Endise olukorra taastamine
Meie korterelamus (ehitatud 1965. aastal) asuvad esimesel korrusel mitteeluruumid, kus oli algselt – nagu ka kõigis eluruumides – hoone rajamise ajal ette nähtud keskküte. Kaksutuhandete alguses otsustati korteriomanike üldkoosolekul, et mitteeluruumid ühendatakse lahti hoone tsentraalsest küttesüsteemist. Tööd viidi toona läbi ilma projektita ning neid ei kooskõlastatud ei ehitisregistris ega omavalitsuse ehitusjärelevalvega. Teostati torustiku ümberehitust: esimesel korrusel eemaldati tõusutorud ja teise korruse korterites tehti torustiku ümbersulgumine (ringühendus). Kogu majal puudub uus küttesüsteemi projekt, samuti puudub mitteeluruumidel projekt alternatiivse küttelahenduse kohta (gaasiküte, elektriradiaatorid). Põhikirja ei ole samuti mingeid muudatusi tehtud. Ehitisregistris on kõikidel eluruumidel märgistus keskküte, kuid mitteeluruumide juures puudub märge täielikult. Uued mitteeluruumide omanikud soovivad dokumentatsiooni korrastada ning on esitanud korteriühistule kirjaliku taotluse liitumiseks hoone keskküttesüsteemiga. 1. Kas korteriühistul on õigus keelduda mitteeluruumide uuesti ühendamisest hoone tsentraalküttesüsteemiga? 2. Kas küsimus mitteeluruumide uuesti ühendamisest keskküttesüsteemiga peab olema üldkoosoleku päevakorras? 3. Millise häälteenamusega peab üldkoosolek otsuse langetama? Kas tegemist on: küsimusega, mis nõuab 100% korteriomanike üksmeelt, kuna see mõjutab hoone tehnosüsteeme, või piisab lihtenamusest (üle poole koosolekul osalenud omanike häältest)? 4. Milliseid samme peab korteriühistu sellises olukorras ette võtma? a) Uue küttesüsteemi projekti tellimine pädevalt litsentseeritud ettevõttelt? b) Tehnilise ekspertiisi või hinnangu tellimine torustiku praeguse olukorra, ohutuse ja võimaliku taastamise teostatavuse kohta? Kas projekt, ekspertiisi peab hõlmama kogu hoone küttesüsteemi, s.h eluruume ja mitteeluruume? Kuidas jaguneb projekti maksumus: kas proportsionaalselt kaasomandi mõtteliste osade / pindala järgi, või peavad mitteeluruumide omanikud kandma oma osa kuludest täielikult ise? Kas projekti, ekspertiisi tellimise vajalikkus peab olema üldkoosoleku otsus ja millise häälteenamusega see otsus tuleb vastu võtta? Soovin täpsustust, milline kord ja juriidiline alus selliste küttesüsteemi muudatuste puhul kehtib (nt Korteriomandi- ja korteriühistuseadus, Ehitusseadustik).
Küsimusest nähtub, et soovitakse ebaseadusleke ümberehitustööde käigus muudetud endise olukorra taastamist. Kui on olemas vastav projekt hoone ehituse ajast ja taastatakse projekti kohaselt, ei ole uue projekti tellimine vajalik.
Kes peab endise olukorra taastamise kulud katma, sõltub sellest, kes oli ümberehituste ajal mitteeluruumide omanik (kas need kuulusid kaasomandi eseme koosseisu või olid kellegi eriomand) ja kellele pandi kohustused ebaseaduslike ümberehitustööde seadustamisel. Ilmselgelt on keegi jätnud vajalikud toimingud tegemata ja temalt saabki nõuda endise olukorra taastamist. Kui ruumide omanikuks oli korteriühistu, tuleb taastamiskulud kanda kõigil korteriomanikel proportsionaalselt. Kui aga oli moodustatud ka mitteeluruumide osas eriomand ja omanikuks ja ümberehituste tegijaks oli isik, kes eluruumid võõrandas (müüs), peab endise olukorra taastamise kulud katma praegune omanik, kes võib aga kulutuste kandmist nõuda talle ruumid müünud isikult, kui ruume ostes ei olnud teada, et seal on tehtud ebaseaduslikke ümberehitusi.
Seega, kui ümberehitused on tehtud ebaseaduslikult, on omanik (mitteeluruumide omanik) kohustatud tagama ehitise vastavuse nõuetele (EhS § 19 lg 1). Järelevalveorgan (nt kohalik omavalitsus) võib teha ettekirjutuse ebaseadusliku olukorra lõpetamiseks ja nõuete täitmiseks. Kui ettekirjutus jäetakse täitmata, võib järelevalveorgan rakendada sunniraha või asendustäitmist (EhS § 133, ATSS § 2 lg 1, ATSS § 11 lg 1). Asendustäitmise korral viiakse nõutav tegu (nt endise olukorra taastamine) läbi adressaadi (omaniku) kulul (ATSS § 11 lg 1).
Lisaks võib korteriühistu või teine korteriomanik nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist (AÕS § 89), kui ebaseaduslik ehitamine rikub nende õigusi. Korteriomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste korteriomanike õiguste kahjustamisest (AÕS § 72 lg 5, KrtS § 12 lg 2).