Tähtajalise üürilepingu lõpetamine

Mul on küsimus ajaliselt tundliku vaidluse kohta üürileandjaga. Ma elan linnas registreeritud aadressil, aga mul on ka teises linnas kehtiv üürileping, mis kehtib kuni maini 2027. Ma õpetan sealses ülikoolis, seega ööbin vastavalt oma õppegraafikule ja ülikool hüvitab majutuskulud kuni teatud summani. Olen sellelt üürileandjalt üürinud korterit üle aasta. Oli suuline kokkulepe, et ta võib korterit Airbnb või muude lühiajalise majutuse platvormide kaudu üürida, kui ma ise korteris ei ööbi. Ma ei maganud korteris suvel, mõistes seda kokkulepet. Juulis andsin talle kõik ööd, mil ma sügissemestril septembrist detsembrini korteris magan. Olin riigist väljas kuni eilseni, külastades oma perekonda USA-s. Augusti alguses saatis ta mulle e-kirja, et tahab meie üürilepingu tühistada, kuna tal pole aega seda minu peatumiste vahel teistele külalistele ette valmistada. Ta ütles, et ma võin talle kas iga kuu rohkem maksta, iga öö eest kõrgemat hinda maksta või välja kolida. Ma selgitasin, et mul pole aega õigeks ajaks teist sobivat kohta leida. Minu küsimus on, kas ta saab seaduslikult meie üürilepingu sel viisil lõpetada? Plaanisin sinna jääda alates 7. septembrist ja loodan, et saan aru oma õigustest üürnikuna. Tänan teid abi eest.

Üürileandja tegevus ei pruugi olla võlaõigusseaduse (VÕS) kohaselt õiguspärane. Selgituste kohaselt sõlmisid pooled suuliselt tähtajalise üürilepingu kestusega kuni mai 2027. Üürileandja augustikuu e-kirja võib käsitleda üürilepingu ülesütlemisena ehk lepingu ennetähtaegse lõpetamisena. Küsija soovib teada, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv.

Üürilepingule ei ole kehtestatud kirjalikus vormis sõlmimise nõuet, seega on suuliselt sõlmitud üürileping kehtiv. Kuid praktikas võib probleemiks kujuneda lepingu tingimuste, eeskätt tähtaja, tõendamine. Selleks peab küsija kokku koguma kõik kättesaadavad tõendid – pooltevahelised kirjavahetused, üürimaksete regulaarsus, üürniku kasutusaegadest teatamine, üürileandja varasemad kinnitused või muud asjaolud, mis näitavad, et pooled mõistsid lepingut tähtajalisena.

Üürilepingu ülesütlemise kord sõltub lepingu tähtajast: kui küsija ei suuda tõendada tähtaegse üürilepingu sõlmimist, siis sellisel juhul oli tegemist tähtajatu üürilepinguga. Tähtajatut üürilepingut saab üles öelda korraliselt kolmekuulise etteteatamisega (VÕS § 311, § 312). Kui leping oli tähtajaline, siis tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja saabumisel mais 2027 ning sellist lepingut ei saa niisama lõpetada. Tähtajalist üürilepingut saab erakorraliselt üles öelda vaid mõjuval põhjusel (VÕS § 313). Üürileping öeldakse üles kirjalikus vormis avaldusega, milles tuleb ära tuua ka ülesütlemise aeg, alus ja ülesütlemise vaidlustamise kord ning tähtaeg (VÕS § 325).

Üürileandja ütles lepingu üles e-kirjaga, millega on kirjaliku vormi nõue täidetud. Kuid küsimuse kohaselt ei vastanud üürileandja e-kirjas toodud avaldus nõuetele, üürileandja ei teatanud alust (kas korraline või erakorraline ülesütlemine ning kas üürileping oli tähtajatu või tähtajaline). Kui eeldada, et tegemist oli tähtajalise üürilepinguga, siis üürileandja soovimatus tegeleda eluruumi lühiajaliseks kasutamiseks ettevalmistamisega ei ole seaduse mõttes mõjuv põhjus. Üürileandja erakorralise ülesütlemise avaldus ei vasta nõuetele ja see on tühine (VÕS § 325 lg 5).

Üürileandja pakkumine, et leping võiks jätkuda tähtaja lõpuni juhul, kui üürnik nõustub üüri tõstmisega, ei muuda lepingu tingimusi. Tähtajalise üürilepingu kehtivuse ajal ei ole üürileandjal õigust üüri ühepoolselt tõsta, seda saab teha vaid kokkuleppel.

Kokkuvõttes on suuline tähtajaline üürileping kehtiv, üürileandjal ei ole õigust seda enne tähtaja saabumist üles öelda ilma mõjuva põhjuseta. Üürileandja esitatud põhjendus ei ole mõjuv põhjus ning üürileandja üüri tõstmise nõue ei ole lubatav.  Küsija peab saatma üürileandjale kirjaliku vastuse teatades, et üürileping oli sõlmitud tähtajalisena kuni mai 2027, üürileandjal puudub lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Üürileandja ülesütlemine ei ole kehtiv, see on tühine. Üürileandjalt tuleb nõuda lepingu jätkumist kuni tähtaja saabumiseni. Pooled võivad sõlmida kuni tähtaja lõpuni kehtiva üürilepingu nüüd kirjalikus vormis.