Tulumaks kinnisasja müügilt
Ostsime abikaasaga 10 aastat tagasi ühe vana talumaja kuna me ei ole sellele siiani kasutust leidnud sooviksime seda maha müüa.Kas me peame selle tehingu pealt ka tulumaksu maksma või oleks võimalik ka kuidagi vabastus saada?
Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, siis võõrandamisest saadud kasu on maksuvaba ja tulumaksuga ei maksustata. Tulumaksuseadus ei piiritle, mitu päeva aastas peab eluruumi kasutama, et seda saaks nimetada elukohaks. Inimesel võib olla samaaegselt kasutuses kaks või enam elukohta. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht. Tegeliku elukoha kindlakstegemine on iga maksuvabastuse juhtumi puhul seega fakti tõestamise küsimus. Maksuvabastust saab rakendada aga vaid ühele müügitehingule kahe aasta jooksul. Tehingute vahelist kahte aastat loetakse müügitehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast alates.
Kui aga talumaja elukohana ei kasutatud, tulumaksuvabastust kasutada ei saa. Sel juhul ei kuulu maksustamisele mitte kogu müügist saadav summa vaid tulumaks tuleb tasuda müügist saadavalt kasult. Vara võõrandamisest saadud kasu on müümisel vara müügihinna ja soetusmaksumuse vahe, millest on maha arvatud vara müügiga otseselt seotud kulud.
Vara soetusmaksumus on:
- vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulu (näiteks ostuhind)
- vara parendamiseks (näiteks elamu rekonstrueerimiseks) ja täiendamiseks (näiteks remondi või sisseehitatud mööbli eest) tehtud kulud
- vara soetamisel makstud vahendustasud ja lõivud (näiteks ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepinguga seotud tasu)
- kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara puhul lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta
- omavalmistatud asja puhul asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks elamu ehituskulu)
- ettevõtlustulule lisatud summa juhul, kui isik võõrandab vara, mis on eelnevalt maksustatud tema kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) isiklikku tarbimisse võetud varana.
Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:
- kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasu)
- kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks maakleritasu, vara hindamise tasu)
Vara müügist saadud tulust võib seega enne tulumaksuga maksustamist maha arvata vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui dokumentaalne tõendus puudub, siis tehtud kulusid maksustamisel arvesse võtta ei saa.