Juurdepääsutee
Lugupeetud jurist Soovin õiguslikku hinnangut AÕS § 156 tõlgendamisele naabrusõiguslikus teevaidluses. Olukord: Meie kinnistule (Kinnistu B) on ainukeseks juurdepääsuks naabri kinnistut (Kinnistu A) läbiv ajalooline tee, mis oli kasutusel enne praeguse naabri ostu. Ametlikku servituuti pole. Naaber tegeleb majutusega (kämping) ning väidab, et läbisõit häirib tema äri ja tekitab turvariske. Viitasime AÕS §-le 156, kuid naaber tõlgendab seda nii, et tal on õigus teekasutus lõpetada ja nõuda meilt uue tee ehitamist. Naabri pakutud "alternatiiv" eeldaks aga uut mahasõitu riigiteelt ja läbiks ka kolmanda isiku eramaad (Kinnistu C), milleks puudub nõusolek ja servituut. Tegelikku alternatiivi seega pole. Sellegipoolest teatas naaber kirjalikult, et alates 1. augustist võivad tema haljastustööd läbisõitu takistada ning 2027. aastal suleb ta tee täielikult. Küsimused: AÕS § 156 tõlgendamine: Kas naabril on õigus käsitleda teekasutust "ebamõistliku koormusena" ja nõuda uue tee ehitamist, kui alternatiiv eeldab kolmanda isiku eramaa läbimist nõusolekut, mida hetkel pole? Tee sulgemine ja omavoli: Kas naaber tohib alates 1. augustist remonttööde ettekäändel meie ainsat läbisõitu faktiliselt takistada või tee hiljem sulgeda, kui uut tegelikku juurdepääsu pole rajatud? Huvide kaalumine: Kas kohtupraktikas on sellisel juhul esmaseks lahenduseks juurdepääsutasu määramine, mitte tee sulgemine? Õiguskaitse ja vastus: Kas tee takistamisel 1. augustil on õige käik hagi koos esialgse õiguskaitsega ning millistele õigusargumentidele tugineda naabrile vastamisel? Kas see tähtaegade esitamine naabri poolt muudab siin midagi ehk annab talle õigusi nendeks tegevusteks (nt ajutine tee sulgemine), tuues sisse justkui temapoolse lahenduse ja andes meile aega?
Kirjeldatud asjaolude põhjal ei anna AÕS § 156 naabrile õigust ühepoolselt lõpetada teie senist juurdepääsu ega nõuda, et rajaksite uue tee, kui tegelikult puudub toimiv alternatiivne juurdepääs.
AÕS § 156 eesmärk on tagada kinnisasjale vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kui kinnisasjal puudub piisav juurdepääs, võib kohus määrata juurdepääsu üle naaberkinnisasja ning määrata vajadusel selle kasutamise eest tasu. Juurdepääsu muutmine või ümberpaigutamine võib tulla kõne alla juhul, kui selleks on olemas tegelik ja õiguslikult võimalik alternatiiv.
Teie kirjeldatud olukorras ei saa naabri pakutud lahendust pidada tegelikuks alternatiiviks, sest see eeldaks nii uue mahasõidu rajamist riigiteelt kui ka kolmanda isiku kinnistu kasutamist, milleks puudub tema nõusolek või seatud servituut. Seetõttu ei saa üksnes sellisele hüpoteetilisele võimalusele tuginedes olemasolevat juurdepääsu lõpetada.
Asjaolu, et naaberkinnistul tegutseb majutusettevõte, võib olla üks huvide kaalumisel arvestatav asjaolu, kuid see ei tähenda automaatselt, et senine juurdepääs muutuks ebamõistlikuks koormiseks. Kohus kaalub sellistes vaidlustes mõlema poole õigustatud huve ning otsib lahenduse, mis võimalikult vähe piirab mõlema kinnisasja kasutamist. Praktikas tähendab see sageli juurdepääsu kasutamise tingimuste täpsustamist või juurdepääsutasu määramist, mitte ainsa juurdepääsu täielikku sulgemist.
Naabril ei ole õigust omal algatusel teie ainsat juurdepääsu sulgeda või seda oluliselt takistada üksnes põhjusel, et ta soovib oma kinnistu kasutust ümber korraldada või teha haljastus- või remonditöid. Sellised tööd ei anna iseenesest õigust jätta naaberkinnistu ilma vajalikust juurdepääsust. Kui tööd tõepoolest nõuavad ajutisi piiranguid, tuleb need korraldada viisil, mis tagab mõistliku läbipääsu, või saavutada selles küsimuses kokkulepe.
Arvestades, et naaber on juba kirjalikult teatanud kavatsusest hakata alates 1. augustist juurdepääsu takistama ning sulgeda tee hiljem täielikult, ei soovitaks ma oodata, kuni juurdepääs tegelikult katkestatakse. Mõistlik on pöörduda kohtusse juba praegu ning esitada avaldus juurdepääsu määramiseks AÕS § 156 alusel koos esialgse õiguskaitse taotlusega. Esialgse õiguskaitse eesmärk on säilitada senine olukord kuni vaidluse lõpliku lahendamiseni ning vältida olukorda, kus kinnistu jääb kohtumenetluse ajaks tegeliku juurdepääsuta.
Naabri kirjas nimetatud tähtajad – näiteks 1. august või 2027. aasta – ei anna talle iseenesest täiendavaid õigusi tee sulgemiseks ega juurdepääsu piiramiseks. Tegemist on üksnes tema kavatsuse teatavakstegemisega. Kui tal puudub õiguslik alus juurdepääsu lõpetamiseks, ei muutu selline tegevus õiguspäraseks pelgalt seetõttu, et sellest on ette teatatud.
Lõplik lahendus sõltub siiski kõigist konkreetse juhtumi asjaoludest, sealhulgas senise teekasutuse kujunemisest, juurdepääsu vajadusest ning sellest, kas mõni muu juurdepääs on tegelikult ja õiguslikult võimalik. Teie kirjelduse põhjal ei nähtu aga, et naabril oleks õigus olemasolev juurdepääs ühepoolselt lõpetada või sundida teid kasutama lahendust, mille realiseerimine sõltub kolmanda isiku nõusolekust.