Varjatud puudus

Ostsin korteri 10.04.24 ja 28.07.24 avastasin vannitoas niiskust ja hallitust. Nimelt sinna oli varasemalt paigaldatud dussikabiin mis lekkinud. Avastasin, et vannitoa uksepiit alt oli ka kahjustunud. Seinast eemaldasi ühe liistu kus oli näha, et hüdroisolatsioon puudus ja sein täielikult hallitab. Teavitasin ka sellest koheselt müüjat kuid tema keeldus igasugusest lahendusest. Tehti ehitusekspertiis ja vastus, et see viga tekkinud juba enne ostu. Vaatasin korra üle notari lepingu ning sinna oli lause sisse pandud, et eelmised omanikud juba olid vannitoas remontti teinud. Samas oli näha jah enne ostu, ( pildidelt) et uksepiidal all ääres mingi kahjustus kuid omaniku ei pööranud sellele siis tähelpeanu ja ise ei osanud vaadata sellist asja. Kas minul kui ostjal on õigus nõuda minule korteri müünud ostjalt miskit nõuda ( varjatud puudus ) või jääb see siiski minu kanda? Mida peaks edasi tegema ?

Kirjelduse kohaselt võib olla tegu varjatud puudusega. Puuduseks ei ole hallituskahjustus vaid hüdroisolatsiooni puudumine. Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. 

Kui ostja ostab puudustega asja, on tema esmane nõue suunatud sellele, et müüja kõrvaldaks puudused, st teeks asja korda. Alternatiivselt saab ostja nõuda ka puuduste kõrvaldamisega seonduva kahju hüvitamist, kuid see eeldab, et ostja annab esmalt müüjale võimaluse puudused ise kõrvaldada, kuid müüja ei tee seda.

Kui müüja keeldub puuduste kõrvaldamist või asub puudusi kõrvaldama, kuid see ebaõnnestub, on ostjal õigus müügilepingust taganeda. Selleks tuleb esitada müüjale vastav avaldus. Taganemise tagajärjeks on see, et senine müügileping muutub tagasitäitmisvõlasuhteks. See tähendab seda, et ostja peab tagastama ostetud asja ning müüja tagastama selle eest saadud raha. Pisut ebatavalisem õiguskaitsevahend on ostja õigus ostetud asja hinda alandada. Praktikas tehakse seda harva, sest selle eelduseks on, et ostja suudab välja selgitada ostetud asja väärtuse nii ilma puudusteta kui koos puudustega. Seejärel tuleb lähtuda seaduses sätestatud valemist, mille kohaselt

Alandatud hind = soorituse väärtus koos puudusega x hind / soorituse väärtus ilma puuduseta

Teisisõnu, kui korteri hind on 100 000 eurot, selle väärtus ilma puudusteta on 110 000 eurot ja väärtus koos puudustega 90 000 eurot, on alandatud hind 81 818 eurot. Tavaliselt on selline asja väärtuse välja selgitamine komplitseeritud kui mitte võimatu. See on ka põhjus, miks selliseid nõudeid esitatakse pigem harva. Lihtsam on nõuda puuduste kõrvaldamisega seonduvat kahju või lepingust taganeda.