Hüpoteegiga tagatud äriühingu laenu refinantseerimine
Tere! Soovin õigusnõu seoses kinnisvaraga tagatud laenu refinantseerimisega. Ettevõtte nimel on kaks laenu, kokku umbes 170 000 €. Igakuine intressikulu on kokku umbes 2 800 € ning põhiosa igakuiselt ei vähene. Tagatiseks oleva kinnisvara väärtus on lepingus 291 000 € ja sellele on seatud 240 000 € esimese järjekoha hüpoteek. Minu praegune sissetulek on umbes 700 € kuus. Olen olemasolevalt laenuandjalt väiksemat kuumakset juba küsinud, kuid ta ei ole nõus. Soovin leida teise panga või finantseerija, kes refinantseeriks kogu 170 000 € kohustuse ja vähendaks kuumakset. Palun nõu: kuidas selline refinantseerimine juriidiliselt korraldada; kas praegune laenuandja peab pärast täielikku väljaostmist hüpoteegi vabastama; mida peaksin refinantseerimisel kindlasti kontrollima; Minu eesmärk on lahendus leida kohtuväliselt ja refinantseerimise kaudu. Tänan abi eest.
Küsimus puudutab hüpoteegiga tagatud äriühingu laenu refinantseerimist. Tegemist on suure väärtusega tehinguga, kus toimingutes tehtavad vead võivad põhjustada suuri rahalisi kaotusi. Seetõttu tasub enne lepingute muutmisi kindlasti pöörduda juristi või advokaadi poole, kes vaatab üle laenu- ja hüpoteegilepingu, hindab intresside ja tasude õiguspärasust, aitab läbirääkimistel ning kontrollib uue lepingu tingimusi.
Äriühingul on kaks hüpoteegiga tagatud laenu, mille intressikulu on ligikaudu 2 800 € kuus. Laenu põhiosa ei vähene, laenu aastane intressikoormus umbes 20% on kinnisvaratagatisega äriühingu laenu kohta kõrge. Kui laenuandja ei ole nõus kuumakset vähendama, siis tuleb otsida teisest pangast või finantseerijalt laenu refinantseerimise võimalusi. Laenu puhul on oluline tagatis ning ka ettevõtte maksevõime.
Juriidilisest korraldusest. Refinantseerimise tarvis tuleb koguda kokku dokumendid (laenulepingud, hüpoteegileping, kinnistusraamatu väljavõte, aastaaruanded, kontoväljavõtted, maksuvõlatõend) ja küsida praeguselt laenuandjalt kirjalikult väljaostusummat. Seejärel tuleb võrrelda mitme panga või finantseerija pakkumisi, vaadates lisaks intressi suurusele ka kogukulu. Uue laenu väljamakse suunatakse tingimusena otse vana laenu tasumiseks, vana hüpoteek kustutatakse ja seatakse uus. Toimingud võiks teha ühe tehinguna notari juures. Enne seda on vaja äriühingu juhatuse otsust ja vajadusel osanike või aktsionäride nõusolekut.
Hüpoteegi vabastamisest. Kui tagatud nõuded on täielikult tasutud, peab praegune laenuandja hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andma. Kuna hüpoteek võib tagada ka muid nõudeid (viivised, kulud, käendusnõuded), tuleb hüpoteegilepingust kontrollida tagatud nõudeid ja nende ulatust ning tasuda kõik. Kui sama hüpoteek tagab mõlemat laenu, tuleb refinantseerida mõlemad laenud korraga.
Refinantseerimisel tuleb kontrollida kõiki asjaolusid, sh: vana laenu osas ennetähtaegse tagasimakse tasu ja etteteatamise aeg, viivised, sissenõutavuse tingimused, käendused ja muud isiklikud tagatised, samuti tuleb kontrollida umbes 20% intressi ja lisatasude lepingutingimustele vastavust. Kinnistu osas tuleb kinnistusraamatu väljavõttest hüpoteegid ja nende järjekorrad, arestimiste ja kitsenduste olemasolu üle vaadata. Uue laenu osas selgitada välja tegelik kulumäär ja kõik kõrvalkulud (hindamine, notar, riigilõiv, lepingutasu), maksegraafik, mis tagab põhiosa tegeliku vähenemise, kindlustusnõuded, isikliku käenduse nõue jm nõuded. Ettevõtte maksevõime osas hindab pank tavaliselt kassavoogu ja kasumlikkust. Maksuvõlad ja muud kohustused takistavad refinantseerimist. Tavaliselt on refinantseerimine on võimalik, kui ettevõtte kassavoog katab uue kuumakse.