Hääleõigus korteriomanike üldkoosolekul
Tere, Korteriühistul on 180 korterit. 26.08.2025. korduskoosolekul osales 53 inimest. Päevakorras oli punkt 4. Renoveerimise arutelu, otsuste tegemine. Korteriühistu valitsejale vajalike volituste andmine. Otsustati: Alustada rekonstrueerimise protsessiga ning anda valitsejale vajalikud volitused hangete korraldamiseks ja lepingute sõlmimiseks. Hääletati: Poolt 48 häält; Vastu 1 häält; Erapooletu 4 hääl Küsimus: Kas on tegemist seaduse rikkumisega? Kui suur peaks olema kvoorum ning mis häälteenamus peab olema? 30.06.2026. plaanitud üldkoosoleku päevakorras on punkt: 4. Projekteerimishanke tulemuse kinnitamine ning juhatusele volituse andmine sõlmida parima pakkumise esitanud ettevõttega projekteerimisleping maksumusega ________eurot Hange dokumentides, mis olid koosoleku kutsele lisatud, on selgelt näha et tegemist on hoone täisrenoveerimisega: PAKKUMUSE ESITAMISE ETTEPANEK Toetuse saaja ost: -------, Tallinn, Harjumaa asuva hoone täisrenoveerimine EIS toetusel Lepingu sõlmimise otsus ____.26 “---------, Tallinn, Harjumaa asuva hoone täisrenoveerimine EIS toetusel” Korterelamu rekonstrueerimisprojekti lähteülesanne Lisa 1.2 Nõuded rekonstrueerimisprojektile Küsimus: Kui suur peab olema kvoorum ning mis häälteenamus peab olema p.4. otsuse tegemisel?
Tõepoolest seaduserikkumise oht on siin olemas, kuid lõplik vastus sõltub kahest põhipunktist: kas 26.08.2025 koosolek oli õigesti kokku kutsutud korduskoosolekuna ja kas otsus puudutas sisuliselt juba hoone täisrenoveerimise heakskiitmist või ainult ettevalmistavaid samme. Kui see oli nõuetekohane korduskoosolek sama päevakorraga, siis kvoorumit osalejate arvus enam vaja ei olnud, kuid täisrenoveerimise otsuseks ei pruugi piisata ainult koosolekul antud lihthäälteenamusest. Kui otsus oli sisuliselt rekonstrueerimistööde tegemise otsus, siis peab selle poolt olema üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Korteriomanike üldkoosolek on tavaliselt otsustusvõimeline siis, kui osalejatele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. 180 korteri puhul tähendab see üldreeglina vähemalt üle 90 hääle ning lisaks peab osalejatele kuuluma üle poole kaasomandi osadest. Kui põhikirjas on teistsugune, kuid seadusega kooskõlas olev reegel esmase koosoleku kohta, tuleb arvestada ka põhikirja.
Kui aga esimene koosolek jäi kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetuks ja pärast seda kutsuti sama päevakorraga kokku uus koosolek, siis korduskoosolek on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. See tähendab, et 53 osalejaga võis korduskoosolek olla formaalselt otsustusvõimeline ka 180 korteriga ühistus.
Samas ei tähenda korduskoosoleku kvoorumivabadus automaatselt seda, et iga sisulise otsuse võib teha lihtsalt kohalolijate enamusega. Kui küsimus on kaasomandi eseme ajakohastamises, sealhulgas energiatõhususe suurendamises ja rekonstrueerimises, kohaldub KrtS § 39 kaudu KrtS § 9 lg 3 häälteenamus: otsuse poolt peab olema üle poole kõigist häältest ning need poolthääled peavad tulema korteriomanikelt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.
Teie kirjeldusest nähtub, et dokumentides oli jutt hoone täisrenoveerimisest EIS toetusel. Kui 26.08.2025 otsus “alustada rekonstrueerimise protsessiga ning anda valitsejale vajalikud volitused hangete korraldamiseks ja lepingute sõlmimiseks” oli sisuliselt juba täisrenoveerimise käivitamise otsus, siis 48 poolthäälest 180-st ei oleks üldjuhul piisav. Kui see oli aga ainult ettevalmistav otsus, näiteks hankemenetluse alustamine või projekteerimise ettevalmistamine ilma lõpliku renoveerimistööde heakskiiduta, siis võib vaielda, et rangem häälteenamus ei olnud veel vajalik. Praktikas hinnatakse siin otsuse tegelikku sisu, mitte ainult pealkirja.
30.06.2026 päevakorrapunkti puhul tuleb eristada kahte asja. Kui tegemist on tavalise üldkoosolekuga, mitte korduskoosolekuga, siis kvoorum on jälle üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest. Kui aga selle punkti sisuks on tegelikult täisrenoveerimise elluviimise oluline etapp, st projekteerimishanke tulemuse kinnitamine ja projekteerimislepingu sõlmimise volitus osana juba otsustatavast rekonstrueerimisest, siis sisuline häälteenamus peaks olema samuti üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Ainult koosolekul kohalolijate lihthäälteenamusest ei pruugi piisata.