Здравствуйте! Прошу проконсультировать по вопросу налогообложения при продаже недвижимости в Эстонии. Ситуация: - У моего отца есть квартира. - 1/2 квартиры он получил по наследству в 2007 году. - В 2026 году вторая половина была передана ему братом по договору дарения. - Отец зарегистрирован (прописан) в этой квартире, но фактически там не проживает, квартира на данный момент пустая. Вопросы: 1. Какие налоги возникнут при продаже квартиры в 2026 году? 2. Будет ли облагаться налогом вся сумма продажи или только часть (например, 1/2, полученная в 2026 году)? 3. Если продать квартиру в 2028 году (спустя 2 года после дарения), будет ли применяться освобождение от налога? 4. Считается ли регистрация (прописка) достаточным основанием, чтобы признать квартиру основным местом проживания для освобождения от налога? 5. Проверяется ли фактическое проживание (например, счета за коммунальные услуги, потребление, и т.д.)? 6. Какие есть законные способы минимизировать налог в данной ситуации? Спасибо!

Здравствуйте, 

При продаже квартиры в 2026 году возникает подоходный налог в размере 22% от продажной стоимости за вычетом расходов, связанных с продажей, так как подоходным налогом облагается выгода от продажи, определяемая как разница между стоимостью приобретения и стоимостью продажи (см ч 1 ст 4 и ч 1 ст 37 закона о подоходном налоге (Tulumaksuseadus). Поскольку при дарении и и приобретении права собственности по наследству в стоимость приобретения можно включить практически только расходы на нотариальное оформление и переход права собственности, то под налогообложение подпадает вся продажная стоимость квартиры. Законом  не предусмотрено, что выгода от продажи квартиры через 2 года после приобретения ее в полную собственность не облагается подоходным налогом (см ч 5 ст 15 того же закона). Не облагается подоходным налогом продажа квартиры, которой собственник фактически пользовался для проживания на момент продажи (см п 1 ч 1 ст 15 того же закона). Поэтому регистрация места жительства не считается достаточным доказательством фактического проживания в квартире. При проверке этого факта могут быть проверены данные по счетам квартирного товарищества о потреблении коммунальных, также возможен и опрос соседей или членов правления квартирного товарищества. Таким образом, в данном случае продажа квартиры не подпадет под налогообложение только в том случае, если собственник квартиры будет фактически проживать в ней на момент продажи и в случае налоговой проверки сможет это доказать.    

Квартира в долевой собственности – моей и сына. Я в ней зарегистрирован и проживаю, сын зарегистрирован по другому месту жительства и живет там. Хотим продать квартиру - нужно ли будет платить налог с доли сына?

Здравствуйте, 

Согласно ч 1 ст 2 закона о подоходном налоге (Tulumaksuseadus) каждое физическое лицо, которое получает доход, подлежащий налогообложению, является налогоплательщиком. Согласно ч 1 ст 15 и ст 37 того же закона каждый налогоплательщик обязан платить подоходный налог с выгодя от продажи своего имущества, в данном случае доли в квартирной собственности, если отсутствуют указанные в ч 5 ст 15 того же закона основания для освобождения от налогообложения, в частности, использование квартирной собственности как места своего проживания. Поэтому при продаже квартирной собственности, находящейся в долевой собственности, налогообложение выгоды от продажи определяется по каждому долевому собственнику отдельно и в приведенном примере сыну нужно отдельно декларировать свою выгоду от продажи кваритрной собственности и платить подоходный налог с нее.      

Родители купили квартиру в кредит для ребенка, в течении года хотят переоформить квартиру на ребенка и кредит переоформят на ребенка. В квартире живет ребенок. Надо ли будет платить налог в этом случае ?

Здравствуйте, 

Подоходным налогом облагается выгода, получаемая от отчуждения имущества, то есть разница между ценой приобретения квартиры и ее продажной ценой (см ч 1 ст 15 и ч 1 ст 37 закона о подоходном налоге - Tulumaksuseadus). Поэтому только в том случае, если родители продадут квартиру ребенку и получат выгоду, то есть продажная цена окажется выше цены приобретения, то с ценовой разницы родителям нужно будет заплатить подоходный налог и это при условии, что они сами не использовали эту квартиру как место жительства, так как согласно п 7 ч 5 ст 15 того же закона полученная от продажи недвижимости, которая является местом жительства продавца, не облагается подоходным налогом. Не возникает также подоходного налога и при дарении квартиры ребенку, так как в этом случае у родителей не возникает выгоды при отчуждении квартиры. 

То, что ребенок сейчас проживает в квартире не влияет на обложение выгоды родителей подоходным налогом, так как подоходным налогом облагается выгода продавца, а не покупателя. Также не влияет на налогообложение и перевод долга по кредиту на ребенка, так как подоходным налогом облагается доход физического лица, а не освобождение его от будущих имущественных обязательств (см ч 1 ст 12 того же закона). 

