Korduv karjumine, lärm ja öörahu rikkumine kõrvalkorteris

Tere Soovin õigusnõu seoses korterist kostva korduva karjumise, lärmi ja öörahu rikkumisega. Häiringuid põhjustab korteriomaniku täisealine poeg. Kõrvalkorter kuulub mulle, kuid seal elab üürnik, kelle magamine, puhkamine ja korteri tavapärane kasutamine on oluliselt häiritud. Probleem on kestnud pikemat aega ja alates 2026. aasta septembrist taas süvenenud. Noormehega on silmast silma räägitud. Pärast vestlust olukord ajutiselt paraneb, kuid häiringud algavad alati uuesti. Politseile on varem esitatud avaldus ning nende soovitusel pöörduti kohaliku omavalitsuse sotsiaaltöötaja poole, kes teatas, et ei saa olukorras midagi ette võtta. Pöördumised on edastatud ka korteriühistule, et neist jääks ametlik jälg. Palun selgitada: Kas tegemist on üksnes naabritevahelise vaidlusega või saab ja peab sekkuma ka korteriühistu? Kas juhatus võib ilma üldkoosoleku otsuseta saata omanikule ametliku hoiatuse ja rikkumise lõpetamise nõude? Milliseid tõendeid peaksid koguma üürnik, korteriomanik ja korteriühistu? Millal tuleb küsimus võtta üldkoosoleku päevakorda? Kes saab vajadusel esitada kohtusse häiriva tegevuse lõpetamise nõude? Millistel tingimustel võiks kaaluda korteriomandi võõrandamise nõuet? 

See ei ole üksnes naabritevaheline vaidlus. Korduv karjumine, tugev müra ja öörahu häirimine võib ületada korteri tavakasutusest tuleneva mõju piiri ning korteriomanik peab tagama, et ka tema täisealine poeg ja muud korterit kasutavad isikud neid kohustusi järgivad.
Korteriühistu juhatus võib üldjuhul juba ilma üldkoosoleku otsuseta saata korteriomanikule kirjaliku hoiatuse ja nõuda rikkumise lõpetamist. Korteriomandi võõrandamise nõude üle otsustamiseks on aga vaja korteriomanike häälteenamusega otsust.
Üldkoosolek tuleks päevakorda võtta, kui rikkumised jätkuvad pärast juhatuse kirjalikku hoiatust või kui soovitakse otsustada edasiste sammude üle, näiteks volitada ühistut kohtusse pöörduma või esitada korteriomandi võõrandamise nõue. Vähemalt kümnendik korteriomanikest võib kirjalikult ja põhjendatult nõuda üldkoosoleku kokkukutsumist; väiksema esindatuse võib ette näha põhikiri. Päevakorda saab lisaküsimusi nõuda vähemalt viiendik liikmetest või alla 30 liikmega ühistus vähemalt kuus liiget.
Häiriva tegevuse lõpetamist võivad nõuda korteriomanik, häiritud korteri üürnik kui korteriomandit kasutav isik ning korteriühistu. Praktikas on mõistlik, et esmalt esitab kirjaliku nõude juhatus. Kui häiringut tekitav käitumine jätkub, võib nõude kohtusse esitada korteriomanik või korteriühistu; ka üürnikul on seadusest tulenev õigus nõuda korteri kasutamist seaduse kohaselt.
Tõendite kogumiseks tuleks fikseerida kirjalikult: kuupäev, algus- ja lõppaeg, häiringu kirjeldus, selle mõju ning võimalikud tunnistajad. Säilitada tuleks politseisse tehtud pöördumiste andmed ja vastused, juhatusele saadetud teated, omaniku vastused, tunnistajate kirjalikud seletused ning seaduslikult tehtud helisalvestised. Salvestis peaks võimaluse korral jäädvustama häiringu Teie või üürniku korteris; ühiskasutatavatesse ruumidesse ei tohiks omal algatusel paigaldada heli või pilti salvestavaid seadmeid.
Korteriühistu võiks eraldi koguda kõik vajalikud tõendid:  elanike teated, juhatuse protokollid, hoiatused, kättetoimetamise tõendid, politsei pöördumiste andmed ning üldkoosoleku otsused. Tõendite eesmärk on näidata rikkumise korduvust, intensiivsust, omaniku teadlikkust ja seda, et leebemad meetmed ei ole tulemust andnud.

Võõrandamise nõuet saab kaaluda, kui omanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi või kui tema korteris toimuv tegevus häirib oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. See on äärmuslik meede ning eeldab tavaliselt kestvat, hästi tõendatud ja piisavalt rasket rikkumist.
Võõrandamisnõude esitamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Korteriomandiga seotud häält sellise otsuse tegemisel ei arvestata.
Kui omanik ei võõranda korteriomandit kolme kuu jooksul nõude esitamisest, võib vähemalt üks korteriomanik või korteriühistu esitada kohtusse hagi. Hagi tuleb esitada ühe aasta jooksul nõude esitamisest, välja arvatud juhul, kui omanik on juba teatanud, et keeldub võõrandamisest.
Võimalikku vägivalla, ähvarduste või öise avaliku korra raskel rikkumisel tuleb juhul tuleb veelkord pöörduda viivitamata politsei poole.