Kaasomandi lõpetamine endiste elukaaslaste kooselu lõpetamisel
Olen endise elukaaslasega 50/50 kaasomandis oleva elamu kaasomanik. Me ei ole abielus. Soovime kooselu lõpetamise tõttu kaasomandi lõpetada ning üks meist soovib teise osa välja osta. Elamu on ehitatud meie kooselu ajal ning kinnistusraamatus kuulub kummalegi 1/2 mõttelist osa. Endine elukaaslane on tasunud suurema osa eluasemega seotud laenumaksetest ja väidab, et kuna tema on maja ehitusse ja laenu tasumisse rahaliselt rohkem panustanud, peaks see mõjutama minu 1/2 osa väljaostuhinda. Mina panustasin maja soetamisse ja ehitamisse muu hulgas enne maja ehitamist müüdud isikliku korteri müügist saadud rahaga ning pensionisambast välja võetud rahaga. Pangatehingutest on praegu võimalik tuvastada vähemalt ligikaudu 29 600 euro ulatuses maja ehitusega seotud makseid. Lisaks olen kooselu ajal kandnud olulise osa pere igapäevastest kuludest, sh toidu, laste ja majapidamisega seotud kuludest, ning kandnud suuremat osa laste igapäevasest hooldus- ja korralduskoormusest. Küsimus on selles, kas olukorras, kus kinnistusraamatus kuulub kummalegi 1/2 elamust, saab teise kaasomaniku suuremate varasemate rahaliste panuste tõttu vähendada minu 1/2 osa väljaostuhinda või esitada minu vastu eraldi rahaline nõue. Samuti soovin teada, kas minu poolt kantud pere ja laste igapäevased kulud ning oluline laste eest hoolitsemise ja majapidamise panus võivad sellise rahalise nõude hindamisel õiguslikult arvesse tulla. Millistel õiguslikel alustel võiks endine elukaaslane sellist nõuet esitada ja milliseid vastunõudeid või muid asjaolusid peaksin mina kaasomandi lõpetamisel arvesse võtma?
Kinnistusraamatu järgi kuulub teile kummalegi 1/2 mõtteline osa ning endise elukaaslase suuremad maksed ei muuda seda omandisuhet iseenesest. Seega ei saa ta üksnes oma varasematele suurematele laenu- või ehitusmaksetele tuginedes teie 1/2 osa väärtust automaatselt vähendada. Samas võib tal teatud asjaoludel olla eraldi rahaline nõue, kui tõendatakse, et teil oli ühine eesmärk luua püsiv ühine varaline väärtus ning tema panus selleks oli oluliselt suurem. Ka teie rahalised panused, sealhulgas korteri müügist saadud raha ja tõendatavad ehitusmaksed, on sellise arvestuse juures olulised. Pere tavakulud ja laste igapäevane hooldamine ei võrdu tavaliselt otse kinnisasja tehtud rahalise panusega. Need võivad siiski olla olulised kogu pooltevahelise kokkuleppe, panuste tegeliku jaotuse ning võimalike vastastikuste nõuete hindamisel.
Kaasomandi lõpetamisel võib üks kaasomanik saada kinnisasja ainuomanikuks, makstes teisele kaasomanikule rahalise hüvitise. Kui pooled lepivad selles kokku, võivad nad vabalt kokku leppida nii kinnisvara väärtuse, allesjäänud laenukohustuse arvestamise kui ka võimalike vastastikuste rahaliste nõuete tasaarvestuse. Kui kokkulepet ei saavutata, on lähtekoht kinnistusraamatu omandisuhe: teile mõlemale kuulub 1/2. Kaasomandi lõpetamise menetluses ei saa ainuüksi asjaolu, et üks kaasomanik maksis rohkem maja soetamise, ehitamise, parendamise või laenu eest, muuta tema omandiosa suuremaks või teise kaasomaniku osa väiksemaks. Väljaostuhüvitise tavapärane lähtekoht on seega 1/2 kinnisasja netoväärtusest: turuväärtusest arvestatakse maha kinnisasja tagavad täitmata kohustused, kui need jäävad lahendamata. Endine elukaaslane võib aga esitada kaasomandi lõpetamisest eraldi või sellega koos rahalise nõude. Mitteabielulise kooselu korral võib kõne alla tulla seltsingu likvideerimise regulatsioon. Selleks peab olema rohkem kui lihtsalt ühine elu ja majapidamine: tuleb tõendada mõlema ühine tahe luua püsiv majanduslik väärtus ning mõlema olulised ja võrreldavad rahaliselt hinnatavad panused maja soetamisse, ehitamisse või parendamisse. Sellise nõude korral tuleb üldjuhul esmalt selgitada ühised kohustused, näiteks laenu jääk. Seejärel hinnatakse kummagi poole rahalisi panuseid ning vara väärtuse juurdekasvu. Kui ühe poole panused olid oluliselt suuremad, võib see mõjutada rahalise nõude suurust. See ei tähenda siiski automaatselt, et temale kuuluks kinnisvarast rohkem kui kinnistusraamatus märgitud 1/2. Teie kirjeldatud umbes 29 600 euro suurused tõendatavad maja ehitusega seotud maksed on selgelt asjakohased. Samuti on tähtsad tõendid selle kohta, et korteri müügist saadud raha ja pensionisambast välja võetud raha tegelikult kasutati maja soetamiseks, ehituseks, laenu tasumiseks või parendamiseks. Pelgalt raha laekumine või väljavõtmine ei ole veel piisav, kui selle edasist kasutust ei saa kinnisvara kuludega siduda. Pere toidu-, majapidamis- ja tavapärased lastega seotud kulud on enamasti ühise elu jooksvaid kulusid, mitte kinnisvara väärtust kasvatavad panused. Laste eest hoolitsemine ja majapidamise korraldamine on olulised panused pereellu, kuid seltsingu lõpetamisel ei ole teenuse osutamise eest üldjuhul samadel alustel panuse tagastamise nõuet. Need asjaolud võivad siiski aidata näidata, kuidas pooled olid omavahel ülesanded ja rahalised kohustused jaganud: näiteks kas üks pool kandis suurema osa jooksva elu kuludest just selleks, et teine saaks teha suuremaid makseid maja või laenu eest. Võimalikuks vastuväiteks või vastunõudeks ei ole üksnes teie enda ehitus- ja soetusmaksed. Arvesse võivad tulla ka tõendid, et teie ja endise elukaaslase ühine tahe oli omandada maja võrdselt, et 1/2–1/2 omandisuhe oli teadlik kokkulepe ka pärast erinevate maksete tegemist või et suuremad maksed olid tehtud pere ühise eluaseme tavapärase rahastamise osana ilma tagasimakse kokkuleppeta.