Kinnisasja varjatud puudused
Tere! Pöördun teie poole, kui kinnisvara Müüja. Nimelt sai mõni kuu tagasi müüdud kinnisvara, 70ndatest aastatest puitkarkassiga elumaja, mida eelmised omanikud enne meid on 2000ndate alguses renoveerinud. Elasime seal u. 6 aastat ning selle aja sees meil probleeme ei esinenud. Suuri renoveerimistöid me ei teinud, peamiselt pisiremont, et endal hubane oleks. Kuna mõistsime, et müüme vana puitmaja siis panime notari poolt kinnitatud lepingusse lisa punktid, millega Ostja enne notarisse minekut sai tutvuda ja hiljem notari juures ka allkirjaga nõustus. Punktid on: 1.11.10.2. Müüja ei ole avanud hoone konstruktsioone ega teostanud konstruktsioonide ekspertiisi ning seetõttu ei ole Müüja teadlik seinakonstruktsioonide ega soojustuse seisukorrast ega nende vastavusest ehitusstandarditele, elamu fassaad või soojustus võib vajada tulevikus renoveerimist või täiendavaid töid; 1.11.10.3. elamu vannituba on amortiseerunud ning võib vajada täielikku või osalist remonti, Müüja ei ole hinnanud vannitoa konstruktsioonide, torustike ega seinte ja põrandate all olevate kihtide tehnilist seisukorda ega ei saa kinnitada võimalike varjatud kahjustuste puudumist; 1.11.10.4. elamu I korrusel paikneb ahi, mille seisukord võib eeldada tulevikus renoveerimist või parandamist, Müüja on Ostjat teavitanud, et elamu kütmiseks võib olla otstarbekas kasutada täiendavaid või alternatiivseid kütteallikaid; 1.11.10.5. elamus esineb pooleliolevaid või täielikult teostamata remondi- ja viimistlustöid, sealhulgas, kuid mitte ainult, võivad olla osaliselt viimistletud või täielikult viimistlemata aknapaled, siseviimistluse detailid ning muud väiksemad ehitus- ja viimistlustööd; Ostja avastas aga nüüd vannitoa seina renoveerides veekahjustused ning kindlustusfirma nimetas need pika aja jooksul tekkinud varjatud veaks. Ostja soovib nüüd, et me ehituskulud hüvitaks. Miks vaatamata lepingus olnud hoiatustele oli Ostjal õigus eeldada, et: torustik on korras; konstruktsioonid ei ole mädanenud; selline kahjustus ei kuulu vana ja remontivajava puitkarkassiga vannitoa tavapärase riski hulka? Kuidas saan mina müüjana kaitsta end ostja nõuete eest, kui ostulepingus on võimalikud probleemkohad juba välja toodud? Hetkel tundub, et vastutan justkui iga asja eest, mis kuskilt seina seest välja tuleb. Tänan abi eest!
Müüja ei vastuta automaatselt iga puuduse eest, mis pärast müüki ilmneb. Kinnisasja müügis sõltub vastutus peamiselt sellest, kas puudus oli olemas üleandmise ajal, kas ostja võis seda mõistlikult ette näha või pidi teadma, mida lepingus täpselt kokku lepiti, ning kas müüja teadis või pidi puudusest teadma ja jättis selle avaldamata. Teie kirjeldatud lepingupunktid võivad müüjat aidata, kuid need ei välista vastutust igal juhul. Samas ei tähenda ka ostja väide „varjatud viga” veel automaatselt, et teie peate remondi kinni maksma.
Ostja peab puudusest müüjale teatama mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama.
Kui ostja tugineb lepingupiirangust hoolimata sellele, et teie siiski vastutate, peab ta tavaliselt vaidluses näitama, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal.
Teie ei saa tugineda vastutust piiravale kokkuleppele siis, kui te tegelikult teadsite või pidite teadma puudusest ja jätsite selle ostjale avaldamata.
Üldsõnaline vastutuse välistus on nõrgem kui konkreetne riskikokkulepe. Teie lepingus on positiivne see, et riskid olid kirjeldatud üsna konkreetselt vannitoa, konstruktsioonide ja ahju lõikes.
Kui ostja nõuab ehituskulude hüvitamist, ei pea müüja automaatselt nõustuma ostja valitud tööde mahu, lahenduse või hinnaga. Vaidluse korral hinnatakse ka seda, milline kulu on puuduse kõrvaldamiseks vajalik ja mõistlik.
Müüja kaitseks on tähtis säilitada kõik tõendid: müügikuulutus, leping, notariaalne lisa, fotod müügiaegsest seisukorrast, kirjavahetus, üleandmise andmed, info selle kohta, et kuue aasta jooksul probleeme ei ilmnenud.