Kaasomandi eseme kasutamine
Korteriühistus, kus on 42 korterit, 1. korruse korteriomanikud (10 omandit) palusid kaasomanikelt nõusolekuid hekkide rajamise lubamiseks nende terasside (eriomandi kokkulepe) vahetusse ümbrusse (kaasomandis maa). Valdav enamik nõusolekuid saavutati, kuid üks korteri omanik seadis lisatingimusi ja allkirjastas enda poolt muudetud kokkuleppevormi (n. kui algses kokkuleppes oli elupuhekki maksimaalne lubatud kõrgus 180cm, siis see korter allkirjastas enda poolt muudetud dokumendi, kus maksimaalne lubatud kõrgus on 150cm) Samuti lisas see korteriomanik lisapiiranguid ja kohustusi, mida algsel kokkuleppevormil ei olnud. Seega on tekkinud olukord, kus meil on 40 kokkulepet originaal kokkuleppevormile ja 1 muudetud sisuga kokkuleppevorm. Küsimus on, kas selline muudetud kokkuleppevormi nõusoleks on üldse kasutatav? Teine küsimuse pool, kui kõik kokkulepped siiski saavutatakse, siis kuidas peaks vastavad märkused kinnisturaamatusse kandma? Kas iga kokkulepet taodelnud omand saab seda teha kinnisturaamatusse individuaalselt ise avaldust esitades, lisades dokumentidena kõik nõusolekud? Saab seda teha KÜ juhatuse liige, lisades dokumentidena kõik nõusolekud? Või saab seda teha ainult notar?
Korteriomaniku õigused korteriomandi kasutamisel on sätestatud KrtS §-s 30. KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt. Viimasega sarnane põhimõte on sätestatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-s 3, mille kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Üldjuhul võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist seadusest erinevalt reguleerida, kui nad sõlmivad selleks vastava kokkuleppe (KrtS § 13), sh võivad nad kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest mõne korteriomaniku erikasutusse (KrtS § 14). Küsimuse püstitusest saab järeldada, et korteriomanikud soovivad saada erikasutusõigust kaasomandis olevale maale. Kui enamus korteriomanikke on nõusoleku erikasutusõiguse seadmiseks andnud ent üks keeldub ja tema seatud tingimused ei ole põhjendatud ega vastuvõetavad, et erikasutusõigust neil tingimustel seada, saab pöörduda kohtusse, et kohustada teda nõusolekut andma.
Riigikohus on selgitanud, et erikasutusõiguse vaidluses on menetlusosalisteks ainult avaldaja (Teie juhtumis on avaldajateks kõik need, kes erikasutusõigust soovivad) ja kõik teised korteriomanikud, sh need, kes avaldusele vastu ei vaidle. Viimased tuleb puudutatud isikutena kohtumenetlusse kaasata selle tõttu, et kohus saaks veenduda nende nõusolekus avaldaja avaldusega ja selgitada välja nende seisukohad avaldusele esitatud vastuavalduse või teise korteriomaniku esitatud erikasutusõiguse saamise avalduse kohta.
Vältimaks kohtuvaidlusi, tuleks saavutada konsensus ning kõigi kaasomanike kokkulepe notariaalselt kinnitada ja lasta see kanda kinnistusraamatusse erikasutusõigusena, nagu seda nõuab korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Selleks tuleb notariaalses tehingus osaleda kõigil korteriomanikel.