Kaasomandis oleva kinnisvara müügist
Tere! Minu küsimus oleks, et kuidas toimida olukorras kus kaasomandis oleva krundi (6 kaasomanikku on sellel krundil) viis kaasomanikku soovivad krunti müüa, kuid üks kaasomanik on täielikult kättesaamatu? S.t ei vasta kirjadele, kõnedele jne. Ilmselgelt ta tahtlikult ignoreerib meid. Mis võimalused meil oleks? Kas me võime näiteks kutsuda maakleri hindamisakti koostama sellele maale, ilma selle kaasomaniku nõusolekuta keda meil ei õnnestu kätte saada? See oleks selleks, et kiirendada protsessi. Lisaks küsin ka seda, et kas kõik kaasomanikud peaksid kirjutama nt mingi avalduse, et nad on maa müügiga nõus ning loobuvad eelisostuõigusest? Ning kui see on vajalik siis kus seda avaldust kirjutada saab? Kas notari juures või võib selle avalduse ka kodus kirjutada?
Te ei saa kogu kaasomandis olevat krunti eraõigusliku müügilepinguga müüa ilma kuuenda kaasomaniku osaluseta: kinnisasja tervikuna võõrandamiseks peavad kõik omanikud tehingus kaasa lööma. Viis kaasomanikku võivad aga müüa oma mõttelised osad; sel juhul jääb kättesaamatu isik ostjaga kaasomanikuks. Maaklerilt turuhinnangu tellimine on võimalik ettevalmistava toiminguna ka ilma kättesaamatu kaasomaniku nõusolekuta, eriti kui tellijad kannavad selle kulu ise. Hinnang ei anna siiski õigust krunti tema eest müüa ega teda müügitingimustega siduda.
Kaasomanikud kasutavad ja valdavad ühist asja kokkuleppel. Tavapäraseid valdamise ja kasutamise küsimusi saab otsustada häälteenamusega, kus häälte arv sõltub kaasomandi osade suurusest, mitte inimeste arvust. Seetõttu tuleb esmalt vaadata kinnistusraamatust, kas viis kaasomanikku esindavad üle poole mõttelistest osadest. Maakleri hinnang on üldjuhul vaid teave võimaliku hinna kohta. Seda võib tellida ühe või mitme kaasomaniku algatusel ja kulul. Kui hindaja peab krundile minema, tuleb korraldada see viisil, mis ei kahjusta teise kaasomaniku õigusi ega takista tema võimalikku kasutust. Hinnangu kulu ei ole automaatselt kõigi kuue kaasomaniku ühine kulu. Kui soovite müüa kogu kinnistu ühele ostjale, on praktiline lahendus saada kõikide kaasomanike nõusolek ja sõlmida notariaalne müügileping. Kättesaamatu kaasomaniku puudumine takistab seda teed. Kui kokkulepet ei õnnestu saavutada, võib iga kaasomanik nõuda kohtus kaasomandi lõpetamist. Kohus võib näiteks jagada krundi reaalosadeks, jätta selle ühele või mitmele kaasomanikule koos teiste osade rahalise hüvitamisega või määrata kinnistu müügi avalikul enampakkumisel. Müügitulu jagatakse siis kaasomanike vahel nende osade suuruse järgi. Kättesaamatu kaasomanik tuleb menetlusse siiski kaasata; tema mittevastamine ei välista iseenesest kohtusse pöördumist. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikul on üldjuhul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus peab valima seaduses ette nähtud ja asjaoludele sobiva lõpetamisviisi.