Kinnisasja müügilepingus ebaõige pindala suurus
Ostsime pool aastat tagasi korteri. Lepingus ja ka hindamisaktis on kirjas, et elamupind on 58m² kuid nüüd mõõtsime korteri üle ja saime teada, et tegelik suurus on 51,5m². Kas tegu on varjatud puudusega ja saaksime küsida üle makstud osa eest raha tagasi?
Küsimuse kohaselt ostja ostis müüjalt 6 kuud tagasi notari juures sõlmitud müügilepingu alusel korteriomandi ja tuvastas hiljem, et korteriomandi tegelik pindala erineb müügilepingus toodud pindalast, pindala on tegelikult ca 12% võrra väiksem.
Müügilepingu tingimusi reguleerib sõlmitud müügileping ning võlaõigusseadus (VÕS). Ostja peaks lähtuma järgmistest sätetest: müüdud asi peab vastama lepingutingimustele (VÕS § 217); müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218); ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220).
Ostja peab esmalt usutavalt tõendama, et tegelik pindala on tõepoolest müügilepingus toodud pindalast väiksem. Selleks peaks ostja tellima pindala mõõtmise, mõõtmistulemused tuleb fikseerida ja mõõtja poolt allkirjaga kinnitada. Kui mõõtmise tulemusena selgub pindala osas kõrvalekalle, siis sellisel juhul tuleb müüjale edastada teade müüdud korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse kohta ning lisada teatele mõõtmistulemused.
Kuna mõõtmistulemustega on lepingu rikkumine tuvastatud, saab ostja kohaldada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101), näiteks alandada hinda (VÕS § 112), nõuda kahju hüvitamist, sh mõõdistamise kulud, õigusabi kulud ja muud lepingutingimuse rikkumise tuvastamisega seoses kantud kulud (VÕS § 115, 127). Kui mõõtmisega tuvastatakse pindala kõrvalekalle märkimisväärses ulatuses, siis võib ostja kaaluda ka müügilepingust taganemist ja taotleda makstud ostuhinna tagastamist (VÕS § 116, § 189).