Lepingutingimusele mittevastavuse teatamine
Tuvastasin 28. detsembril 2023. aastal 2013. aasta 4. jaanuaril sõlmitud kinnisasja müügilepingu lepingutingimustele mittevastavuse. Ostsin 2013. aasta 4. jaanuaril koos elukaaslasega eramu hea usus. Meile kinnitati (nii maakleri, kui ka kinnisasja müügilepinguga), et eramul varjatud puuduseid ei ole ja elasin kuni 2023. aasta 28. detsembrini usus, et eramu müüja oli teostanud kõik talle seaduses ette nähtud toimingud, sealhulgas renoveerimisjärgse (toimus 2003. aastal 2002. aasta tehnilise projekti järgi) kasutusloa taotluse. 2023. aasta detsembris võtsin ette 2013. aastal ostetud eramu edasimüügi planeerimise. Esimesena tegin päringu eramu kohta Ehitisregistrisse, et kontrollida ehitise andmeid. Kontrolli käigus tuvastasin, et Ehitisregistris kasutusloa kohta dokument puudub. Seejärel tegin kohalikku omavalitsusse päringu, mille vastuseks sain, et kohaliku omavalitsuse arhiiividokumentides samuti kasutusloa kohta info puudub. Olen nüüd olukorras, kus elan eramus, mille kasutusloa olemasolu on ebaselge (Ehitisregistris on ehitise staatus "kasutusel", kuid puudub täpne info kasutusloa kohta). Kasutusloa ebaselgus tekitab ilmselt ka edasises müügiprotsessis komplikatsioone. Kuna notariaalselt kinnitatud kinnisasja müügilepingus kasutusloa puudumist ei mainitud ning ostjana eeldasin, et müüja oli kõik talle seadusest tulenevad kohustused täitnud, milline oli siiski vale eeldus, siis leian, et müüja koos maakleriga on rikkunud neile seadusest tulenenud kohustusi ostja suhtes. Kui ma oleksin tehingu hetkel teadnud, et eramul kasutusluba puudub, oleksin jätnud tehingu sõlmimata. Tänaseks olen müüjale esitanud nõude lepingutingimustele mittevastavuse likvideerimiseks ja vastavate kulude kandmiseks ning ootan müüja vastust. Nõue tugineb VÕS § 221 "Asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise erisused". (1) Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. (2) Müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Minu hinnangul oli müüja ja maakleri ehitisega seotud puuduste varjamine tahtlik või raske hooletus. Samuti pidid nii müüja kui ka maakler olema teadlikud lepingutingimustele mittevastavusest, kuid ostjale sellest ei teatanud. Kuna avastasin olulise puuduse rohkem kui 10. aastat tehingu sõlmimise hetkest hiljem, siis ilmselt võin oodata, et müüja lükkab nõude tagasi viidates nõude aegumisele. Samas ütleb VÕS § 221, et ostja võib tugineda lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja tekitas lepingutingimustele mittevastavuse tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Ehk et minu tõlgendus on, et kui tegu oli tahtlik või raske hooletuse tulemus, siis aegumise rakendamine ei ole üheselt määrav. Millised on minu võimalused? Kas lepingutingimustele mittevastavus on siiski tuvastatud lootuselt hilja või on mul ikkagi võimalus leida õiguskaitset? Kas on loogiline eeldada, et pidin puuduva kasutusloa kindlasti tuvastama varem või arvestatakse siin siiski lepingutingimustele mittevastavuse tegelikku avastamise hetke (mitte tehingu toimumise aega)? Loomulikult ootan enne ära müüja vastuse minu esitatud nõudele.
Müüjale tuleb mittevastavusest teatada mõistliku aja jooksul alates puudusest teada saamisest või ajast, kui ostja pidi puudusest teada saama. Seega ei ole oluline mitte tehingu toimumise aeg vaid aeg mil saadi või pidi teada saama esinevast puudusest. Kirjelduse kohaselt võib olla tegemist puudusega, mille eest müüja vastutab. Sellisel juhul on müüjal esmalt kohustus puudus kõrvaldada (on võimalik, et kasutusluba on olemas paberkandjal ja müüja valduses, ent ta on unustanud selle üle anda). Kui puuduse kõrvaldamine ei õnnestu, on väga tõenäoline, et tal tuleb kasutusloaga seotud kulutused hüvitada.