Juurdepääs avalikult kasutatavale teele

Tere, küsimus seotud servituudiga hajaasustusega piirkonnas. Kaalun üht kinnistut osta, aga muret teeb juurdepääsutee servituut. Huvipakkuva ja selle kõrvalkinnistu-A juurde viib tee üle kolmanda kinnistu-B (ajalooline tee). Kinnistu-A igakordse omaniku kasuks on reaalservituut notariaalselt kinnitatud X summa eest aastas ja kinnisturaamatusse kantud (kompromiss lahendi tulemus kohtus). Mulle huvipakkuva kinnistu omanik pole kinnistu-B omanikuga sellist kokkulepet teinud ja kasutab teed kinnistu-A nõusolekul. Müüja andmetel on võimalik kinnistu-A omanikuga kokkuleppele saada, sest kompromissleppe alusel on kinnistu-A igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel tähtajatu õigus kasutada juurdepääsuteed. Müüja ja kinnistu-A omaniku ettepanek on jagada iga-aastane tee kasutuse X summa kaheks. Minu mure on: 1) kokkuleppe sõnastuses, mis justkui annaks ainult mulle, kui kinnistu-A poolt nõusoleku saajale õiguse teed kasutada 2) see justkui välistaks minu, kui (potentsiaalse) uue kinnistu omanikuna igasuguse külaliste kutsumise, kui ametlikult kinnistu-A omanik pole andnud neile oma nõusolekut 2) mis saab, kui kinnist-A omanik vahetub ja uus pole sellise kokkuleppega nõus. See justkui jätaks mulle huvipakkuva kinnistu juurdepääsuta. Kui kinnistu ostaksin, kas saaksin omakorda sõlmida notariaalse lepingu kinnistu-A omanikuga, et ta saaks anda mulle, kui omanikule juurdepääsu? Ilmselt peab siin ikkagi kaasama kinnistu B omaniku. Kinnistu-B omanik juba niigi ei tahtnud sõlmida servituuti kinnistu-A omanikuga. Vaevalt ta seda, kui mulle huvipakkuva kinnistu (potentsiaalse) omanikuga sooviks. Kas siin ongi üldse head lahendust? Tänud ette nõu eest!

Reaalservituut käib kinnisasja, mitte konkreetse inimese kohta. Kui kinnistu-B on koormatud ainult kinnistu-A kasuks, siis annab see asjaõigusliku kaitse eeskätt kinnistu-A igakordsele omanikule. Kui teie kinnistu kasutab sama teed üksnes seetõttu, et kinnistu-A omanik lubab, siis on see tavaliselt võlaõiguslik või faktiline kasutus, mitte teie kinnistu enda asjaõigus.
See tähendab, et teie mure on põhjendatud. Kui kokkulepe sõnastatakse nii, et tee kasutamise õigus on teil ainult kinnistu-A omaniku nõusoleku alusel, siis sõltute edaspidi kinnistu-A omaniku tahtest. Kui A omanik vahetub, võib uus omanik senise loa tagasi võtta või soovida uusi tingimusi. Selline kokkulepe ei anna sama kindlust nagu teie kinnistu kasuks seatud ja kinnistusraamatusse kantud servituut.
Külaliste küsimus sõltub suuresti õiguse sõnastusest. Kui juurdepääsuõigus on seotud kinnistu tavapärase kasutamisega, hõlmab see praktikas enamasti ka omaniku pereliikmeid, valdajaid ja tavapäraseid külastajaid. Aga kui leping on sõnastatud kitsalt ja jätab kasutajate ringi kinnistu-A omaniku eraldi nõusoleku alla, siis võib sellest tõesti tekkida ebamugav ja vaieldav olukord.
Te saate küll sõlmida notariaalse lepingu kinnistu-A omanikuga, kuid see ei lahenda põhiprobleemi, kui kinnistu-B omanik ei ole selle lahenduse osaline ja teie kinnistu kasuks asjaõigust ei seata. A omanik ei saa teile anda tugevamat asjaõigust, kui tal endal servituudi sisust tulenevalt on. Kui tema servituut on seatud ainult A kinnistu kasuks, ei saa seda lihtsalt omavahelise kokkuleppega muuta nii, et ka teie kinnistu saaks püsiva ja B suhtes siduva õiguse.
Praktiliselt on tavaliselt kolm võimalikku suunda. Esiteks, kõige parem: kinnistu-B omanik nõustub seadma eraldi reaalservituudi ka teie ostetava kinnistu kasuks. Teiseks, kui see ei õnnestu, tuleb väga hoolikalt kontrollida olemasoleva servituudi täpset sisu ja kompromissleppe sõnastust, et näha, kas A omanikul üldse on õigus anda kasutust edasi selliselt, et see hõlmaks ka teie kinnistu tavapärast kasutamist. Kolmandaks, kui teie kinnistul puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, võib teie kinnistu omanikul olla õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja kohtu kaudu.
Kui huvipakkuv kinnistu ja kinnistu-A olid kunagi ühe suurema kinnisasja osad ning juurdepääs kadus jagamise või osalise võõrandamise tulemusel, võib teie positsioon olla tugevam. Sellisel juhul tuleb eraldi vaadata AÕS § 156 lg 2 kohaldumist.