Lepingulise kohustuse mittetäitmine kinnisasja müügi korral
Ostsin märts 2025 korteri. Notariaalaktis on kokku lepitud, et Müüja on kohustatud seadustama hiljemalt september 2025 korteris oleva ümberehituse või kui see pole tähtajaks tehtud, siis tasuma mulle leppetrahvi x summas. Tähtaja lähendes uurisin Müüjalt, kas ta on teemaga tegelemas ja kas saan abiks olla. Müüja selgitas mulle, et hetkel on rahaliselt raske olukord ja soovib ajapikendust kuu aega. Lisaks küsis ka, et ega ma teda kohtusse ei kaeba.. Sept 2026 ei ole endiselt kinnisvara ümberehitus seadustatud. Mingeid tegevusi on siiski tehtud, kuid ehitusregistrisse ei ole andmeid kantud. Olen regulaarselt kirjalikult uurinud, kas teema osas on edasiminekuid. Viimati kirjutasin Müüjale august 2026 kui kaugel asjaga on, kui sain vastuseks järgmise: "KÜ nõusolekut anda ei saa justkui (juhatusel puudub pädevus ja põhikirjas antud teema kajastatud pole, siiani pole ka ükski teine korter nõusolekut saanud, register ei ole ka enne KÜ nõusolekut küsinud), aga tekkis teine variant - registris momendil üleval vale dokumentatsioon maja renoveerimise kohta s.t projekteerija teeb muudatused ja registrisse laetakse uus dokumentatsioon, sinna saaks ka muudatused kanda (lisaks on veel mõned korterid mille planeering saab korda). Ajaliselt tähendab see heal juhul selle aasta jooksul. Olen antud teemaga (KÜ nõusolek ehitus ja planeeringud) tegelenud ka kõrvalmajas ja küsinud nõu KÜ liidu juristilt - soovitus oli, KÜ nõusolekut ei soovitata anda." Müüja ise on antud korteriühistu juhatuses ja üksiti on ta ka minu naaber. Mõistan, et kokkulepitud tähtajast on möödas peaaegu terve aasta. Kas see, et ma olin nõus andma ajapikendust, muudab meie kokkulepped kuidagi tühiseks ja olen sellega ise endale jama tekitanud? Kas ja kuidas seda lahendama peaks ning millised võimalused mul on?
Teie antud ajapikendus ei muuda notariaalakti ega leppetrahvikokkulepet tühiseks. See võis muuta ainult täitmise tähtaega, tõenäoliselt 2025. aasta oktoobrini, kui pikenduses lepiti piisavalt selgelt kokku ja akt ei nõudnud muudatusele kindlat vormi. Suurim küsimus on leppetrahv: sellest tuleb müüjale teatada mõistliku aja jooksul pärast rikkumise avastamist. Pelgalt edasimineku küsimine ei pruugi olla sama mis selge teade, et nõuate leppetrahvi. Nõudke kirjalikult ümberehituse seadustamist kindlaks kuupäevaks ning teatage eraldi, et käsitate ümberehituse mitteseadustamist kokkulepitu tähtajaks kohustuse rikkumisena ja nõudke notariaalaktis kokkulepitud leppetrahvi. Määrake seadustamise lõpetamiseks konkreetne mõistlik lõpptähtaeg. Täiendava tähtaja andmine ei vabasta müüjat varasemast rikkumisest tulenevast vastutusest. See ei taga, et nõue rahuldatakse, kuid vähendab edasise viivituse riski.
Müüja selgitus korteriühistu nõusoleku mittesaamise kohta ei vabasta teda automaatselt lepingulisest kohustusest. Kui ümberehitus puudutab kaasomandit, kandekonstruktsioone, tehnosüsteeme või teiste korteriomanike õigusi, võib vajalik olla korteriomanike kokkulepe; juhatus üksi ei pruugi sellist nõusolekut anda. Seega võib seadustamine nõuda rohkemat kui ehitisregistri dokumentide muutmist. Korteriomanikuna saate juhatuselt küsida teavet ja dokumente ühistu tegevuse kohta, näiteks kas küsimust on üldkoosolekul arutatud, milline nõusolek puudub ning kas ümberehituse kohta on olemas projekt või eksperdihinnang.