Kinnisasja võõrandamine
15 a tagasi kinkena saadud suvilaga 3000 m2 kinnistu. Soovin seda müüa, müügihind 100 000 €. Kasutan suvilat peamise elukohana suviti. Oman veel 2 korterit. Kui müün kinkena saadud suvila oktoobrikuus ja olen seal elanud vahetult enne müüki 6 kuud, siis kas pean tehingult maksma tulumaksu 24% 100 000 € pealt? Kui maksu tasumise kohustust ei ole, siis kuidas saan vajadusel Maksuametile tõendada elamist suvilas enne müüki? Et ei elanud peamiselt enda korterites (korterites elab minu ülejäänud pereliikmed) vaid just suvilas? Kas suvilale on mingid kindlad nõudmised, et see elukohana ka ametlikult registreerida? Suured tänud vastuse eest!
Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata. Seega on oluline, et võõrandatakse eluruume. Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus.
Näiteks: Eraisikul on kaks maja, mida ta kasutab elukohana.
Ta müüb oma Pärnu maja, kus ta elab enamasti suvel ja vahetevahel muulgi ajal. Isik sai maja päranduseks ja ta on selle ainuke omanik. Isiku teine maja on Tallinnas, kus on tema registreeritud elukoht (nn sissekirjutus). Tallinna maja kasutab ta elukohana põhiliselt talvel.
Eluruumi elukohana kasutamist võib tõendada erinevate materjalidega, näiteks maksumaksja seletused, tunnistajate, sh naabrite ütlused, tasutud kommunaalkulude arved, sideteenuste lepingud jms.
See, et inimesel on Tallinnas nn sissekirjutus, ei ole antud juhul määrava tähtsusega.
Maksuvabastuse saamiseks on oluline et isiku kasutuses olev Pärnu maja on enne selle müüki tema kasutuses elukohana ning maja ei ole osaliselt kasutatud kontorina (nt ei ole renditud maja ruume ettevõttele) ega selle ruumid välja üüritud. Kodukontoris töötamine ei mõjuta ega tühista elukoha maksuvabastust.
Isiku Pärnu maja müük on maksuvaba ja tuludeklaratsioonis seda deklareerima ei pea.
Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
Kui aga tegemist on suvila või aiamaja võõrandamisega, saab kingituseks või pärandiks saadud suvila või aiamaja maksuvabalt müüa ainult siis, kui täidetud on mõlemad tingimused: suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud päranduse saaja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (s.o 2500 m2). Tegemist ei ole eluruumi maksuvabastusega!
Kinnisvara võõrandamisel saadud tulu maksustamisel on veel mitmeid maksuerisusi. Rõhkem saab neist lugeda Maksu- ja Tolliameti veebilehel avaldatud käsiraamatust.