Varjatud puudus ostetud korteril
Ostsin 2024 a sügisel korteri 1989 a ehitatud, väljast renoveerimata majja 5-ndale (viimasele) korrusele.Detsembri lõpus avastasin kahest toast lae nurkdest hallitused. Korteris oli terve 2024/2025 talve jahe, üle 20 c temperatuur väga ei tõusnud. Samuti oli niiskust palju, mõnikord olid aknad üleni kondentsi täis ja aknalauad ujusid.Kui korteri ostsin, siis ennem ostu, sooja kohta talvel ütlesid endised omanikud, et talvel, kui õues ei olnud külmakraade, oli korter pigem jahe, kui õues oli külm, siis korter oli soe. Hallituse ja niiskuse kohta ma ei küsinud ja nad ei rääkinud sellest ise ka midagi. Samas hiljem vaatasin, et kahes toas on aknalaud niiskuse tõttu kahjustunud juba varem.Veebruaris kirjutasin endistele omanikele ja rääkisin sellest, et korter on jahe, niiske ja hallitab. Jaheduse kohta nad ütlesid seda sama mis ennem ostu: kui õues ei ole külm, on jahedam ja külmaga on soem. Hallituse kohta ütlesid, et neil ei olnud sellega probleeme.Talvel suhtlesin meie majas küttega tegeleva inimesega ja ta ütles, et teibikisin õhutusavad kinni, kuna sealt tuleb ka niiskust ja külma. Seda ma ka tegin. Korteri ühistu esimees aga ütles, et ei teibiks neid kinni, sest tuleb õhutada just. Suvel ei olnud niiskuse, hallituse ja külma probleeme, aga nüüd novembris on jälle hallitus ja niiskus tagasi. Kütte osas oli eelmine talv nii, et nad olid automaatika temperatuuri ise omakorda veel maha keeranud. Sel aastal lubati, et ei keerata maha automaatikat. Selle järgi peaks, siis sel talvel soojem olema. Soovin korteri müüki panna. Aga peaksin teavitama uusi ostjaid jaheduse, hallituse ja niiskuse probleemist. Mis võib muidugi tähendada, et tehing jääb katki, või küsitakse hinnast palju alla? Või kas peaksin ette võtma kohtu tee ja korteri endistele omanikele tagastama? Või eelmistelt omanikelt kompensatsiooni küsima?
Korteri (kinnisasja) müügi puhul peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Asi ei vasta lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted või kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus (VÕS § 217 lg 2 p 1, 3, 4).
Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1).
Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ta mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3).
Kui müüja on kohustust rikkunud (nt asja lepingutingimustele mittevastavuse tõttu), võib võlausaldaja (ostja) nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 101 lg 1 p 3) või kasutada muid, ka küsimuses nimetatud õiguskaitsevahendeid. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). Hüvitatav kahju võib olla varaline, hõlmates otsest varalist kahju ja saamata jäänud tulu (VÕS § 128 lg 1, 2). Otsene varaline kahju hõlmab muu hulgas vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise ning mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks (VÕS § 128 lg 3).
Nõuet saab esitada aegumistähtaja lõpuni. Üldiselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega (TsÜS § 147 lg 1). Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist (TsÜS § 147 lg 2).Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1).