Kinnisasja varjatud puudused

Soovin hinnangut seoses ostetud korteriga ning võimaliku varjatud puudusega. Ostu-müügileping sõlmiti 7.05.2025. Lepingus märgitud, et aeg-ajalt võib esineda suitsulõhna ning see on seotud kubu äratõmbega. Pärast korteri kasutuselevõttu on ilmnenud, et tegelik olukord erineb oluliselt lepingus kirjeldatust. Suitsu- ja toidulõhn levib korteris igapäevaselt ega sõltu tuulest ega kubu kasutamisest. Kubu tööshoidmine ei kõrvalda probleemi ning selle pidev kasutamine on kulukas. Lõhn levib köögist teisele korrusele ning aeg-ajalt ka köögi kohal asuvasse magamistuppa. Viimase kuu jooksul on olukord süvenenud – teisel korrusel esineb püsiv ja tugev toidulõhn ka siis, kui me ise pole köögis midagi valmistanud. Lõhn pole episoodiline ning tuulutamine ei aita. See mõjutab otseselt eluruumide kasutatavust ja elukvaliteeti. Ehitusvaldkonnas tegutseva isiku hinnangul võib tegemist olla konstruktsioonilise puudusega (vaheseina või vahelae ebapiisav tihendatus), mis võimaldab õhu ja lõhnade liikumist korruste vahel. Probleemi tuvastamiseks oleks vajalik II korruse põrandakonstruktsiooni avamine ning vahelae ja vaheseinte tihenduse kontroll. Võimalik, et tegemist on ka tuletõkketsooni nõuetekohasuse küsimusega. Olen pöördunud müüja poole. Müüja seisukoht on järgmine: tegemist ei ole varjatud puudusega; suitsulõhn oli aistinguliselt tajutav ning ülevaatuse käigus kontrollitav; enne tehingut selgitati, et lõhn võib aeg-ajalt esineda ning see kajastub lepingus; (minu märkus: enne tehingut ei selgitatud suuliselt, seda nägin esmakordselt notaris lepingus) lõhn ei takista korteri sihipärast kasutamist; müüja ei vastuta naabrite tegevuse eest; tegemist on 2005. aastal ehitatud majaga, mitte uusehitisega; müüja ei näe alust remondikulude hüvitamiseks. Minu hinnangul ületab tegelik olukord lepingus märgitud „vahetevahel esineva lõhna“ ning viitab võimalikule konstruktsioonilisele puudusele, mida ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada ega hinnata ilma konstruktsioone avamata. Kas kirjeldatud asjaoludel võib tegemist olla varjatud puudusega VÕS tähenduses? Kui suur õiguslik kaal on lepingus sisalduval märkusel lõhna esinemise kohta? Kas olukorra süvenemine mõjutab nõude perspektiivi? Millised tõendid tuleks enne konstruktsioonide avamist kindlasti koguda? Kas enne tööde teostamist tuleks tellida sõltumatu ekspertiis? Milline oleks mõistlik edasine strateegia?

Kirjeldatud olukorras võib tegemist olla varjatud puudusega, kui lõhnade levik on oluliselt suurem ja püsivam kui lepingus märgitud ning see tuleneb konstruktsioonilisest puudusest, mida ostja ei saanud tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada. Lepingus sisalduval märkusel on õiguslik kaal, kuid see ei välista müüja vastutust, kui tegelik olukord erineb oluliselt kokkulepitust või kui puudus on varjatud. Olukorra süvenemine võib tugevdada ostja nõudeid, eriti kui see mõjutab eluruumide kasutatavust. Enne konstruktsioonide avamist tuleks koguda tõendeid (nt fotod, videod, lõhnade esinemise logi, tunnistajate ütlused, ehitusvaldkonna spetsialisti hinnang) ning võimalusel tellida sõltumatu ekspertiis.  
Lepingus märgitud, et „aeg-ajalt võib esineda suitsulõhna“, ei välista müüja vastutust, kui tegelik olukord on oluliselt erinev (nt püsiv, tugev lõhn, mis mõjutab eluruumide kasutatavust). Müüja ei vabane vastutusest, kui puudus on varjatud või kui ostja ei saanud puudust tavapärase ülevaatuse käigus tuvastada. 
Kui puudus süveneb pärast ostu, võib see viidata, et puudus oli olemas juba üleandmise ajal, kuid avaldus hiljem. See tugevdab ostja nõudeid, eriti kui eluruumide kasutatavus on oluliselt piiratud.

Kogutud tõenditest, ehitusvaldkonna spetsialisti hinnangust ja ekspertiisi tulemustest tuleb teavitada müüjat. Peale teatamist on müüjal võimalik pakkuda omapoolseid lahendusi puuduse kõrvaldamiseks. Kui selliseid ei tule, saab ostja esitada müüjale nõude sobiva õiguskaitsevahendi kasutamiseks (puuduse kõrvaldab ostja ja müüja tasub kõrvaldamisega seotud kulud, hinna alandamine või kui puuduse tõttu kaotab ostja huvi kinnisasja omandamiseks, ka lepingust taganemine). Kui nõuet on vajalik maksma panna kohtus, tuleb seda teha kolme aasta jooksul puudusest teada saamisest arvates.