Terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud

Üürisin Tallinnas hiljuti (augustist) korteri ning lepingus leppisime kokku, et 3.3.Lisaks üürile tasub Üürnik Eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud, sealhulgas: elektrienergia, vesi- ja kanalisatsioon, küte, kindlustus, haldus, hooldus, avarii dispetšerteenus, prügivedu, heakord, remondifond, üldelekter (edaspidi Kõrvalkulud). Kõrvalkulude ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud suurus määratakse teenuse osutajate arvete või makseteatiste alusel, mõõdikute olemasolu korral arvestades mõõdikute näite. Seni ongi kommunaalarvel olnud lepingus välja toodud read ja kõik on kenasti makstud. Alates eelmisest kuust aga suurendati remondifondi ning lisandusid ka kaks uut rida 'Küttesüsteemi projekteerimine’ ja ‘valvekaamerate paigaldus’. Kuigi ma eelmisel kuul maksin need ära, mõeldes, et ehk on need ühekordsed kulud, siis see kuu on need read endiselt olemas. Minuga pole nendest teenustest räägitud ega pole neid ka lepingus kirjas. Kas sellised kulud liigituvad ka automaatselt kõrvalkulude alla ning kas Eestis ei jäägi üürnikul muud üle, kui tasuda kõikide lisanduvate teenuste eest või kas siin on koht, kus on õigus rääkida omanikuga ja ehk sellised lisateenused peaksid olema omaniku kanda?

Võlaõigusseaduse § 292 lõikes 1.1 nähakse pooltele ette võimalus jätta üürniku kanda lisaks kõrvalkuludele lõike 1 tähenduses terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud. Seaduse eelnõu seletuskirjas on selgitatud, et täiendavate piirangutena saab terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud üürnikule panna üksnes mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Selle eesmärk on vältida olukorda, kus üürniku kanda jääksid ebaproportsionaalselt suured ja koormavad kulud. Kulud on mõistlikud, kui tehakse töid, mis on asjakohased ja mille maksumus vastab sellele, mida tavapäraselt turul selliste tööde eest makstakse. Kulude proportsionaalsuse nõudega on soovitud tagada, et üürnik ei peaks näiteks väga lühikese aja jooksul maksma kinni terve hoone ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid, kui tema jaoks on samas siiski tegemist üürikoduga, mida ta kasutab üksnes lühiajaliselt. Kulude ettenähtavusega soovitakse tagada, et kulud oleksid üürniku jaoks kindlaks määratavad ja ette teada ning et lepingulise suhte jooksul ei suureneks üürniku kanda jäävad kulud märkimisväärselt. Kui esialgse kokkuleppe sõlmimisel võis üürnik arvestada kindla suurusjärguga, mis remondifondimaksetega iga kuu kaasneb, ning pooled on arvestanud seda mh üüri suuruse määramisel, siis selle reegliga tagatakse, et olukord ei muutuks näiteks aasta möödudes oluliselt üürniku kahjuks. See ei tähenda, et asja parendus- ja korrashoiukulud peaksid iga kuu täpselt ühesugused olema, vaid sätte eesmärk on tagada, et kulud ei suureneks hüppeliselt. Näiteks kui mõne üksiku vajaliku töö tõttu on vastavad kulud mõnel kuul veidi suuremad, siis see ei tohiks olla probleemne, samas siis, kui majas hakatakse näiteks tegema ulatuslikke renoveerimistöid, ei saa esialgse kokkuleppe alusel üürnikule langev kohustus muutuda näiteks kolmekordseks.

Kui analüüsite lisandunud kulusid, pidades silam seaduse eelnõu seletuskirjas esile toodut, saategi hinnata, kas lisandunud kulud on õiguspärased või mitte.