Rattamaja ehitamine korteriühistu kinnistule

Kas korteriühistu maale (kaasomand) rattamaja ehitamiseks on vaja kõigi KÜ liikmete nõusolekut või piisab kui on koosoleku häälteenamus? Ehk siis kas rattamaja ehitamine läheb KrtS "§ 35. Tavapärane valitsemine" alla või mitte.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 35 loetleb tavapärase valitsemise tegevused, mille hulka kuuluvad näiteks kaasomandi eseme tavapärane korrashoid, remont, teenuste lepingud, kindlustus, reservkapitali loomine jne. Uue rattamaja ehitamine ei ole tavapärane korrashoid ega remont, vaid pigem kaasomandi eseme ajakohastamine või oluline ümberkorraldus (KrtS § 38), mis võib mõjutada kaasomandi kasutust ja korteriomanike õigusi.

KrtS § 38 sätestab, et ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks (nt uue hoone või rajatise ehitamine) on vaja korteriomanike kokkulepet, mitte ainult häälteenamust. Kokkulepe tähendab, et kõik omanikud peavad nõus olema, välja arvatud juhul, kui ümberkorraldus ei puuduta mõne omaniku õigusi üle määral, mida ta peab seaduse järgi taluma.

Kui rattamaja ehitamine ei muuda eriomandi eseme otstarvet ega kahjusta üle määral ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib seda käsitleda kaasomandi eseme ajakohastamisena (KrtS § 39), milleks võib piisata § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusest. Praktikas on rattamaja ehitamine siiski tavaliselt käsitletav olulise ümberkorraldusena, mis eeldab kõikide korteriomanike kokkulepet.