Üürilepingu erakorraline ülesütlemine
Tere Küsimused on erakorralise üürilepingu lõpetamise kohta, täpsemalt siis § 317. terviseohtlikkuse tõttu. Mida loetakse oluliseks ohuks inimese tervisele? Kuidas on üürnik kohustatud seda ohtu tõestama? Millisel viisil peaks üürileandjale sellisest “soovist” teada andma? Millised on üürileandja õigused sellises olukorras, kas on tal võimalik erakorralist lõpetamist vaidlustada? Millal võib “olukorra” lõppenuks tunnistada, kas on mõlemal osapoolel mingisugusele dokumendile alla vaja kirjutada? Aitäh!
Võlaõigusseadus (VÕS) § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 317 sätestab, et kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele. Veel tuleb osundada, et lisaks VÕS §-s 317 sätestatud õiguslikule alusele pidi lepingu rikkumisel olema täidetud veel ka VÕS § 196 lg-st 2 tulenev eeldus. VÕS § 196 lg 2 järgi, kui mõjuv põhjus üürilepingu ülesütlemiseks seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Seega on VÕS § 196 lg 2 mõtte kohaselt üldjuhul kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise eelduseks kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemine.
Erakorralise ülesütlemise puhul on lepingut üles ütleval poolel kohustus põhjendada ja vajadusel tõendada erakorralist ülesütlemist tingivaid asjaolusid. Kui leping on öeldud üles eelkirjeldatud viisil, on tegemist kehtiva ülesütlemisega.
Lepingu lõppedes on võimalik nii korteri olukord kui muud kokku lepitud tingimused fikseerida korteri üleandmise-vastuvõtmise aktiga. Akt ei välista küll tulevikus nõude esitamist ent võib olla kaalukaks tõendiks kaitseks ebaõigete väidete ja alusetute nõuete vastu.