Lepingutingimustele vastavus
Tere! Korter sai müüdud ja üle andes häiris uut omanikku võrdlemisi madal külma vee surve ühest kraanist, mida me ei olnud varem talle öelnud (mitte pahatahtlikult - see lihtsalt ei olnud meie jaoks oluline puudus, mis oleks elu häirinud ja ei tulnud selle peale, et seda välja tuua). Võtsime kohe ühendust korteriühistu halduriga, kes saatis paar päeva hiljem kohale tehniku, kelle sõnul probleem lahendati. Uus omanik aga pole siiani allkirjastanud pärast üleandmist saadetud üleandmisakti. Millised on minu kui müüja jaoks murekohad ja minu vastutus, kui selgub, et vee surve ei vasta ka pärast tehniku visiiti uue omaniku soovile?
Üleandmisakti allkirjastamine või selle allkirjastamata jätmine müüdud korteriomandi valduse üleandmisel ei ole sellise tähtsusega, mille pärast peaks muretsema. Oluline on, et korter oleks seisundis, mida on lepingus kirjeldatud. Asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui:
1) asjal ei ole kokkulepitud omadusi;
2) kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
Korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Elementaarsed elutingimused hõlmavad vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Kui müüja annab ostjale üle asja, mis ei vasta lepingutingimustele, ei ole ta müügilepingust tulenevat kohustust kohaselt täitnud ning on VÕS § 100 tähenduses müügilepingut rikkunud. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: müüdud asi ei vasta lepingutingimustele; puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale; puudus ei tulenenud ostjast; ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda.
Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Mõistlikuks ajaks on kohtupraktika kohaselt peetud sõltuvalt kahte kuud. Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.