Üürilepingu erakorraline ülesütlemine

Tere. Üürnik kolis sisse, enne ei olnud ise korterit näinud (sõbranna vaatas). Andis märku, et korter ei ole piisavalt puhas, kassi pissi löhn, wc potil kondens. Küsis, kas olen nõus, et tellib koristuse ja mina maksan kinni. Olin nõus. Kahe tunni pärast teatas, et korter ei ole elamiskõlbulik ja on varjatud puudustega (eelnimetatud) ja kolib välja. Raha pakkus ainult nende pärvade eest, mis sees elas. Lepingus on säte, et lepingu varem lõpetamisel tuleb 2 kuud ette teatada. Kas mul on õigus tagatisraha mitte tagastada või peangi leppima sellega, et tema arvates on korter elamiskõlbmatu ja ta võib viivitamatult välja kolida?

Kumbki lepingupool võib nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel (VÕS § 313 lg 1). Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab (VÕS § 313 lg 1). Erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313 lg 3).

Üürnik võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda eeskätt:

1. Üüritud asja mittekasutamise tõttu: Kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada (VÕS § 314 lg 1). Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi (VÕS § 314 lg 1). Kui üürniku võimalus üüritud asja kasutada on piiratud üksnes mitteolulisel määral, võib ta lepingu sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui lepingu ülesütlemiseks on eriline põhjus (VÕS § 314 lg 2).
2. Puuduse või takistuse tõttu lepingu kehtivuse ajal: Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda puuduse või takistuse kõrvaldamist (VÕS § 278 p 1). Kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral (VÕS § 279 lg 1). Kui üürileandja ei saanud üüritud asja puudust või takistust asja kasutamisel kõrvaldada seetõttu, et üürnik rikkus teatamiskohustust (VÕS § 282 lg 1), ei või üürnik öelda VÕS § 314 lõikes 1 sätestatud juhul üürilepingut erakorraliselt üles üürileandjale üüritud asja kasutamise taasvõimaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata (VÕS § 282 lg 3).
3. Eluruumi terviseohtlikkuse tõttu: Kumbki lepingupool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317).

Elu- või äriruumi üürilepingu võib üürnik üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 325 lg 1).

Lisaks lepingu erakorralisele ülesütlemisele võib üürnikul olla ka teatud juhtudel õigus lepingust taganeda. Kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda (VÕS § 277 lg 1). Kui üürnik teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis selle vastu, kaotab ta taganemisõiguse, välja arvatud juhul, kui ta jättis asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse (VÕS § 277 lg 2).

Et hinnata, kas üürileping on üles öeldud või sellest on taganetud ning millisel alusel, on vaja tutvuda üürniku teatega. Lisaks on vaja hinnata, kas faktilised asjaolud (korteri seisund üleandmisel) ülesütlemist või taganemist võimaldasid. Seda aga kahjuks foorumi tingimustes teha võimalik ei ole, mistõttu soovitan Teil pöörduda individuaalsele õigusnõustamisele.