Kinnisasja ostmine kohtutäituri enampakkumiselt
Tere! Soovin osta kohtutäiturite oksjonikeskkonnas korteri ja tekkisid mõned küsimused: 1. Antud korteril puuduvad Kinnistusraamatus kanded üüri-või rendilepingu olemasolust. Kas on siiski mingi võimalus et antud korter on üürilepinguga koormatud ja selle vabastamine mõistliku aja (nt. 3 kuu) jooksul ei ole seadusest tulenevalt võimalik? Või on sõlmitud isikliku kasutusõiguse leping üürilevõtja surmani vms.? Vajadus on ise sinna elama asuda (eelmine korter müüdud). 2. Juhul kui eelmine omanik ei ole koostööaldis ja ei anna vabatahtlikult korterit üle. Kas väljatõstmise algatab antud kohtutäitur kelle kaudu korter osteti? Kas selleks on vaja pöörduda kohtusse?
Vaieldamatult alates kinnistusraamatusse korteri uue omaniku sisse kandmise hetkest kaotas vana omanik korteri omandiõiguse ja sellega koos ka kõik korteri omaniku õigused.
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 teise lause kohaselt omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Seega alates korteril uue omaniku tekkimisest (kinnistusraamatus kande tegemisest) ei ole vanal omanikul ühtegi õigusliku alust korterit kasutada ehk teiste sõnadega on muutunud korteri valdus ebaseaduslikuks.
Samas AÕS § 40 lg 1 kohaselt valdus sh ebaseaduslik valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu. Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Viimasest tulenevalt ei ole korteri uuel omanikul õigust korteri praeguse valdaja nõusolekuta Teile kuuluvasse, ent vana omaniku valduses olevasse korterisse siseneda ja seda enda valdusse võtta.
Üldjuhul sh kohtutäituri enampakkumisel ostetud kinnisasjade puhul toimub valduse üleandmine vana ja uue omaniku kokkuleppel. Kohtutäituri enampakkumisel ostetud kinnisasja puhul on ostja jaoks täiendavaks eeliseks see, et enampakkumise akt on täitedokumendiks valduse väljanõudmiseks, st juhul kui vana ja uus omanik ei jõua valduse üleandmise osas kokkuleppele, võib uus omanik pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda, et kohtutäitur võtaks vanalt omanikult valduse sundkorras ära ja annaks uuele omanikule üle. Viimasel juhul alustatakse vana omaniku suhtes uus menetlus, mille raames annab kohtutäitur võlgnikule 2 nädalat kuni 3 kuud aega valduse vabatahtlikuks üleandmiseks.
Kinnistusraamatusse peavad olema kantud küll kõik piiratud asjaõigused, sealhulgas isiklik kasutusõigus, ent üürilepingute kohta seal andmed puuduvad. Üürilepingu võimaliku olemasolu kohta saate informatsiooni enampakkumist läbi viivalt kohtutäiturilt.