Ostu-müügi lepingule mittevastav kinnisasi
EHR ehitisregistri andmete korrastamine peale kinnisvara ostu. Kinnisvara turul kogenematu ja heauskne inimene soetas kinnisvara (eramu koos krundiga). Eramu oli ilusti renoveeritud, kuid EHR registris ei olnud maja müüja andmeid uuendanud müügi hetkeks. Heausklik ostja aga ei pööranud ka tähelepanu EHR andmetele ega kontrollinud neid kinnisvara ostu sooritades. Notar seda samuti ei maininud, et peaks ka EHR andmeid uuendama peale hoone renoveerimist. Notari valis ja soovitas tungivalt maja müüja. Üle 2 aasta hiljem otsustab inimene soetatud kinnisvara edasi müüa ja ostuhuvilised nõuavad EHR andmete parandamist ja korrigeerimist. Nüüd selgub, et eramu eksmüüjal puuduvad ehitise renoveerimistöödega seotud dokumendid ja hoone ümberehitustööd on toimunud ilma nõutavat ehitusprojekti ja ehitusteatist esitamata ning müüja üritab rääkida musta valgeks. Küsimus, millised on kinnisvara ostja õigused? Kas ja mis aja jooksul on ostjal õigus nõuda hiljem kinnisvara müüjalt ehk eksomanikult EHR ehitisregistris andmete korrigeerimist, uuendamist ja sellega seonduvate kulude katmist? Kui ostja avastas andmete EHR puudulikkuse alles üle 2 aasta hiljem kinnisvara edasi müüma hakates. Kui nüüd kinnistu müüja ehk eksomanik andmeid korda ei aja ja mina müün kinnistu sellisel kujul edasi, kas siis on õigus järgmisel ostjal nõuda andmete korrigeerimist minult või ikkagi renoveerijalt, kes mulle selle maja müüs? Samas, mina ei ole antud maja renoveerija ega kokku puutunud ühegi renoveerimistööga ning minul puudub ka ümberehitusega seotud dokumentatsioon ja kui dokumendid puuduvad ka tegelikul renoveerijal väidetavalt. Kuidas sellisel juhul toimida?
Kinnisasi on puudusega siis, kui selle seisukord ei vasta poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokkulepitule ja lepingus fikseeritule. Ostjal on tagamisnõue, kui asjal pole lepingule vastavaid omadusi. Tegelike omaduste kõrvalekalded lepingulistest omadustest on vead. Valitsev on „subjektiivne veamõiste“, nt kui müüakse krunt ilma ehitusloata ehitatud majaga, siis on tegemist asja puudusega, kui ostja – nagu tavaliselt tahtis maja kasutada. Kui ostja seevastu on huvitatud ainult krundist ja ta oleks maja nagunii lammutanud, siis ei ole ehitusloa puudumine vastuolus lepinguga, st puudus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.
VÕS § 220 kohaselt peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Juhul, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hinna alandamine ja lepingust taganemine toimuvad avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2 ja 188 lg 1). Tähelepanu tuleb pöörata ka sellele, mida on avaldatud kinnisvara kohta selle müügikuulutuses: Riigikohus on leidnud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (RKTKo nr 3-2-1-46-17).
Ostja käsutuses olevad võimalikud õiguskaitsevahendid on järgmised:
- Ostja võib nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist;
- Ostja võib nõuda müüjalt ostuhinna alandamist;
- Ostja võib nõuda müüjalt kahju hüvitamist.
Millist õiguskaitse vahendit kasutada, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja tegelikest vajadustest. Iga konkreetse õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldused ja piirangud on reguleeritud VÕS §-des 108 jj.