Usalduskahju
Tere! Maja ostusoovi korral, saatis potensiaalne ostja maja müüjale tasu korstnapühkija akti eest, sest see oli vajalik pangalaenu saamiseks. Kõik sujus ja oli juba broneeritud notari aeg, et ostu-müügi tehing lõplikult vormistada. Siis selgus, et omanik märkis puuduste nimekirja, et kinnistul olev kaev ei ole kasutamiskõlblik ja sealt ei tule vett. Seda ei olnud ta varem potensiaalsele ostjale maininud. Lahenduste arutamisel ei olnud müüja nõus vastu tulema ka kinnistu hinna osas. Seega jäi tehing viimasel hetkel katki, sest ostja tegutses omaniku varasemal väitel, et kaev töötab ja kinnistul on võimalik elada. Viisaka küsimise peale keeldus müüja korstnapühkija akti eest saadud summat tagastama. Kas sellises olukorras on alust kinnisvara müüjalt tagasi nõuda korstnapühkija akti eest tasutud summa, sest akt jäi ju majaomanikule edasi kasutamiseks ja tema tegevuse tõttu, ei olnud võimalik tehingut lõpuni viia?
Lepingut sõlmida soovivad pooled on kohustatud pidama läbirääkimisi heauskselt ja avaldama teisele lepingupoolele kogu informatsiooni, mille vastu teisel poolel on äratuntav õigustatud huvi. Usaldus lepingu sõlmimise vastu tekib eelkõige siis, kui läbirääkivad pooled on kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes, kuid ei ole veel lepingut nõuetekohaselt vormistanud, on teinud läbirääkimistele tuginedes kulutusi või teinud tulevase lepinguga tõttu mingeid sooritusi. (04.03.2015, 3-2-1-168-14, p 12). VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi ei või isik pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada. Lepingueelsetel läbirääkimistel pahauskse käitumise keelu rikkumise korral on kahjustatud poolel õigus esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel.
Kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt võib usalduskahju hüvitamise nõue hõlmata ka lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi. Sellise olukorraga võib olla tegemist juhul, kui pooled saavutavad läbirääkimiste käigus lepingu tingimustes kokkuleppe, kuid vahetult enne lepingu sõlmimist ilmneb, et näiteks müüja ei ole avaldanud ostjale lepingueseme kohta tõeseid olulisi asjaolusid. Usalduskahjuna hüvitatavaks kahjuks võivad kasutuks osutunud kulutuste kõrval olla ka kulutused, mida tegi lepingu sõlmimist uskunud pool läbirääkimised pahauskselt katkestanud poole eest.
Seega, kui läbirääkimised olid kestnud piisavalt kaua, olulistes lepingutingimustes oli jõutud kokkuleppele ja vee puudumine kaevus ilmnes alles näiteks notariaalse lepingu sõlmimisel, võib Teil olla õigus nõuda müüjalt lepingu ettevalmistamisega seotud usalduskahju hüvitamist.