Korteriomanike eriomand ja kaasomandi osa
Tere, On tekkinud eriarusaam korteriühistule haldusteenust osutava ettevõttega, kes väidab, et korteri tuletõkke välisuks on KrtS mõistes eriomand, mille igaastast hooldust peavad tellima kõik korteriomanikud (meil ca 90 korterit) eraldi. Samas KrtS §4 lg1 kohaselt //Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata /.../. Minu hinnangul ei saa korteri tuletõkkeust kõrvaldada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata, sest tuletõkkeuks on osa hoone tuletõkkeseinast, mis omakorda tagab hoone kui terviku tuleohutust mh teiste korteriomanike jaoks. Lisaks ka KrtS §4 lg3 ütleb, et //Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.//. Kas ülaltoodut arvestades on korteri tuletõkke välisuks kaasomand või eriomand KrtS mõistes?
Kui tuletõkkeuks on hoone tuleohutuse tagamiseks vajalik osa, siis tuleb ust käsitada kaasomandi esemena, mitte eriomandina. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 4 lg 3 välistab eriomandi hulgast hoone osad, mis on vajalikud hoone ohutuse tagamiseks, ka siis, kui need paiknevad korteri reaalosa piires. Määrav ei ole ainult see, et uks asub korteri sissepääsu juures või korteriomaniku igapäevases kasutuses. Oluline on ukse tegelik funktsioon: kas see moodustab nõuetekohase tuletõkkesektsiooni osa ning kas selle eemaldamine, asendamine sobimatu uksega või korrashoiuta jätmine kahjustaks hoone tuleohutust või teiste korteriomanike õigusi.
KrtS ei näe ette, et iga korteriomanik peab tuletõkkeukse iga-aastase hoolduse eraldi tellima. Kui tegemist on kaasomandiga, saab korteriühistu otsustada uste tavapärase iga-aastase hoolduse ning sõlmida selleks ühe lepingu kõiki uksi hõlmavalt. Korteriomanik peab siiski võimaldama juurdepääsu oma korterile, kui see on vajalik kaasomandi eseme hooldamiseks.