Ostatud kinnisasja varjatud puudus

Korteri varjatud puudus Korter on ostetud rohkem kui 2 aastat tagasi ja nüüd avastati, et pistikupesadest puhub tuul sisse. Kas tegemist on varjatud puudusega? Millise aja jooksul on võimalik esitada müüjale varjatud puuduste osas nõudmisi?

VÕS (võlaõigusseadus) § 218 lg 1 kehtestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kui ostja avastab ostetud asjal puudused, peab ta mõistliku aja jooksul (hiljemalt kahe aasta jooksul pärast vara ostjale üleandmist, kuid on kohtulahendeid, mille kohaselt on olnud põhjendatud ka oluliselt hilisem tehingujärgne teavitamine) sellest müüjat teavitama ning kirjeldama, milles need puuduse seisnevad. Kui ta seda mõistliku aja jooksul ei tee, kaotab ta õiguse tugineda neile puudustele hiljem. Sellest on siiski oluline erand: kui müüja on puudusi teadlikult varjanud, ei oma ostja teavituskohustuse täitmine või rikkumine enam õiguslikku tähendust. See on ka ainus koht, kus müüja teadmine puudustest omab õiguslikku tähendust. Reeglina ei sõltu müüja vastutus varjatud puuduste eest teadmisest nende olemasolust.

Selles kontekstis on siiski oluline lisada, et kui müüja on ise selles majas või korteris elanud, siis eeldatakse, et ta on ka selle puudustest teadlik.