Kinnisasja müügilepingu rikkumine

Tere päevast, Küsimus on ostetud maja ja varjatud defektide kohta. Nimelt ostsime maja 06.01.2026 (oli notar) ja võtmed saime 27.02.2026. Praeguseks avastasime, et vanas garaazihoones trenažööride ja vaipade alla oli varjatud uks mille avamisel saab sisse nn keldrisse. Seal on tühi ruum garaaži all, vaid sees on prügi. Seal olemas ehitusprahi(Vanad tellised, puit. Endine omanik mainis, et nad ladusid ahju ümber ja seetõttu on seal palju vanast ahjust pärit telliseid).Seda praegi orienteeruvalt võib olla 10-15 tonni seal. Selle ruumi olemasolust muidugi keegi pole maininud ja ta oli hästi varjatud kuna augu peal oli vaip ja täpselt seal seisis ka trenazoor peal, piltides mis on müügikuulutuses ja hindamisaktil on ilusasti näha. Kuna kõik see prahi on ohtlikud jäätmed samuti ruumis on ventilatsiooni puudus kust pärineb hallistus ja niiskus - kas me saame nõuda puuduse kõrvaldamist müüja kulul? Terassi all, mis on samamoodi nende poolt ehitatud on sama prügila ja seal on ka orienteeruvalt 10-15 tonni ehitusprahi. Kogu see informatsioon jäi omanikult rääkimata ja ilmelt maja antud olekus keegi pole ostnud. Ilmselt antud prahi mõjutab fassaadi kuna pole piisavalt ventilatsiooni ja pole arusaadav mille jaoks nad korjasid seda oma elamu alla. Samuti mis oleksid meie edasised sammud? Kui jätkata siis ka olemas puudus nt see, et vana omanik pole meid informeerinud sellest, et veega on probleemid. Notaaraktil ta mainis , et keldris olev vee süsteem vajab välja vahetamist, vaid see et pole võimalik vett tarbida / elada ta pole maininud ( vesi tuleb väga aeglaselt kuna pole survet, ilmselt on kuskil probleem torustikus).Mis meie võimalused võivad olla veel?Kas antud juhul on võimalik nõuda kahju hüvitamist või hinda langetamist?

Küsimuse kohaselt ostja ostis müüjalt ligi 3 kuud tagasi notari juures sõlmitud müügilepingu alusel kinnisasja, millel asus ka elamu. Ostja tuvastas pärast valduse üleandmist, et kinnistul asuva vana garaažihoone põranda all asub kelder, milline on ehitusprahti täis, prahi hulgas ohtlikud jäätmed. Samuti leidis ostja ehitusprahti elamu terrassi alt. Müüja ei teatanud ehitusprahist müügilepingu sõlmimisel.  Probleem võib olla keeruline, seetõttu võiks kaaluda juristi poole pöördumist. Artiklis saab märkida vaid üldisemaid aspekte. 

Müügilepingu tingimusi reguleerib sõlmitud müügileping ning võlaõigusseadus (VÕS). Ostja peaks lähtuma järgmistest sätetest: müüdud asi peab vastama lepingutingimustele (VÕS § 217); müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218); ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220). 
Ostja peab esmalt usutavalt tõendama, et müüdud asi ei vasta lepingutingimustele. Kui müügilepingus puuduvad andmed ehitusprahi olemasolu kohta, siis sellisel juhul võib tegemist olla lepingutingimuse rikkumisega. Ostja peaks tellima ekspertiisiakti, millega fikseeritakse kõik kinnistul tuvastatud müügilepingust kõrvalekalded, sh ehitusprahi olemasolu, ohtlike jäätmete olemasolu ja käitlemine, prahi kogused ja eemaldamise võimalikud kulud jne. Kui ekspertiisi käigus selgub ka muid kõrvalekaldeid lepingust, siis tuleb ka need ekspertiisiaktis fikseerida. Ekspertiisi teostanud isik kirjutab aktile alla. 
Ostja peab müüjale teatama, et on avastanud kinnistul kõrvalekalded müügilepingust ning koos teatega edastama ka ekspertiisiakti. 
Kui ekspertiisiga tuvastatakse müüja poolt lepingu rikkumine (sh müüja ei teatanud ostjale prügilademest), siis saab ostja kohaldada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101), näiteks alandada ostuhinda (VÕS § 112) ja viia prügi ära oma kulul; nõuda prügi äraviimist müüja kulul ja anda müüjale selleks tähtaeg. Kui müüja ei vii prügi ära, siis võib ostja ise tellida prügiveo ning nõuda müüjalt kahju hüvitamist, sh ekspertiisi kulude, prügiveo, õigusabi kulude ja muude lepingutingimuse rikkumise tuvastamisega seoses kantud kulude hüvitamist (VÕS § 115, § 127, § 128). Kui prügilademed häirivad kinnistu kasutamist oluliselt, võib ostja kaaluda ka müügilepingust taganemist ja taotleda makstud ostuhinna tagastamist (VÕS § 116, § 189).