Halduri volitused korteriühistus
Tere! Soovin küsida, kas haldur käitub seaduslikult. Meie kortermajal oli aastaid sama haldur. Eelmisel kuul otsustas korteriühistu üldkoosolekul haldurit vahetada. Kuigi paljud omanikud olid selle vastu, valiti häälteenamusega uus haldur. Vastu oldi, sest ettevõtte oli enda tegevuseks märkinud disaini ja nad omavad siin korterit, mille tõttu kahtlustati huvide konflikti. Esimese arvega tegi uus haldur muudatusi, millest ei olnud varem räägitud ei üldkoosolekul, protokollis, uues majanduskavas, mida ei ole kinnitatud ega e-kirjade teel. Suurim küsimus puudutab kütmispindala arvestust.Haldur väidab, et kuna kinnistusraamatus on kirjas ainult omatud üldpind ja põhikirjas puudub täpsustus(seal ei ole mitte midagi kütmisest räägitud ehk siis ei poolt ega vastu), tuleb küttekulu arvestada kogu pinna järgi, sh rõdud, terrassid, parkimiskohad ja panipaigad, mida ei köeta. Kütmispindala on alati arvestatud korteri eluruumi järgi. See on märgitud ehitusprojektidel,ehitusregistris ja minu notari lepingus on see samuti eraldi välja toodud - "Riikliku ehitisregistri andmetel on lepingu eseme 1 eriomandi esemeks oleva eluruumi(korteri) suuruseks 57,6 m² (köetav pind), välipindade pind 3,7 m²". Parkimiskoht on eraldi korteriomand. Muudatus seab osa omanikke ebavõrdsesse olukorda. Näiteks on ainult kahel korteril õues parkimiskoht, teistel maa-aluses garaažis ning väga vähestel on panipaigad. Rõdud ja terrassid on ka erinevate pindaladega. Korteriühistu esimees ütles, et tema selle küsimusega ei tegele ning kõik küsimused tuleb esitada haldurile. Aga haldur ei ole valitseja vaid peaks lihtsalt haldusteenuseid osutama. Samuti ei ole hetkel uut majanduskava kinnitatud, vaid peaks kehtima see, mis oli eelmise halduriga. Palun selgitage: Kas haldur võib ilma korteriühistu otsuseta muuta küttekulude arvestamise aluseid? Millised on korteriomanike õigused sellises olukorras? Kas korteriühistu esimehe tegevusetus võib kujutada endast tema kohustuste rikkumist? Kas haldur käitub seaduslikult ja kas on huvide konfilkt? Lugupidamisega
Halduri väide, et küttekulu tuleb jagada kogu kinnistusraamatus märgitud pinna, sh rõdude, terrasside, parkimiskohtade ja panipaikade järgi, sest põhikirjas täpsustusi ei ole., ei tulene seadusest. KrtS § 40 järgi tehakse majandamiskava alusel ettemakseid üldjuhul kaasomandi osa suuruse järgi, mitte automaatselt „kogu pinna” või köetava pinna järgi. Küttekulu tegelikust tarbimisest või köetavast pinnast sõltuvaks jagamiseks peab olema selge ja mõistlik alus korteriomanike kokkuleppes ning põhikirjas; haldur ei saa arvestusmeetodit üksi muuta.
Küttekulu saab põhikirjas eristada muudest kuludest ning ette näha, et see jagatakse näiteks mõõdetud tarbimise, köetava pinna või muu põhjendatud näitaja alusel. Selline kord peab arvestama korteriomanike kokkuleppe tingimusi, olema mõistlik ega tohi ülemäära kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eriti oluline on selgitada, miks loetakse kütmata välipinda või eraldi korteriomandina olevat väliparkimiskohta soojusenergia arvestuse aluseks.
Kui senine majanduskava on vastu võetud, jääb see KrtS § 41 lg 5 järgi kehtima kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Uue halduri tööle asumine ei lõpeta vana majanduskava kehtivust ega anna haldurile õigust kulude jaotust ümber kujundada.
Juhatuse esimehe tegevusetus võib olla kohustuse rikkumine, kui ta jätab juhatuse pädevusse kuuluva küsimuse põhjendamatult lahendamata, ei taga dokumentidele juurdepääsu või lubab halduril tegutseda väljaspool volitusi. „Esimees” ei ole tavaliselt juhatusest eraldiseisev organ: määrav on, kas juhatus tervikuna täidab oma ülesandeid. Juhatuse liikme võimalik vastutus eeldab üldjuhul kohustuse rikkumist, kahju ja põhjuslikku seost.
Huvide konflikt ei tulene üksnes sellest, et halduri äriühing omab Teie majas korterit. osutab ühistule tasu eest haldusteenust, Huvide konflikt võib olla siis, kui haldur eelistab oma ettevõtte huve korteriühistu huvidele. Kuid haldur võib vaid tehniliselt koostada arveid ja teha arvestusi ainult korteriühistu antud volituse ning kehtiva põhikirja, majanduskava ja otsuste piires. Juhatus ei saa oma seadusest tulenevat teabe andmise ja ühistu juhtimise vastutust haldurile lihtsalt üle anda.