Lapingueelsed läbirääkimised
Kinnisvara ostmiseks tehtud kulu (hindamisakt) Ostja ja müüja leppisid suusõnaliselt kokku korteri müügis ja ostus (müüja ütles jah, et müüb korteri ostjale). Ostja tellis hindaja ja tasus arve (260 eurot). Pärast akti kättesaamist kirjutas ostja (05.07.24) müüjale kirja ja selgitas, et aktil olev turuväärtus on tuhande võrra madalam, kui müüja poolt soovitav hind ning küsis, kas müüja oleks nõus hinda tuhande võrra alla laskma. Samal päeval sai ostja müüjalt vastuse, et ta ei soovi hinnas alla tulla ning küsis, kas oleks võimalik teatud tasu eest hindamisakti soetada. Pühapäeval ehk 07.07.24 helistas ostja müüjale, kuid müüja kõnele ei vastanud, seega saatis ostja müüjale 08.07.24 meili, kus kirjutas, et soovib korteri siiski ära osta. Selle peale sai ostja müüjalt 09.07.24 meili, kus müüja oli otsustanud korteri paremale pakkujale ära müüa. Kuna läbirääkimised olid pooleli ja müüja isegi ei üritanud ostjaga telefoni teel kontakti saada (arvestades asjaoluga, et vahepeal oli möödunud ainult laupäev, kus müüja meilile vastust ei saanud), siis näen siin pahauskset käitumist. Müüja väidab, et andis uuele ostjale rohelise tule sel samal pühapäeval, kui esimene ostja talle helistas ja teda kätte ei saanud ning väidab, et ostja ei vastanud müüja viimasele meilile piisavalt kiiresti. 09.07.24 soovis ostja müüjaga telefoni teel kontakti saada, et anda võimalus uuel ostjal katta hindamisaktiga seonduvad kulud ehk ära osta valminud hindamisakt (odavamalt). Müüja ei vastanud ja soovis, et saadaksin talle sõnumi. 10.07.24 võttis müüja ostjaga ühendust ja väitis, et arvatavasti uus ostja ei soovi esimese ostja käest hindamisakti soetada. Esimene ostja palus tal ikkagi uurida (kõne hommikul). Müüja oli ilmselgelt ärritunud ning tänaseks (11.07.24) vastust ei ole laekunud. On ilmselge, et müüja taganes esimese ostjaga suusõnaliselt lepingust parema pakkumuse nimel ilma, et läbirääkimised hinna osas pärast hindamisakti oleks selguse saanud ja seega tekitas ostjale majanduslikku kahju. Kas ostjal on õigus esitada müüjale kahjunõue teostatud kulude ulatuses?
Üldise põhimõtte kohaselt peavad pooled kandma nende tegevusele omaseid majanduslikke riske, võttes arvesse konkreetse juhtumi asjaolusid. Lepingueelsete läbirääkimiste puhul hõlmavad need majanduslikud riskid muuhulgas lepingu sõlmimise ettevalmistamise kulusid. Kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Pahauskselt lepingueelseid läbirääkimisi pidavalt isikult saab nõuda eelkõige läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud kulutuste hüvitamist ehk nn usalduskahju. Siia alla kuuluvad näiteks kulutused, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist. Riigikohtu 04.03.2015 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-168-14 p-s 12 on seoses VÕS § 14 lg 3 kohaldamisega selgitatud, et „Pahauskne on läbirääkimiste katkestamine juhul, kui see toimub ilma mõjuva (kaaluka) põhjuseta pärast seda, kui teises pooles on tekitatud usaldus, et jõutakse lepingu sõlmimiseni“ ning et „Usaldus lepingu sõlmimise vastu tekib eelkõige siis, kui läbirääkivad pooled on kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes, kuid ei ole veel lepingut nõuetekohaselt vormistanud, on teinud läbirääkimistele tuginedes kulutusi või teinud tulevase lepinguga tõttu mingeid sooritusi.“