Õhksoojuspumba õiguspärane paigaldamine
Soovin oma korterisse paigaldada õhksoojuspumba korterelamus, kus on korteriühistu. Välisosa paigaldaksin katusele, otse oma korteri kohale. Hoone fassaadi paigaldus ei mõjuta - kogu installatsioon jääks katusele. Ka ühistu küttesüsteemi see ei muudaks (tegu on individuaalse lisaküttelahendusega). Juhatuses on kolm liiget. Üks neist on paigaldamise vastu, viidates müraprobleemile ja võimalikule pretsedendile teistele korteritele. Tema seisukoht on isiklik ("minu arvamus"), juhatuse koosolekul seda arutatud pole. Teiste juhatuse liikmete arvamust ma veel ei tea. Olen lugenud, et seisukohad on erinevad. Osa allikate sõnul piisab paigaldamiseks "juhatuse liikme nõusolekust", teised allikad ja kohtupraktika rõhutavad aga, et tegu on kaasomandit puudutava otsusega, mis nõuab kas kõigi kaasomanike nõusolekut või üldkoosoleku häälteenamust (sõltuvalt sellest, kas tegu on "olulise muudatuse" või "tavakasutusega"). Mu küsimused: 1. Kas minu kirjeldatud paigaldus (ainult katusel, fassaad muutumata, ühistu küttesüsteem puutumata) klassifitseeruks tõenäoliselt "tavakasutuse" alla, mille puhul piisaks üldkoosolekul vastuvõetud häälteenamusest? 2. Kas ühe juhatuse liikme vastuseisust piisab minu taotluse blokeerimiseks, kui teised juhatuse liikmed ja/või üldkoosoleku enamus seda toetaks? 3. Millised on minu õigused korteriomanikuna taotleda selle teema lisamist üldkoosoleku päevakorda, kui juhatus seda ise ei soovi teha? 4. Kas paigaldajafirmade poolt sageli viidatav "juhatuse liikme nõusolek" üksi on kohtupraktika valguses piisav alus ehitusprojekti jaoks, või on selleks ikkagi vaja kaasomanike nõusolekut/üldkoosoleku otsust?
Teie kirjeldatud õhksoojuspumba välisosa paigaldus katusele ei ole tõenäoliselt lihtsalt „tavakasutus” ega juhatuse ühe liikme loaga lahendatav küsimus. Kuna katus on korteriühistu puhul kaasomandi ese ja paigaldus tähendab sinna uue seadme püsivat lisamist, on tõenäolisem, et vaja on vähemalt korteriomanike otsust ning pelgalt ühe juhatuse liikme nõusolekust üldjuhul ei piisa. Ühe juhatuse liikme isiklik vastuseis üksi ei blokeeri asja automaatselt, kui otsustuspädevus on tegelikult üldkoosolekul või korteriomanike kokkuleppel. Kui juhatus ei soovi teemat arutada, on korteriomanikel seadusest tulenevad võimalused nõuda koosoleku kokkukutsumist ja päevakorra täiendamist. Õhksoojuspumba paigaldamine Teie näitel kõige tõenäolisemalt ei kvalifitseeru see paigaldus tavapärase valitsemise alla. Tavapärane valitsemine hõlmab eelkõige kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. Uue õhksoojuspumba välisosa paigaldamine katusele ühe korteri huvides ei ole tavapärane remont ega hooldus, vaid kaasomandi eseme muutmine. Teise küsimuse kohta selgitan, et ühe juhatuse liikme isiklik „mina olen vastu” seisukoht ei ole sama asi mis korteriühistu pädev organi otsus. Kui juhatus ei ole seda küsimust ametlikult arutanud ega otsustanud, siis ei ole tegemist juhatuse formaalse seisukohaga. Veel olulisem on see, et sellise katusele paigaldamise puhul ei pruugi otsustuspädevus üldse olla juhatusel. Kui küsimus puudutab kaasomandi eset ja selle muutmist, on põhiotsustajateks korteriomanikud, kas üldkoosoleku kaudu või kokkuleppe teel. Seega ei saa üks juhatuse liige üksi asja lõplikult „ära keelata”, kui seaduse järgi peab küsimuse otsustama üldkoosolek või korteriomanike kokkulepe. Samuti selgitan, et teil on õigus nõuda, et juhatus annaks teavet korteriühistu tegevuse kohta ja dokumentidega tutvumise võimaluse. Üldkoosoleku kokkukutsumist saab seaduse järgi kirjalikult ja põhjust näidates nõuda vähemalt 1/10 liikmetest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud väiksemat arvu. Kui juhatus seda ei tee, võivad nõude esitajad üldkoosoleku ise kokku kutsuda samas korras nagu juhatus. Kui üldkoosoleku teade on juba välja saadetud, võivad vähemalt 1/5 liikmetest või vähemalt kuus liiget, kui ühistus on alla 30 liikme, nõuda täiendavate küsimuste lisamist päevakorda. Seda tuleb teha üldjuhul kolme päeva jooksul üldkoosoleku kokkukutsumisest teatamisest, kui põhikirjas ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Kui te olete üksi ja neid arve ei täida, siis seadus ei anna tavaliselt üksikule korteriomanikule õigust juhatust üksi sundida üldkoosolekut kokku kutsuma. Praktikas on siis mõistlik esitada kirjalik taotlus juhatusele, küsida kirjalikku vastust ning vajadusel koondada teiste korteriomanike toetus. Kõige ettevaatlikum ja õiguslikult kindlam tee see, et õhksoojuspumba paigalduse küsimus viiakse vähemalt korteriomanike üldkoosoleku päevakorda, otsus sõnastatakse konkreetselt ning protokollitakse. Kui on oht, et muudatus võib ületada tavapärase valitsemise piire, tasub arvestada, et vaja võib minna mitte lihtsalt enamuse otsust, vaid asjassepuutuvate korteriomanike kokkulepet. Pelgalt paigaldusfirma väide, et „piisab juhatuse liikme nõusolekust”, ei ole vaidluse korral kuigi kindel alus. Lisaks korteriühistu nõusoleku küsimusele võib sõltuvalt tehnilisest lahendusest tekkida vajadus kontrollida ehitusõiguslikke nõudeid, sh kas vaja on ehitusteatist või muid kooskõlastusi konkreetse õhksoojuspumba paigaldamiseks.