Здравствуйте, Возникла следующая ситуация - мне надо продать квартиру, в которой жил мой дедушка. Я являюсь собственником данной квартиры, но сам там не проживал. Если я буду там жить хотя бы 1 месяц, но без прописки, то смогу ли я рассчитывать на освобождения от уплаты налога?

Здравствуйте, 

В приведенном примере скорее всего налогово-таможенный департамент скорее всего не согласится на предоставление освобождения от подоходного налога, так как согласно п 1  ч 5 ст 15 закона о подоходном налоге (Tulumaksuseadus) кваритра использовалась до отчуждения в качестве личного места жительстваю. Налогово-таможенный департамент уточняет, что только в том случае, если унаследованная кваритра  используется в качестве постоянного и основного места жительства, можно получить освобождение от подоходного налога. Представляется сомнительным, что в приведенном примере удастся убедительно доказать, что унаследованная от дедушки кваритра являлась постоянным и основным местом жительства продавца до ее продажи.    

Добрый день. Подскажите пожалуйста, есть недвижимость (квартира в Таллине) в течение 30 лет мы с мамой владели ей в равных долях 50х50 что отображено в реестре. Мама умерла, я сейчас вступаю в наследство ее доли. Зарегистрирован я по другому адресу, где я также являюсь владельцем этой недвижимости. (Моя работа связана с постоянными командировками, поэтому я проживаю там где мне удобно. Всё зависит от продолжительности моих выходных, и как следствие постоянного места жительства я указать не могу) Вопрос при продаже недвижимости после вступления в наследство я должен буду платить налог? И если да то с какой части, со 100% от стоимости или только с 50%? В последние 10 лет я не совершал не каких сделок по продаже недвижимости. Спасибо.

Здравствуйте, 

В соответствии с ч 1 ст 15 закона о подоходном налоге (Tulumaksuseadus) подоходным налогом облагается не стоимость недвижимой вещи, а выгода от продажи недвижимой вещи, к которой относится и квартирная собственность (квартира). 

При этом в ч 5 этой же статьи закона указаны случаи, когда подоходным налогом не облагается выгода, полученная от отчуждения недвижимой вещи, а именно если: 1) предметом квартирной собственности является жилое помещение, которое налогоплательщик до отчуждения использовал в качестве своего места жительства, или 2) предметом квартирной собственности является жилое помещение, а недвижимая вещь перешла в собственность налогоплательщика путем возврата противоправно отчужденного имущества, или 3) предметом квартирной собственности является жилое помещение, и указанное жилое помещение, а также относящаяся к нему земля перешли в собственность налогоплательщика путем приватизации по преимущественному праву покупки, а размер недвижимости не превышает двух гектаров, или 4) квартира как движимая вещь перешли в собственность налогоплательщика путем возврата противоправно отчужденного имущества или приватизации по преимущественному праву покупки, или 5) налогоплательщик использовал квартиру в жилом доме, входящем в жилой кооператив или товарищество собственников здания, до отчуждения как свое место жительства.

При этом нужно иметь ввиду, что если основанием для освобождения от налогообложения выбрано использование квартиры в качестве своего места жительства, то проживание в квартире должно быть постоянным или преимущественным по сравнению с другими имеющимися местами жительства. Поэтому если после получения квартиры по наследству в полную собственность налогоплательщик будет фактически использовать ее в качестве постоянного или преимущественного места жительства, то тогда он может претендовать на освобождение от налогообложения при продаже квартиры даже в том случае, если он будет зарегистрирован по другому адресу. Фактическое проживание налогоплательщик может доказывать любыми доступными доказательствами (оплаченными счетами квартирного товарищества, на оплату услуг п   

В случае отсутствия указанных выше оснований для освобождения от налогообложения при продаже квартиры, необходимо будет заплатить подоходный налог в размере 22% от выгоды от продажи квартиры (ч 1 ст 4 закона о подоходном налоге). 

Согласно ч 1 ст 37 того же закона выгодой от продажи имущества является разница между стоимостью приобретения проданного имущества и его продажной ценой. В ч 1 ст 38 того же закона установлено, что стоимостью приобретения являются все документально подтвержденные расходы, произведенные налогоплательщиком на приобретение имущества, его улучшение и пополнение, в том числе уплаченные комиссионные и пошлины, а в ч 1.1. этой же статьи зафиксировано, что стоимостью приобретения имущества, полученного в наследство, считаются только произведенные наследником расходы. 

Таким образом, в данном случае при продаже квартиры облагаться подоходным налогом будет разница между продажной ценой и ценой приобретения всей квартиры налогоплательщиком, а именно расходы при приобретении своих 50% собственности квартиры вместе с матерью, 50% стоимости возможных ремонтов квартиры и затем расходы по наследственному производству при получении в наследство остальных 50% собственности квартиры и возможные расходы по последующему ремонту всей квартиры.