Kaasomandi eseme korrashoid
Elan kahe korteriga eramajas.Katus on läbi,vaja ehitada uus plekk katus.Naaber pakkus oma tuttavat projekteerijad,seda juba eelmise aasta novembrikuus.Tänaseni pole projekt valmis ega antud ehr.Naaber ei tahagi enam katust ehitada,soovib hoopis müüa.Seejuures katuse ehituse juures tahab teha uuendusi,mis tõstaks korteri hinda.Kas mul on õigus sellisest projektist loobuda ja valida uus projekteerija,alandada hinda ?Mida annab teha,et katus peale saaks?
Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Sellest nähtub selgelt, et kaasomand ei ole mitte kindlaks määratud reaalosad kinnistule (hoonele) vaid kogu kinnistu kuulub ühiselt kõikidele kaasomanikele ning vaid omandiõigus sellele on kindlaksmääratud mõttelistes osades. Seda on korduvalt toonitanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium (vt nt Riigikohtu 04.05.2022 otsus tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.2).
Seaduses on ka sätestatud, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest (AÕS § 72 lg 1). AÕS § 72 lg 4 järgi võib teha nn hädapäraseid remonditöid ka teiste kaasomanike nõusolekuta ning selleks tehtud põhjendatud kulutused vastavalt teiste kaasomanike omandiosade suurusele neilt välja nõuda. Seejuures tuleb aga arvestada, et tööd ja kulutused, mida selle sätte järgi ilma teiste kaasomanike nõusolekuta saab teha, peavad olema TsÜS § 63 p-i 1 mõttes vajalikud kulutused – so kulutused, millega üksnes säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Sõltuvalt katuse seisundist võivad läbilaskva katuse parandamiseks tehtavad kulutused olla vajalikud kulutused TsÜS § 63 p-i 1 tähenduses, kuid terve katuse väljavahetamine sinna alla ei käi, seda juhul, kui asja säilimise ohu oleks saanud kõrvaldada ka olemasoleva katuse parandustöödega.
Kui tegemist ei ole vajalike kulutustega tuleks kaasomanikel jõuda kokkuleppele. Kokkuleppe mittesaavutamisel lahendab vaidluse kohus.