtised ja kõik paksult tuhka täis, sest puhastusavad puuduvad. Ka eelneval aastal oli omanikule seda välja toonud (omanik ise ei tunnista, aga korstnapühkija kinnitas, et nad alati ütlevad seda eriti vanade ahjude korral). Tõite sarnase küsimuse vastusena välja tollal: "Kui ostjale oli teada, et korter ei ole uus, et ahi on samuti aastaid vana ja võib olla mõne puudusega ent puudus ei takista ahju eesmärgipärast kasutamist, ei ole tegemist lepingule mittevastava eseme müümisega ja puuduse eest ei vastuta keegi." Siit aga tekib küsimus, et mida peetakse eesmärgipäraseks kasutamiseks? Jah, tuleohutusega on kõik korras. Aga kui lagunenud võlvi tõttu soojus ei salvestu ja toas üle 18 kraadi ei lähe, siis ei ole tegemist eesmärgipärase kasutamisega. Pöördusin ka kinnisvaraspetsialisti poole, kes ütles, et "Kui www.ehr.ee portaalis on korteri kohta märgitud "kohtküte" ja "ahi, kamin, pliit", siis on minu hinnangul tegemist varjatud puudusega (eeldusel, et seda pole kuskil kajastatud ja teile ei müüdud korterit, mis vajab kapitaalremonti). Kui ahi on korteri registrijärgne ainus kütteliik, siis peab see elamiskõlblikus korteris olema korras.” Minule ei ole varasemalt öeldud, et võlv on hooldamata ja soojus ei salvestu. Minule ei öeldud, et tuba soojaks ei lähe. Vana ahi ei ole eelduseks, et sooja ei saa. Kas tegemist ei ole tõesti varjatud puudusega? Kas sellise kaasuse kohta on kohtulahendeid?
Vana hoone ostmisel on iga üksikjuhtum omanäoline. Siiski olen seisukohal, et kui Te ei ole varem probleemist müüjat teavitanud, ei saa Te nüüd enam varjatud puudusele tugineda. Nimelt on Teie juhtumil puuduseks mitte küttekolde tuleohtlikkus vaid et kolle ei anna piisavalt sooja. Kuna ostsite kinnisasja jaanuaris 2024, pidanuks Te selle puuduse koheselt avastama. Siin on kriitilise tähtsusega avastatud puudusest teada andmine. Seaduse kohaselt tuleb teatada mõistliku aja jooksul puudusest teada saamisest või ajast, mil Te pidanuks puudusest teada saama. Mõistlikuks on kohtupraktika kohaselt peetud aega 2 kuud. Varasemalt on kohtud leidnud, et küttekolde nõuetele mittevastavusest teatamise aeg võib olla ka pikem, ent hiljemalt kütteperioodi alguses pidi ostja puudusest teada saama. Teie ostsite kinnistu jaanuaris, see on keset kütteperioodi. Ei ole eluliselt usutav, et küttekolde nõuetekohasest mittetoimimisest (ei soojenda piisavalt) saite te teada alles uue kütteperioodi alguses.